我省国 民经济的增长点和新兴的支柱产业。 到年底，全省旅游饭店已达家，共有客房数近间，床 位张。平均客房出租率约，高出全国平均水平，营业 收入达亿元。其中星级饭店家含五星级家，星级家， 平均客房出租率，营业收入总额亿元，占全省旅游饭店总营业 收入的。最新统计资料显示，浙江高星级旅游饭店的客房出租率和营 业收入增长势头强劲，已成为整个旅游饭店的主流。 杭州市旅游业及旅游饭店业市场分析 截止到年底，杭州旅游饭店已达家，比上年增加家，共 有客房数间，床位张。客房出租率，远高于全国平均水平。 根据美国对杭州市酒店业年和年的 市场最新调查说明 类酒店的平均客房率为平均房价为元二类酒店的平均客房率为平均房价为元 客房供应年增长率为客房住客增长率为 注以上数据均来自于各级旅游管理部门权威统计数据。 临安市概况 临安市长江三角洲的方绿宝地，位于浙江省西北部的天目山南麓， 东往杭州，西进黄山，北上南京上海，南下宁波温洲大都可朝发夕 归，市境东西长余公里，南北宽多公里，幅员平方公里， 辖镇乡，人口万，市人民政府所在地锦城镇，距杭州城公里。 临安有众多的文化遗产，历史沉淀深厚，是座吴越文化内涵丰富的文明 古城。 临安交通便捷，公路密度居全省之冠，杭州到黄山高速公路横贯东西， 八条省界道纵横南北与沪杭杭长皖赣铁路相通，青山航道与京杭大运 河钱塘江沟通，年吞吐量万吨。 目前杭州到临安有数条高速高等级公路在建见附录三，其中杭 青高速公路年底建成后，杭州到临安的公路行程仅需分钟。道路 交通的改善将极大的促进临安旅游业的发展，也对本项目的经营效益产生 良性影响。 临安市旅游环境和酒店业市场分析 临安自然风光迷人，人文景观独特，集名山名水名洞名刹名 人古迹于身。已成为杭州市旅游西进的辐射区。天目山峰峦叠翠，飞瀑 流泉，古寺名刹交相辉映，以佛教圣地享誉海内外，以大树华盖名扬 此项数据表明酒店客房的需求增长大于供应增长，酒店业的效益将在今后相当长的段时间保持稳 步增长。天下龙塘山石林叠浪，奇花异草美不胜收玲珑山摩崖石刻，卧龙古寺 展唐宋风韵大明山奇峰苍松云海怪石，人称浙江小黄山青山 湖翠浪环抱碧波垂钓，集名山茂林碧水古迹于体，堪称西子湖 的姊妹湖钱王陵园为上有天堂下有苏杭的奠基人而载入史册 的吴越国王钱镠墓地。瑞晶洞宏大壮观，千姿百态，是国内外罕见的寒武 纪条带状石灰岩中发育的溶洞还有湍口温泉昌化北溪小三峡和众 多的古迹，各具特色。 临安目前拥有三星级酒店家，二星级酒店家。三星级酒店非双休日 平均房价元天间，全年平均房价元天间，客房出租率为。 随着临安旅游的兴起，双休日和节假日酒店客房常常出现供不应求的情况， 酒店业经营业绩良好。据从年月至月日的最新统计数据，临 安旅游共接待人数万人次，客源市场以上海江苏为主。浙江省内游客 比例也由增长到。散客人数比例不断增长。临安星级宾馆包括二 三星级至月份平均入住率达。其中三星级宾馆临安大酒店钱 王大酒店入住率达，黄金周和双休日更达。 具体见附录二。 本项目客房出租率预测 本项目实施后，将成为临安最高档次的，集住宿餐饮会议度假 休闲娱乐等诸多功能于体，地理位置优越，环境宜人，设施先进的商 务度假酒店。根据全国省杭州和临安的高星级酒店的历史客房出租率 和发展趋势预测，本项目建成后，客房出租率和房价将持续提高，到建成 后第三年，达到元到建成后第八年，达到元并保持稳定。本测算保守预测，按建成年份最低数为元。 第三章产权式酒店模式及本项目模式选择 国内外常见的旅游度假酒店模升温和旅游 发展，产权酒店渐成新热。杭州乐园产权酒店的成功即是例。年 月浙江临安钱王大酒店转为产权酒店，个星期中，间客房即被抢购 空见附录。北京上海海南也有大量成功先例，可以说，目前国内 产权酒店已进入了新的发展时期。 产权式酒店模式介绍 产权式酒店内的度假设施和住宿设施要求均较高。酒店由休闲俱乐部 客房设施和物管中心三个部分组成，其中休闲设施由多种娱乐健身和休 闲项目构成，既为住店客人服务，也为本地客人服务。物管中心有酒店管 理中心社交俱乐部和物业管理功能。在海南三亚广西北海上海和北 京也尝试采用这种方法，其优点是接待容量拓展快，能在较短时间 内形成规模二在同等接待容量下可以减少投资风险，固定资产由购房 业主分担，经营风险由开发商承担。三房产业主即是产权酒店的消费者 又是产权酒店的促销者，这种双重身份能拓宽酒店的潜在市场，提高酒店 的整体照徕能力。四这类酒店的客源市场有较大的培育弹性空间，可以 边培育市场边扩大接待规模，逐步达到住宿设施的合适容量。 产权式酒店主要类型 时权酒店即由瑞士亚历山大耐首次提出的，是产权酒店 的开端，酒店向游客中产家庭和企业集团出售，在定时期内使用酒店 住宿或娱乐设施的权利，该权利可转让或交换。 退休住宅型产权式酒店 是种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每 年和家人去使用段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报， 到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的产权酒店在美国比较多见。 有限自用投资型产权式酒店 开发商将酒店的每间客房分割为产权出售给投资者。投资者般 不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统出租经营获取年度客房 红利，同时获得酒店管理公司赠送的定期限免费入住权。这种酒店般 位于旅游度假胜地，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以 抵消分期付款的费用，并有可观的盈余。业主般只要投入金额不多的首 期，就可不再投入，按分期付款选择的年限后取得产权，投资者可以将单 间产权按市场价格自由出售或卖给酒店管理公司，经营有方的酒店通常可 以获得可观的增值回报。 二产权酒店的经营特点 产权式酒店的客户般是中产家庭投资，左右是企业集团购 买。家庭投资主要是为了增值和分红，集团购买方面用于投资，另方 面用于员工度假或公司年会使用。 作为种新型的房产投资和消费模式，产权酒店符合现代经济资源共 享的基本原则，无论对开发商还是投资者，都能演绎出丰富的商机。三产权酒店的销售经营模式 产权式酒店的收益方式般分为固定收益式和风险收益式两大类。 固定收益模式 固定回报型投资方式，酒店管理公司赠送住房消费卡，业主享有合同 期内每年七天的免费居住权同等标准，节假日外，二十天的市价三折权 节假日外和全年任何时候的七折权。 住房卡价值房间牌价天天天 总收益率固定回报住房卡价值总房款 浙江田园房地产开发有限公司开发的黄龙月亮湾酒店三星级采取 的就是固定回报的收益方式。因此以黄龙月亮湾酒店型客房，型 客房为例，列出其投资收益见表。 黄龙月亮湾酒店投资收益表 指标支出收益总收 益率户 型 建筑 面积 元 总房款 首付款 贷款 年元年 计算 方式 房间 牌价 折 扣 出 租 率 毛收益净收益住房 卡 元 市场 状态免费 入住保守 估计 固定 回报 元 市场 状态免费 入住保守 估计 固定 回报 由上表可知投资者只须付足首付款，酒店将提供成年按揭等值回报。 上表的净收益收益率未计算投资者获得的房产增值收益。 对于投资型业主，根据杭州旅游酒店的平均水平，客房成本为其收入 的，如按计算，客房出租率在左右就能平衡投资者的投资回 报。预计利润回报，将比市内住宅或写字楼的投资股票投资国债投资 更可靠更丰厚更长久。投资固定收益式产权酒店与其他投资方式收益 比较列表如下 投资方式投资回报率风险来源 产权酒店 免费浪漫 度假物业产权的 增值 酒店管理公司经营不善可通过聘请信誉度好 经营业绩卓越的酒店公司规避。 市区内的公 寓商住投资 方式楼 物业产权 空置没有租出去，无房租收入 未来供应量大，造成房租下降 大多数房款超过万，资金占用量大。 股票投资不确定风险大，股市跌涨难测，散户经常被套。 期货买卖不确定风险大跌涨难测 外汇买卖不确定 要求投资者有经验和时间 风险大，尤其是方向性事物的损失无法挽回。 收藏艺术品 币卡邮票等 不确定 投资者需有相当的鉴赏能力，甄别真赝 投资币卡邮票等，与发行量密切相关，稍 有不慎，就会成为废品堆，熊市常持续多年。 国债 利率低 通货膨胀，风险很低。 储蓄 利率极低 通货膨胀，国家金融政策，风险很低。 购买保险遭遇不幸，才获赔偿宁可希望健康平安，不要赔偿。第章总论 项目概况 项目名称临安东方度假酒店暂名 建设单位略 地块情况位于临安市中心广场东侧，地块面积约亩，用地性质 为商贸综合用地 建设主要内容五星级产权式商务旅游度假酒店暂定 建设单位概况略 项目主要技术经济指标 用地面积亩平方米 酒店建筑面积暂估平方米地面建筑部分，地下建筑暂不计入 设计规格五星级酒店标准 酒店设客房约套含双人间单人间商务房高级 商务套房等，餐位位含大堂吧中餐厅西餐厅或多功能厅， 会议设施约位，娱乐设施约位。 研究的原则 本项目研究遵循下列原则 客观性原则。所有的测算数据均以市场平均数据为依据，根据本项目的 具体情况作出修正评估而得。 保守性原则。本项目的未能明确量化的增利因素均不计入测算结果，仅 作说明。 简化原则。本项目在项目建设阶段，以整体评价为主，分项评价为