咸水冲水闸 中心广场周边道路年月前完成 新圳河排洪整治工程年已完成 中心区雨水泵站年月前完成 新安六路污水泵站年月前完成 区变电站年已完成 体育馆区年月底已完成 行政中心区已完成桩基础工程，主体工程正进行施工 招标，预计月份开工，年底完工 中心广场区已完成软基础处理，主体及绿化工程正进 行绿化招标，年月完成 湖滨路国道大道年月完成 体育场与游泳馆区预计年月份开始 第章房地产市场分析 摘要本章首先从行政规划经济文化四个方面介绍了区的区域概况，然后进 步从土地市场建设规模供应情况销售情况及空置情况六个角度分析了区房地产市场 的基本属性，最后探讨了区房地产市场主要的发展趋势。 区区域概况 行政状况 区位于广东南海之滨，属深圳市辖。全区陆域面积平方公里，海岸线长 公里。南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界元朗，是深圳的工 业基地和西部中心。 区现辖辖西乡福永沙井松岗公明石岩龙华观澜镇及新安光明两个 街道办事处。现有人口为万，其中户籍人口万，暂住人口万人。也是著 名侨乡，有旅居海外的华侨万多人，港澳同胞万多人。 新城又称宝城是区的政治经济文化中心，规划中的新城城区是广深高速 公路西乡大道以南到沿海地带，新城分为新安和西乡两个行政区域，新安辖区总面积 平方公里，总人口万，其中户籍人口万人，西乡辖区面积平方公里，总人口万， 其中户籍人口万。 规划状况 全区在规划布局及功能分工上，按四大组团进行开发建设 新安西乡福永组团重点发展商贸金融旅游信息咨询等第三产业和高科技产 业，建成现代化经济中心城市，成为的行政经济商贸金融和文化中心。 沙井松岗组团以发展工业为主，积极发展资金技术密集型的电子机械精细化 工和建材行业，建成现代化的城区。 龙华观澜组团重点发展仓储业，并相应发展些工业商贸业和第三产业，成为福 田中心区的延伸和后备服务基地。 石岩光明公明组团主要保持良好的生态环境，发展无污染耗能少的轻工业高 科技产业生态农业旅游观赏农业。 经济状况 区自年以来，国内生产总值保持连续高速增长态势，进入年，各区受亚洲 金融风暴影响增长有所缓慢时，仍以高于的增长率保持平稳增长。经济总量同深 圳市其他各区相比处于最强的状态，年，占深圳市区属经济总量的年，实现 国内生产总值亿元，比上年增长，高于深圳市总体经济增长水平年第季 度，区国内生产总值达到亿元，比去年同期增长，继续保持快速增长的势头。 区对深圳市的经济发展起着举足轻重的作用。 自年以来，区产业结构调整升级步伐加快，整体经济素质得到提高，三大产业 结构比例年为，与建区前相比更加科学合理，第二产业在国民经济中的 支柱地位更加明显，但第三产业还远低于深圳市的发展水平，第三产业无疑将成为下阶段 发展的重点。 的产业发展方向是面向国内市场，开拓国际市场，其产业结构调整和发展的主要目标 是加强基础工业建设，建立和完善以信息高新技术产业为基础的先进工业，发展第三产业 和三高农业，形成科学合理的综合外向型产业结构。 文化状况 在定意义上，在深圳自成派，更有广东味，更像广州下属的个区。的文联 全国有名，是广东及全国体育先进区，出了世界残疾人田径比赛冠军张文杰业余体校也培养 出了孙彩云，有福永的乡镇形象代表选美，有中国荔枝第村公明镇楼村，有侨民集中地 光明农场，有被誉为深圳陈家祠堂西乡乐群村的绮云书室，有观澜的世界高尔夫球锦 标赛，栋古老的舞狮舞龙舞麒麟龙舟赛等到现代的高尔夫球应俱全。 区房地产市场概况 九五期间，区经过房地体化改革土地有偿有期使用等制度的深化实施，再加 上购房入户优惠政策的推动，区房地产市场步入了规范有序逐步活跃的良性发展轨 道，目前，房地产业已成为全区经济的支柱产业，继续保持健康高速的发展态势。 下面分别从土地市场建设规模供应情况销售情况空置情况五个方面分别予以概 述。 土地市场 目前，深圳市可开发用地基本上位于关外的龙岗两区。年深圳土地出让计划 显示今年全市将推出块土地公开招标拍卖，总面积平方米，其中特区内幅 土地面积总计仅平方米，不到全年推出地块的，其他均为关外土地，其中 区有幅土地出让，总计面积平方米，约占全市出让土地总面积的。 从目前掌握的资料来看，区的可开发用地主要集中在中心区和西乡镇，至于新安 老城区已经基本上没有多少可开发用地了。根据规划，中心区的潜在土地供应量将在 多万平米，其中部分掌握在企业手中，大部分掌握在政府手中，相信，随着房地产市场 的发展，土地的现实供应量将越来越大。 建设规模 年，区的建设规模为全列全市各区首位，供应量达到全市的。今年上半年，区推盘量增幅 仅次于南山区，占全市供应总量的，下表深圳六个区的上半年的商 品住宅批准预售面积。 深圳市商品住宅批准预售面积按区域分单位万 年度批准预售面积其中罗湖区福田区南山区盐田区区龙岗区 上半年 销售情况 最近几年，区房地产成交量稳步增长，年区成交住宅建筑面积万平方米 计套，均价元每平方米，成交金额达亿元，比上年增长了。与此同 时，年区增长了。特别是今年月的首届房交会，签约商品房面积 平方米，总成交金额万元，价格在每平方米元至元之间。据市场调查显 示，规模在万平方米以上的住宅销售率达到以上，销售期通常不超过年。 空置情况 年，区商品住宅空置面积达万平方米，比年有所增长，尽管空置量 占比有所下降，但仍高于全市商品住宅空置的平均水平。下表为深圳市商品住宅现楼空置面积 数据。 深圳市商品住宅现楼空置面积按区域分单位万 年度空置面积其中罗湖区福田区南山区盐田区区龙岗区 注加粗百分数表示为全市或各区空置面积占供应总量的比例。 从以上及各方面综合分析，我们认为，近年区房地产二级市场交易活跃，施工 竣工供应销售等指标都保持较高的增长，供需的双向扩容成为当前市场的主要特征。随着 滨海大道的开通使用地铁的开工深港西部通道的动工在即高新技术产业带的横跨其中， 深圳城市建设西移的步伐正在全面提速。 区房地产发展趋势分析 伴随着区经济的高速发展，以及政府在城市建设方面投资力度的加大，房地产市 场应该说是利好频频，比如滨海大道的开通深圳地铁的兴建，梅观高速公路及机荷高速公 路的通车，特别是新中心区的开发及西部海上田园风光旅游区的建设等等，这些利好均为 房地产市场带来了新的开发热点。 下面具体分析下房地产市场的发展趋势。 首先，旧城改造将进步提升新安区地产，西乡镇是近期发展的热点地区。 来自深圳搜房的统计信息表明，区有的人士打算在年内购房，而其中近 的购房意向锁定在新安中心城区。新安中心城区作为区的经济商业文化中心，位置优 越配套较完善交通顺畅，对本地购房者有较大吸引力。但该片区开发较早，方面目前几 乎没有可供开发的成片土地，另方面由于早期缺乏规划，产业用地比例失调，也导致了土地 资源匮乏。该片区已被列为区政府未来三年重点规划建设的区域，实施旧城旧村改造。预 计改造后新安片区将形成中高档项目较集中的区域。 如前面的分析，由于交通条件的改善，近期内西乡镇将以相对较低的价格较好的环境 成为区中心房地产开发与销售的热点地区。但从长远来看，西乡发展优势次于规划中的 中心区。 其次，规划中的中心区将是房地产发展的潜力地区。 新规划的中心区，政策关注力度大，规划起点高，建设标准高，配套设施完善，交通体 系便捷，拥有优质的滨海资源，景观环境将对房地产项目价值带来巨大提升。 规划中的滨海大道沿西部海岸线，从南头到松岗，贯穿整个区，东部在南山区与 滨海大道及西部通道对接，深圳地铁号线也将从华侨城西向延伸到机场，经过规划中的 中心区。建成之后，从中心区经滨海大道到南山文化中心区，再经南山滨海大道到福 田中心区只需分钟车程从中心区到机场仅分钟，中心区到福田中心的时间距 离大大缩短，规划中的新中心区的优美的滨海生态环境成熟的规划完善的配套以及相 对市区较低的价格将对南山福田的客户产生相当的吸引力。 第三，从远期来看，深港西部通道的建设，也是新中心区外销香港的个契机。 年动工年完工的深圳湾公路大桥，直接接驳香港鳖勘石与东角头，滨海大道直 接接驳西部通道，两条交通要到修建完成后，从中心区经南山到香港交通也将十分便利， 也将对香港置业内地的客户形成较大吸引。 第章中心区周边楼盘综合分析 摘要本章主要根据楼盘实地调研资料，从物业类型项目规模户型特点物业价 格客户特征车位情况及销售态势等七个方面对中心区周边楼盘做深度分析。 中心区周边楼盘市场调研 目前，城区分为新安与西乡两个行政区域，其市政配套发展的都较为成熟，基本上 形成了区域内的工商业模式，与此同时也聚集了相当规模的常住人口。 从目前在售的楼盘分布来看，基本上位于新安与西乡，但随着新中心区的规划出台 以及大道的通车，市民置业也出现了朝西南向迁移的趋势。特别是近两年来，新中心 区东北即沿大道以北各区涌现不少新盘，如海滨广场西海岸花园中商花园洪福雅园 等。 基于对市场深度理解的需要，我司营销人员实地调研了城区的主要楼盘，如冠城世 家天骄世家御景台丽景城富盈门海湾明珠德临雅筑福中福花园等典型楼盘。具 体的楼盘调研资料见附表宝城片区主要楼盘调研表 中心区周边楼盘分析 基于楼盘实地市调资料，我们下面从物业类型项目规模户型特点物业价格客户特 征车位情况及销售态势等七个方面分别对中心区的周边楼盘做深度分析。 物业类型小