区的加速建设，特别是项目正是紧 邻芜湖国家级经济开发区，对国际工业园的未来形成的竞争态势仍很强劲。 另方面，随着长三角地区经济的全面发展，马芜铜经济带的进步成形，长 三角地区的强势地位与本地区的弱势落差会越来越明显，无论是在吸引资本，还是 国内其他地区的资本或产业转移方面，难以有充分的竞争优势。 二国际工业园开发的市场依据 工业地产作为门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金 建设基础设施开发经营项目并提供工业地产产业与服务等系列活动。工业地产 业的盈余体现在能够快速启动以收入抵偿支出并能够在抵偿支出后有剩余，与 此相对应的，工业地产的商业模式具备大投资快启动提供增值服务追求长 期稳定回报的四大特性。 四大特性之大投资 工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，个 重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所 需的资金投入。 工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这特 点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期 则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产 的运作需要定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。 工业地产开发商的资金般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方 式是指开发商对拟建项目的直接投入资金，以及项目法人通过发行股票债券等直 接筹集的资金间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。 四大特性之二快速启动 基础设施建设是园区快速启动形成雏形的基础。基础设施是指交通通讯 能源供应水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是 最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目企业的入驻。 供水供电通讯道路环保治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以 如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅 注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活休 闲和服务设施。 四大特性之三提供增值服务 目前我国大部分经济技术开发区发展的个重要制约因素是人气不足商 气不旺。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应 主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生 产生活配套及专业服务领域，同时加强教育业医疗卫生文化业科技和体育 等行业的发展。 建设完善的配套产业环境。随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完 善的配套产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业跨国公司，正成为开发区 招商引资的新动向。随着国际产业梯度转移，分工进步细化，跨国公司的在华经 营更加注重核心技术控制核心部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于 靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。 搭建物流服务体系。根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成 为投资者对投资地选择的新趋势。在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条 的有效链接，从生产资料到最终产品的巨额吞吐，企业产品的供产销的经济配 置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流仓储等服务业，以及原料和市 场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。 为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来越体现 出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足，给予 定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心 竞争力。如何站在投资者的角度，想投资者所想急投资者所急，为投资者提供各 种专业化咨询服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境， 是被许多投资者越来越重视的事情。另外，开展 的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速 的增长势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投 资回报率保守估计在以上，好的项目能达到，甚至高达左右。如果仅从 标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是年，以现时建造标准厂房来计算， 年回报率大约在，回报率较高。 三国际工业园的地域基础建设状况分析 马鞍山市的发展状况分析 马鞍山市临江近海，交通十分便利，铁路公路水运俱全，宁马马 芜高速与沪宁合芜高速相连，距南京公里，上海公里，到南京禄口国际机 场公里宁铜线贯穿全线，与京沪宣杭皖赣等铁路干线相连，各类列车均可停 靠长江马鞍山港是长江十大港口之，可停靠万吨级船舶。城市滨江环湖 依山而建，是国家卫生城市国家园林城市和中国优秀旅游城市。当涂经济技术开 发区位于城市南部，这区域是马鞍山城市东扩南进发展规划的重要组 成部分，交通地理条件良好，是理想的投资开发场所。 马鞍山市属中部城市，毗邻南京都市经济圈，位居长三角经济发达地区 和中西部欠发达地区之间，资源的市场配置成本物流配送成本基本建设成本以 及产品生产成本居周边城市最低。外商在马鞍山开发区投资，既有东部的区 位交通和市场优势，又有着中西部的优惠政策和成本优势。开发区对各项企业的管 理服务实行零收费。在开发区办企业所需的土地费用水电费用劳务费用等都 比较低廉。因此，不少外来企业把生产基地设在马鞍山开发区。马鞍山市每万人中具有大中专以上专业人才人，居华东地区城市之 首，高出合肥人，芜湖人，被人们俗称马鞍山市是中国政府建设的 又人才高地。马鞍山还拥有支高素质和职工队伍和多层次的培训体系。 全市现有中等技术等级以上的职工万人，占职工总数的有技工学校所， 其中高级技校所，省重点技校所，在校学生多人，每年可以培养具有大专 层次学历和高等级技能型人才人，另有各类中等职业技术学院所，职业培 训机构个，年培训能力达万余人次。可以满足各类企业对职业技术人才的需求 国际工业园的周边发展状况分析 国际工业园位于安徽省级开发区当涂经济开发区的南端，紧邻芜湖国家级 经济开发区，而芜湖具有独特的优势，自古以来便是众商云集的商贸集散地。市场 面向华东，背靠华中腹地，拥有亿多人口的市场容量。以开发区为中心的公 里范围内，人口万以上的城市有座。距上海市公里杭州公里苏 州公里徐州公里马鞍山市公里。距离在公里以内的城 市有无锡常州镇江扬州南京合肥安庆宣州铜陵等。开发区位置优 越，交通便利，信息传递快，有着极大的市场容量。 芜湖经济技术开发区位于芜湖市区北部长江南岸，年月被国务院批准 为国家级经济技术开发区，享有市级管理权限。规划面积平方公里，就业人数 万人。年，实现亿元，出口额万美元，财政收入亿元。 开发区内主要著名工业产品有奇瑞汽车，年产万辆海螺型材，年产 万吨美的空调，年产万台日立空调，年产万台科龙冰箱，年产万 台。芜湖开发区濒江近海，面向华东，背靠华中腹地，有着巨大的市场潜力。 四国际工业园可行性研究报告的编制依据 城市居住区规划设计规范 马鞍山市规划管理条例及技术规定 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 高层民用建筑设计防火规范 工业建筑设计规范 工业建筑设计标准 第二章市场分析 马鞍山的发展为国际工业园项目提供基础保证 马鞍山是座新兴工业城市 马鞍山市是新中国成立后建设和发展起来的座新兴工业 城市。全市现辖三区县，总面积平方公里，总人口万，其 中市区面积平方公里，人口万。临江近海，毗邻长江三角洲， 属亚热带季风湿润性气候，四季分明，年均降雨量，年均气温 摄氏度。马鞍山市是工业城市。同时也拥有国家卫生城市 国家园林城市全国环境综合整治优秀城市中国优秀旅游城市 等多项荣誉称号，近期将创市区面积百平方公里人口百万的双 百城市。 马鞍山市是安徽省东大门 地处长江中下游南岸长江三角洲西部边沿，经宁马高速到南京 分钟车程，经沪宁高速公路到上海约小时。马鞍山火车站是二 等大客站，皖赣线宁铜线衔接京沪线。长江马鞍山港是天然深 水良港，国家类口岸，可停靠万吨级船舶。 马鞍山生活环境优美，适宜人类居住。 整个城市依山环湖傍江而建，呈现出半城湖光半城山的秀丽风貌。经过多年不懈努力，先后获得国家卫生城市国家园林城 市中国优秀旅游城市全国创建文明城市工作先进城市中国 人居环境范例奖迪拜国际改善居住环境最佳范例奖等称号。优美 的生活环境，已吸引周边城市越来越多的居民和外地客商来马鞍 山购房定居。 马鞍山工业经济实力较强，产业基础较好。 马钢是国内最大的上市公司之，年销售收入突破百亿元，铁 钢材产量都在万吨以上，在中国十大钢铁企业中排列第位。目前 以冷热轧薄板为主体，投资达亿元的系列重大技改项目已开工 建设，到十五末全部建成后，以上的钢材产品将达到国际先进 水平，总规模达万吨。地方工业发展也在不断加快，特种专用汽车 的产销量和市场占有率列全国第位，造纸炭黑磁性材料服装等 在同行业也有定的位次。农村盛产多种优质农副产品，