括各种机电设备及安装费 装修工程 公建部分元 商业服务设施元 别墅及酒店主楼平均按元 家具橱具及高档床上用品按元 营销费用 包括市场调研策划广告推广销售代理卖场等，按目前海南三亚市的 同业水平，大致以销售总额计算。 不可预见费 不可预见费按项目总投资含土地建安工程各类费用的计。 财务费用 按全部投资，建设期年，年利率按计算。 项目投资测算结果 根据初步测算，本项目总投资额约为万元约亿元。详见附表三项 目投资测算表 项目资金筹措计划 根据项目总体规划及开发进度计划安排，项目开发所需资金主要来源于四部分自有资金银行贷款项目建筑商垫资及销售回笼资金。 项目总投资额约为亿元，预测项目需投入启动资金约为亿元人民币。 项目公司以自有资金投入万元人民币，争取向银行贷款人民币万 元，再加上项目建筑商垫资以及项目后期销售回笼资金的再投入，基本可保证本 项目的开发资金投入需要。 七项目营销 项目销售策划 前期项目概念性宣传项目所在地海南三亚亚 龙湾广场中心区经营模式上旅游投资型产权式 酒店产品上别墅的海景园林环保生态服务 特色其他附加增值项目等，酒店公寓的大客房大卫生 间及其他 卖场设立在北京上海广州深圳香港哈尔滨 沈阳等城市设立卖场，或委托销售。 项目广告宣传选择营销主题，有针对性宣传。 在海口及三亚机场设立销售宣传点平均水平 全省经济增长加快综合经济实力进步加强。全年共完成亿 元，按可比价格计算，比上年增长，增幅高于上年个百分点，经济增 长高出全国平均水平个百分点。其中第产业增加值亿元，增长 ，对经济增长贡献率第二产业增加值亿元，增长，对 经济增长贡献率第三产业增加值亿元，增长，对经济增长 贡献率。 表全省近年总值单位亿元 表年三产在中所占比重 年年年年年 系列 建筑业和固定资产投资稳定增长 建筑业保持增长 全社会建筑业增加值完成亿元，按可比价格计算，比上年增长 。其中房屋建筑施工面积万，增长房屋建筑竣工面积 万，增长。上缴税金亿元，增长。 固定资产投资保持稳定增长 全年全社会完成固定资产投资亿元，比上年增长。其中基本 建设完成投资亿元，增长更新改造完成投资亿元，增长 房地产开发完成投资亿元，增长。 表三全社会固定资产投资总额单位亿元 第产业 第二产业 第三产业 年 年 年 年 年 系列三亚市产业结构调整成绩显著，投资环境大为改变 全市经济发展连续保持强劲增长态势 年三亚市以调整经济扩大投资刺激消费和提高效益为重点，着力解 决经济发展深层次的矛盾和问题，全市经济在新世纪呈现出新气象，各项主要经 济指标保持快速增长势头。 据三亚市官方统计数据显示 全市经济快速健康发展，经济运行质量明显提高 年全市总值亿元，比上年增长，实现了年以来 连续四年经济增长超，超过全国全省的平均水平，三大产业同时超过 的增幅。其中第产业增加值亿元，增长对经济增长贡献率 第二产业增加值亿元，增长对经济增长贡献率第三产业 增加值亿元，增长对经济增长贡献率。 投资需求出现高速增长势头 投资结构进步向优势产业倾斜，全市固定资产投资完成亿元，同 比增长，。其中第产业投资完成亿元，增长第二产业 投资完成亿元，增长 第三产业投资完成亿元，增长。 盘活积压房地产工作取得新进展 全市房地产投入亿元，增长倍。消化和盘活积压商品房， 收回和盘活闲置用地多亩，占可处置量。年有望将全市积压商 品房和闲置土地问题基本解决。 旅游业发展势头迅猛，旅游接待水平进步提高 年三亚市通过规范和整顿旅游市场，加大宣传促销力度，扩展客源市场， 大大增强了三亚的知名度，成功的举办了全球化论坛等大型国际会议和旅游 活动不断完善景区景点建设，狠抓假日旅游旅游服务质量和形象空前良好， 有力地促进了旅游业的发展。 软硬环境治理卓有成效 政府各部门减免办事程序，改善投资软环境，工作力度大，办公效率显著提 高，切工作服务于三亚建设。 下大决心改变三亚市整体形象。处置闲置地烂尾楼力度大，成绩显著， 三亚市容有了极大改变，向国际性的热带海滨城市发展。 有计划的进行市政配套建设。高速公路的联通，市区交通道路的高标准规划 设计，使旅游观光十分方便，凤凰机场的修建，三亚客运码头的建设，尤其是可 为境外旅客提供落地签证服务，使三亚具有挤身国际旅游城市的条件。 水电通讯方面建设变化巨大。赤田水库的完工使用，新建电厂的发电， 联网可满足今后个时期的需要，程控电话移动微波光纤通讯等通信设施 齐全与全国个城市全世界个国家地区开通，使三亚向智能化数字化城 市又迈近了大步。 投巨资改造三亚市容环境。三亚湾椰梦长廊的建成大东海广场改建 体育广场名花公园艺术广场及城市的绿化美化工程，使三亚逐步成为 个热带海滨花园城市。 海南旅游产业发展现状 国际国内旅游业现状 国际旅游业在世纪开始蓬勃发展。世界旅游组织的有关统计数据显示年全球跨国旅游达亿人次，比年增长了。预测分析，到年， 全球接待跨国旅游者将达到亿人次，国际旅游消费将达万亿美元。从 年到年间旅游年均收入增长将达。这些数据显示出了旅游业在全球和各 国经济发展中的潜力。 我国旅游业在年旅游总收入达亿元人民币约合亿美元，比 上年增长，入境游人数达万人次，比上年增长，旅游外汇收入 达亿美元，比上年增长，相当于当年全国外贸出口创汇的。国内 旅游人数达亿人，比上年增长，旅游收入达亿元人民币约合 亿美元比上年增长，为世界第五旅游大国。 据世界旅游组织最新的展望报告称到年，中国将成为世界旅游的个 主要的目的地和客源国，接待境外游客由现在年万人次增加到多亿次， 旅游业收入增长的幅度将极为可观。 我国已把旅游列为第三产业中新兴产业的首位。旅游业十五计划和到 年远景目标纲要所提的十五总体目标为到年入境游人数万人次， 旅游外汇收入亿美元，国内游人数将达亿人次，旅游收入达亿人民 币约合亿美元，总收入为亿元人民币约合亿美元相当于全 国的。 海南旅游市场发展现状 海南岛作为旅游胜地在国内享有极高知名度，发展旅游产业潜力很大。如今 海南已成为备受国人青睐的旅游目的地，在国内已树立起奇特的热带海岛目的地 形象。其自然环境和热带气候，为相对寒冷的华中华北东北西北等地区游 客提供避寒休闲好去处，年来海南旅游人数已达万人次。海南在港 澳及台湾的知名度也较高，但来游人数近两年有下降趋势。 在国际市场上，海南在亚洲范围内享有定的知名度，尤其是日本韩国及 马来西亚的利基市场指面对少数人的专门市场，不过来访人次仍然很少， 年为万人次。 海南旅游资源利用及旅游产品开发现状 海南在地理面积较小的岛屿上聚集了丰富的旅游资源，已被证 明这些资源对国际游客是颇有吸引力的，并已早在过去的规划研究中就得到了认 证。但海南与有着相似旅游资源并已得到成功开发的旅游目的地来比较，如美国 的佛罗里达欧洲的地中海地区夏威夷等地。海南的单个旅游产品尚不具备足 够的独特性与之相匹配。 海南旅游资源的利用与旅游产品的开发从质量来讲喜忧参半。方面海南有 达到国际水准的高品位旅游产品，如南山佛教文化苑，它们恰到好处地增加了自 身的历史文化旅游价值，在周边也不盲目兴建些大规模辅助性旅游吸引物， 对今后发展新旅游产品很有借鉴。同时海南也有质量低下的旅游产品，主要集中 在旅游路线周边地区即东部走廊，许多景区每况愈下，因年久失修而显现出破 败的景象，这些酒店等住宿设施原本就是头脑发热开发商手下败笔，加上设计不 新颖，保养不到位，故难以维系运作，徒留些刺眼建筑。值得庆幸的是，这种低 水准旅游产品只是散布在东部旅游线路的几个地点，尚未泛滥成灾。更重要的是， 海南未受到现今盛行的城市盲目扩展在较为发达的内陆地区相当普遍的负面 影响冲击，除海口市外，其它城镇，特别是三亚在很大程序上保留了种内缩型 的城市结构，仍保存有广大的未开发的后备区域山丘或开阔的乡野，而给游客 提供了赏心悦目的田园风光和热带景观，使游客有种属地感和亲切感。 项目概况 二项目的提出 三项目发展定位 园林度假酒店项目将建设成为以热带雨林景观娱乐购物服务产 权式酒店接待为主题的绿色生态海景度假酒店，项目建成后座设计风格独特 洋溢浓郁热带滨海度假特点功能配置齐全的规模化度假酒店将展现在世人面前， 它高星级高标准的软硬件环境，必将吸引众多来海南三亚旅游度假的游客，使 之成为他们的首选下榻地。 园林度假酒店项目的投资及经营方式将采用产权式酒店的方式， 这种起源于欧洲世纪年代的种新型酒店经营模式，风行于世界上著名的 旅游城市和地区如美国的夏威夷加利福尼亚佛罗里达亚利桑那澳大利 亚黄金海岸等地尤为盛行。此种酒店经营模式经过多年的发展已被发达国家 广泛接受，许多国家还为此专门立法并成立行业协会以规范市场，约束市场参与 者的行为。这种将房产与旅游投资相结合的投资模式在目前国内形式下是极具发 展潜力的投资品种。 产权式酒店经营模式是适合海南尤其是三亚旅游房地产业发展的经营创 新品种，此经营模式扩大了游客入住休闲度假酒店的需求，为游客提供了更多选 择入住高档次度假酒店的机会，还解决了三亚高档次酒店市场供需不平衡需求 相对短缺的问题另外该模式还可带动三亚市房地产市场的持续稳步发展，赋予 海南旅游房地产市场更多活力和发展空间，这种新型的旅游房地产投资和消 费方式，符合现代经济资源共享的基本原则，是房地产业和旅游酒店业的高效结 合，极具市场潜力和生命力再者该模式还使三亚市高端消费人士的保有量始终 保持在较高水平，为三亚市经济及就业问题找到了出路，为三亚市创造着源源不 断财富。 产权式