境 秀美健康适用的中高档住宅小区。 建设规模小区期规划总占地万平方米，总建筑面积万平方米，建有多层住宅高品质幼儿 园活动中心商业网点羽毛球场等健身设施及公建配套设施。 建设条件 供电本项目计算用电总负荷，供电电源引自县城电力干线。 供水给水水源为市政管网，项目最高日最大时用水量。 供暖项目采暖为地热集中供热，采暖热负荷为。 土地利用 本项目建设为商品房项目，符合国家及省市的产业政策，土地在本县总体规划范围内，属城 市商住两用建设用地。 研究结论 本项目建设符合国家产业政策和县政府关于加快城市化进程的要求，项目建成后，在定程 度上满足中低收入家庭的住房需求，经计算项目期总投资万元，财务内部收益率 税后，投资利润率，投资利润率，借款偿还期年。由此表明，项目具有定盈利能 力清偿能力。虽然微利，具有定风险，但社会效益显著，项目总体可行。 第二章项目背景与建设的必要性 项目背景 产业政策 改革开放二十年来，我国经济已经进入了个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优 化产业结构，积极培育新的增长点。房地产业作为新兴产业，带动了建材冶金化工轻工 等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的个先导 性行业。中共中央国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大 内需的重要内容，实现了以市场化为取向的系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更 高更新的层次上发展。曲周县委县政府十分注重本县房地产业的开发和建设工作，为此出 台了系列非常优惠的政策，为我县房地产业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强 有力的支持。 项目建设的必要性 曲周县属于内陆县级城市，改革开放二十多年来，政治经济有了快速发展，但比起沿海开 放县城来讲，其发展速度已经滞后，与全国其他县城相比，本县属于中心县城，发展建设过程 中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我县因为城镇级别原因，市区范围比较小，城区扩大 的同时遗留了很多问题，尤其是住宅非城市化的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整 个城市建设的关键时刻，县委县政府在此时提出城市化建设的思路，真正符合我们县发展建设 战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市化的需要。这次大规模建设完成之后，曲周的 城市建设将会有个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的 改善。 宏观必要性从个城市的宏观上讲，首先表现在土地作为城市的宝贵资源，未能实现其 效用效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益社会效益环境效益其次，城市化 未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中人的地位和作用，不断 满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着 城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非 凡而深远的影响，因此加快城郊区域的建设是城市发展的必然结果。 项目发展概况 河北众诚房地产开发集团有限公司，积极响应县委县政府关于城市化建设的思路，经过与县国土局多次接触，广泛调查和积极运做，得到了曲周县委县政府和人民大众致的支持，我公 司编制了项目建议书代可行性研究报告，是根据国家及县有关规定，编制的本报告。 第三章市场预测与建设规模 市场预测 基本形势分析 近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。在国家下大力减少 各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策的形势下及建筑市场和建 筑法规进步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。个人已成为商品房的消费主体，据 统计，年月份，全省商品房销售面积为万平方米，同比增长，其次置业 的业主，进行三次四次置业，以求得质优价廉得绿色环保高档适用住宅。区位优势分析 本项目凤凰城住宅小区在长安区，周围医疗学校商场健身娱乐休闲等配套设施齐全， 属于成熟社区。但项目紧邻工业区，周边环境较差，附近没有为工人们建造的大型生活区。改 造完成后，依托紧邻民心河的优势良好的交通状况，将会出现个设备完善环境优美适 合上班族居住的花园，这必将会吸引广大工薪阶层前来居住。 出售对象分析 省会石家庄目前人均收入仍较低，以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房得 首选条件是价位问题，因此高品位适度低价位得住宅在省会有巨大得热销潜力。 建设规模 项目规划总用地面积亩，建设内容包括住宅工程，公建工程包括小学幼儿园活动中 心商业等。总建筑面积万平方米。其中住宅面积万平方米，公建面积万平方 米。 第四章建设场址与建设条件 建设场址 场址选择 本项目拟建场址位于我市东北地段，用地南面为丰收路，西侧为沿西小区，北侧为北二环路， 东面是沿东小区，建设场地呈长方形，规划总用地面积为亩。该场址区域位置较好。 自然条件 石家庄市地处中纬度内陆地带，华北平原中南部，属暖温带半湿润半干旱季风型大陆气候， 北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四 季分明。每年降水集中于月份。气温 全年平均气温 极端最低气温 极端最高气温 湿度 冬季空气调节室外计算相对湿度 夏季通风室外相对湿度 降水量 日最大降水量度 时最大降水量 全年平均降水量 积雪深度 最大积雪深度过 冻土深度 最大冻土深度 风向 冬季主导风向及频率， 夏季主导风向及频率， 年主导风向及其频率， 风速 冬季室外风速 夏季室外风速全年平均风速 全年日照量数 冬季日照率 全年雷暴日数天 大气压力 冬季 夏季 年平均相对湿度 地质状况 石家庄市地处太行山东麓华北冲积大平原，地跨山地与平原两大地貌单位，地势由西北向东 南倾斜，坡降均为千分之，海拔，市区为滹沱河山前洪水冲积造成的倾斜平原，基 底岩层以上有较厚的第四纪覆盖层，表层主要由亚粘土和轻亚粘土组成地耐力般为 。 抗震设防 依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的中国地震动参数区划图 ，本项目抗震地动峰值加速度按设防。 建设条件 供电 本项目计算用电总负荷为，电源引电源至小区变电站，由母线向小 区各配电室提供电源，能满足本项目使用要求。 给排水 本项目设计最高日最大时用水量为，给水水源为市政管网，水量及水质可满足项目需要。 本项目排水采用雨污分流，生活废水经化粪池处理后排入市政污水管网，生活污水主要来 源于厨房及洗涤用水经中水系统收集处理后用于绿化和景观补水。屋面雨水经与地面雨水统 收集后排入市政雨水管网。 供暖 本项目在我市集中供热区域范围内，采暖热源为集中供热蒸汽，压力约为，采暖热 负荷为。 弱电 本项目弱电系统包括电话通信系统不线电视系统安全防范系统小区三表集中抄表系统 等。 第五章工程技术方案 工程设计原则 自然是与人工的完美结合，此设充分结合现代化的设计理念，即以天人合的设计思想 为指导来构建新世纪居住工程。 小区的建设是城市建设的部分，把小区建设融入整个城市的规划之中，优美的自然环境， 淳厚的文化底蕴，较高的文化品位，现代化的生活理念，将构成小区的大特色，可谓风景 这边独好，同时又考虑到城市总体环境，两者要达到水乳交融般和谐。 新颖而独具特色，人类与自然的完美结合是本项目总体设计原则。 总平面布置 总平面布置原则 根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。 按照小区组团两级结构概念有机组织居住空间。充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成通而不畅的道路系统河丰富得 步行系统。 在三维空间上安排小区内的各种活动场所，形成丰富有趣有家园氛围得空间序列。 按照可持续发展概念进行规划布局设计。 总平面布置综述 本居住小区规划总用地去为亩，用地西侧为沿西小区居民住宅，南侧为丰收路，北侧为 北二环路，东侧为沿东街，交通便利，小区共分五个组团，宏观上整体结构清晰明确，易于与 城市联系并具有通畅的内部交通。 景观以入口为起点，以中心绿地为高潮，入口设小区标志性雕塑河构筑物，中心绿地设音乐 喷泉，形成丰富而怡人的环境。 各居住组团根据居住形式的不同，采用并联围合的组合式形成富于变化的室内外环境，为居 住者提供了户外的休闲活动场所，同时加强了邻里交往。并与小区中心有机结合，联系紧密又 互不干扰，形成具有优美景观的居住空间。 小区管线整体考虑采用地下敷设方式，使环境更优美。 竖向设计 小区内地形较为平缓。竖向设计采用就地平整的平坡式布置形式。考虑到基槽余土等情况， 小区内填挖土方量基本平衡。 总平面图布置经济技术指标 规划总占地面积万，亩 总建筑面积万。 其中住宅建筑面积万 公建面积万。 第章项目基本情况 项目名称及承办单位 项目单位河北众诚房地产开发集团有限公司 法人代表韩杏军 开发本项目。 项目名称凤凰城住宅小区 拟建地点 项目拟建地点位于曲周县新开大街与邯临公路交叉口西南侧。 承办单位概况 河北众诚集团成立于年月，初建时名称为河北众诚房地产开发有限公司。公司经过 三年多跳跃式的发展，目前已逐步成为以房地产公司为龙头，物业公司新型建材公司含商 品混凝土生产化工科技公司投资顾问公司和石料厂协同发展的多元化集团化公司的联 合体，资产总额达亿元，年利税万元，拥有余人的高素质团队，其中，管理人员 全部为大中专毕业生。 众诚集团总裁韩杏军先生，年毕业于河北工学院，年清华大