项目地理位置 本项目位于南昌市湾里区磨盘山北路号，总用地面积 平方米，地块呈不规则形，小区主要入口设于基地西面，小区交通 方便，周边配套设施齐全，拟在上述地块兴建具有高质量商业居住 综合性居住小区。该地块周边生活配套设施较完善，政府部门学 校医院菜场银行邮局商场车站等近在咫尺。具备良好 的居住功能。在地块上拟建商品房，从销售的角度来说，是有市场 的。在湾里现在的房地产市场上，这样在社区配套社区文化等氛 围的营造上优于其它楼盘，更容易获得消费者的青睐。 主要技术经济指标 总用地面积平方米 总建筑面积平方米地上总建筑占地面积平方米 建筑容积率 建筑密度 建筑绿地率 车位共个 项目规划 项目总建筑面积平方米地上 项目定位通过对居住空间的阐释，倡导生活方式，营造楼盘个性， 符合高尚本质人文品味的目标客户格调，表达物业卖点，风景区休闲商 业精品。其优质的价值联想中产阶层社会精英理想生活天堂。 项目规划总平图附后 项目规划鸟瞰图附后 项目开发物业类型高层住宅多层住宅商业 会所物管及人防地下室 项目开发周期二年 第二章项目投资环境 宏观经济环境 全国房地产行业年季度总体运行情况分析 消费者观望情绪明显，部分城市出现房价小幅下挫 自年月到年月底，从二手房营业税调整开始，系列的房 地产调控政策密集出台，同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度 及出台的应对措施，都已经对当前市场产生影响，大陆大部分城市已经开始出 现成交量明显下滑及消费者观望态势，而各种金融税收政策，显示高层抑制 房地产风险传递到金融领域的决心，而增加供给，成将对未来房地产市场的影 响深远。 特别是消费者观望情绪的蔓延，已经成为影响年季度明显的市场因 素，年的房地产市场井喷已经将相当部分自住客及投资客的购买力消化完 毕，改善型买家不愿意接受目前的高房价，他们要等待个合理的价位再入市， 而另外部分比较谨慎的房地产刚性买家及投资型买家担心高位入市后被 市场套牢，开始观望房地产市场的后期发展趋势。 商品房供给不足导致房价下跌艰难 目前，自年底开始到年的月中旬，政府出台了多种调控措施 直指高房价，但从近期的效果看，已经证明虽然有定的效果，但没有也不可 能达到立竿见影的效果。 房地产投资和开发都有定的周期，在短期内市场还未完全走出悲观预期 的情况下，供给不可能有明显改善。从年月份的数据看，当月房屋竣 工面积同比增速为，新开工面积为，分别比月下滑了 和。我们认为，这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整，提前 降低新开工面积或有意推后竣工面积，这种悲观心理的体现将直接导致年 上半年可供面积的缩小，供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。从购置土地 面积看，年月累计为亿平米，同比下滑，比月扩大，从绝对量看，年的购置面积低于以往年任何年的面积，这说明在地价 飞速上涨的情况下，开发商整体的拿地意愿并没有充分释放，土地购置面积的 缩减也影响了未来住房面积的供给。 年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速，年 年积累的库存迅速释放，而年当年形成的直接供给非常有限。从 统计的个重点城市的去库存化周期数据看，年月到目前为止以来，这 些城市平均去库存化速度都处于近年来的历史低位，经过年三季度以来 的充分释放，目前这些全国线城市正步入库存化的真空期，些房价较为合 理的城市可能会加大开发投资，从而步入补库存的阶段，而前期房价涨幅较高 的城市可能暂停再库存化的过程，这些城市价升量缩的态势可能进步持续。 年季度投资同比增幅较大 由于基期因素，年地产开发投资增速同比有可能超过。回顾 年上半年小阳春以来，地产开发刚刚走出阴霾，而年季度四季度的平均水平，但也恢复到年二季度的整体水平。对于今年季度的成交情况，我们持谨慎态度。由于月份春节因素，预计在 市场走出调控恐慌情绪后，市场成交状况仍然维持较低水平。季度销售状况 可能会逐步走向常态，但与年四季度比，总量上将保持低位，由于基数原 因，增速仍然保持强劲态势。 我们认为，在经济向好上升的阶段，年上半年地产销售速度不 会出现转折性的变化。到经济有可能过热的阶段，地产将是更多人回避通胀的 首选资产。如果银行在具体执行中力度从严，可能投资性的行为会受部分抑制， 如果留有缺口，投资性地产行为仍较难打压。总之，年三季度以前，房地 产业将更多的去除非理性因素走向常态的发展，市场小幅下挫的会成为事实， 但大幅波动的可能性不大。 二年季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析 年季度中，线城市自住型需求日渐式微，二三线城市将随 年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。 年季度，北京上海深圳等线城市房地产市场已明显恶化， 居民对房价的负担能力已经接近或超过年的水平，年以来线城市自 住型需求将难以为继。二三线城市房价尚在居民可承受范围以内，但线城 市的高房价正逐渐向二三线城市蔓延和波及，年二三线城市房价将继 续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。 通胀压力下，房价上涨预期促使投资投机性需求活跃。 资金成本方面，年以来房贷利率已经持续维持低位。二线主要 城市住宅租金收益率多处，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收 益率为左右，投资需求空间非常有限。房价上涨预期方面，年以来金 融部门继续实行适度宽松的货币政策或紧缩信贷政策的低执行力度，资产价格 将在段时间的市场调整后进步上涨，从而促使投资投机气氛活跃。 但由于政府调控政策等的各方面因素影响，未来，特别是年季度后房地 产市场价格上扬的幅度将不会很大，上涨速度将减缓。商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供应有望跟上。 年底以来二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降， 些城市甚至呈现出供不应求的局面，上海去化周期已降到个月。针对短期 供应不足的现状，开发商加大了房地产开发投资，年季度的月，全 国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比去年同期提高 个百分点。其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，提高 个百分点，占房地产开发投资的比重为。长期供应方面，年季度 中的月，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比增长 ，去年全年则是下降完成土地开发面积万平方米，同比下 降，降幅较前期已有较大程度的缩小，后期供应有望逐渐跟上。 年以来政府对房地产抑制意图明显，优惠适度收紧。 年很明显表明，房地产业已成为中国经济的直接命脉。年 月中央经济工作会议再次定调，年继续实行适度宽松的货币政策，这对行 业利好。目前年季度部分优惠政策依旧延续，虽然部分优惠政策已经收 紧，但执行力度不足，但年下半年将会适度收紧，但仍以宽松基调为主。 供小于求形势未来将有缓解，多数城市房价季度同比小幅下跌 随着年四季度销售火爆，重点城市商品房库存逐渐步入下行通道，随 着房地产市场的投资稳步加大，以及新项目开盘预期，可售量呈逐月增加态势， 供小于求形势略有缓解房价方面，多数城市年季度同比小幅下跌，虽 然较大部分房价的下降以优惠折扣曾送等形式出现，但小幅下跌以见明显， 下跌原因主要是开发商对未来预期仍谨慎，定价较为理性，营销策略上多倾向 于主动优惠促销。 三短期房地产行业风险分析年季度，二三线城市房价受年线城市火爆房价的波及， 房价也有较大幅度的增长，房价收入比月供收入开始恶化并直逼线城市， 这势必引发政策的超预期调控。 年以来，房价大幅上扬抑制市场需求，市场重回年的有价 无市状态预期的可能更加明显。 年加息预期强烈。年月份以来，澳大利亚以色列挪 威印度等外围国家改变年以来所实行的低利率货币政策，开始相继收紧 货币宽松政策先后加息，这无疑会给中国调整货币政策的理由和压力。美国多 位经济学家表示，年美国加息周期预计发生在第三季度，由于人民币实行 与美元挂钩的联系汇率制，所以中国央行加息发生在明年三季度是个大概率事 件。 加息的个目的是抑制通胀。年以来，中国经济增速逐步加快，经 济社会加息的另个意图，便是抑制资产价格的过度膨胀，而平抑房价正是其 中的重要部分。从楼市供给来看，银行收紧银根将给房地产企业带来资金压力 和融资成本上升，这对房地产此类资金依赖度高的行业冲击无疑比较大。 四对未来房地产发展建议与对策 目前的房地产产业政策既有有利也有不利于产业发展的因素，但是总 体上有利于房地产业后市的发展，短期内仍是个行业信心恢复的过程。 全国各中心城市年以来土地投放量并未出现巨减现象，房地产投 资开发量也未出现大幅下滑，年季度后房地产供需在现阶段供小于求的 情况将可能趋向于供需动态平衡，城市中心区可能出现阶段性的供大于求，市 场将迎来新轮的变革。 成交量疲软行情短期内能否持续需进步观察。 年压抑的刚性需求在年中后期释放后，出现了年有支付能力的 有效需求不足的问题，年季度后期市场的持续发展有待于进步挖掘改 善型和投资型的潜在需求，只有调动改善型和投资型的潜在需求后市才能获得 第章项目概况 建设条件 本项目位于南昌市湾里区磨盘山北路号，总用地面积 平方米，地块呈不规则形，小区主要入口设于基地西面，小区交通 方便，周边配套设施齐全，拟在上述地块兴建具有高质量商业居住 综合性居住小区。 项目坚持自然生态化原则，体现以人为本的理念 强调人与自然的和谐统，营造小区居民具有十分强烈的认同感 与归宿感的居住空间场所。 自然生态原则是指尽量