学初中高中到大学 及职业教育培训机构全面协调发展的现代化教育体系，可以满足 不同层次的教育需求，是青岛地区首个获得山东省政府认定的教育 示范区。同时，青岛开发区还拥有耀中国际学校等机构，可以为国 际人士子女提供教育服务。 青岛开发区优美的自然环境便捷的生活条件等对各类人才有较 大吸引力。同时，为形力资源优势，政府加大了各类人才选拔培 养力度，加快了各类适用人才的引进步伐，出台了系列人才引进的奖励政策。特别是随着高校的迁入，青岛开发区的人才结构发生了突 出变化，目前区内已有位两院院士，余名博士余名硕士 大专以上学历人才万千余人。区内有科技研究所信息产业部电 子第研究所青岛特普电子研究所青岛制动技术研究所青岛 开发区电气研究所等技术中心青岛澳柯玛集团公司青岛创统 科技发展公司等以及重点实验室基地等所。 开发区人口已达到万，劳动力资源丰富，此外还有胶南胶 州两个人口超过万的城市和周边内陆地区的大批劳动力可供选 择。开发区职业技能培训中心以及技工学校职业学校可以按照企业 技术要求进行短期或定期培训，提供特定技术工人，以满足企业对技 术工人的要求。企业可以面向全国各地依法自主招聘工人技术工人 和管理人员。 近年来，随着青岛市委市政府挺进西海岸，构建青岛新的经济 重心的战略决策的深入实施，青岛开发区进入个新的历史发展阶 段。十五时期，青岛开发区将以建设全国流的开发区为 目标，积极实施经济国际化以港兴区城市化科教兴区四大 战略，努力构建青岛新的经济重心和节约型生态型和谐型现代化 国际新城区。 第二部分开发区房地产市场分析 虽然目前开发区的整体规划尚未出台，薛家岛的概念规划正在论 证中，但根据市场分析及开发区规划局人士透露，不难猜测到开发区 将来的规划薛家岛将规划为青岛市海洋旅游品牌工业区保持目前 发展方向香江路附近规划为商业金融中心区长江路丁家河附近规 划为西海岸行政商务区。 在开发区在售项目当中以长江路板块楼盘数量最多，香江路板块 等地区也有部分新楼盘的供应，但其总的供应量与长江路板块相比仍 存在差距。新楼盘供应的相对集中性体现了住宅区规模效应的出现， 同时也反映出开发区未来高档居住区在逐步形成。 随着市政府迁移至长江路，工商税务及海关等重要部门也纷纷搬 迁至此，整个长江路的行政及商务氛围日益浓厚。青岛房市近几年的 持续走热大型工业企业的纷纷入驻及区域功能划分的日益明确化为 开发区房市的攀升奠定基础。开发区人口稀少，其本地客群对房地产 产品的总量消化有限，但由于开发区的人口流动性较大，后续发展潜 力强劲，所以其房地产增长期的发展要明显好于同省其他地区。随着 开发区大量的旅游资源如薛家岛板块的规划得到开发，六大项目十大工程纷纷投入，促使房地产的后续开发蕴藏巨大潜力。 以长江路商务区作为核心点，向周边辐射，将会形成黄岛最大的高档 商务住宅片区。 从目前房地产开发情况来看，开发区的房地产市场开发项目区 域集中，沿香江路武夷山路带等城市中心发展已较为成熟，空置 土地不多，目前所开发房地产项目主要分布在保税区和长江路等土地 资源相对丰富的地区我项目便处于该地区。而长江路带由于其 所处地理位置优越为开发区行政商务中心区以及可开发土地规模 大，沿长江路向西向南地区还有大量可开发土地，片区内土地供应 量大，预计该片区将成为未来黄岛区房地产市场竞争的主战场。 开发区手房市场分析 户型特点 在开发区供应的新楼盘当中，单体户型面积范围集中在 平米之间，而热销户型以平米的居平米的 二居和平米的三居室为主。 尽管开平米的居平米的 二居和平米的三居室为主。 尽管开发区的房地产市场正处于种起步阶段，但市场发展非常 迅速，这既得益于良好的大环境的发展，同时又是本地消化与外向型 销售道路的有机结合。 价格状况 目前开发区中高档楼盘平均价在平米左右，而主力户型总 价集中在万元。 据实地调研得知，开发区房地产尤其是住宅市场的真正起步从 年开始，中高档楼盘均价由多元攀升到多元。分析其 原因，除了政府政策扶持工业发展迅速青岛楼市的带动之外，开 发区本身也蕴藏着巨大的潜力，如丰富的旅游资源优越的区位得 天独厚的居住环境以及大量的工业园区等，各种优势融合在起，使 得几乎所有的人对开发区预期的发展都非常看好，再加上人为的炒 作，这在无形之中也使开发区的房价涨再涨。 销售状况 从销售情况来看，截至今年月上旬，黄岛区在今年月份之前 新开楼盘的销售率大部分都在以上，而销售周期大部分为个月 左右。 通过实地调研了解到包含与需求客群与销售人员的交流，自 开发区的房地产市场真正启动以来年左右，受青岛房地产市场 的影响，年年黄岛的房地产发展尤其是住宅市场进入 了个高速增长期，中高档楼盘的平均涨幅约元平米左右，在 这阶段内市场基本上属于卖方市场产品供不应求，买涨不买跌的心理促使大量的外来资金纷纷注入，整个市场呈现出片欣欣向荣 的景象，这也使得在当时整个住宅市场项目的销售周期普遍较短。同 时，大部分项目采取的是分期开发的策略，期良好的销售业绩为当 时大部分的楼盘赢得了良好的口碑，也为二期的销售打下了良好的基 础，部分项目如澳龙花园，由澳柯玛新龙房地产开发本公司内部 的认购率较高，所以，在年上半年，大部分楼盘的销售情况依然 呈现出良好的态势。但随着购房热潮的涌过，价格涨幅达到间歇性的 高限，且开发区整体规划尚未完全出台，仍有部分持币的潜在购房群 体在观望，加之大部分项目的尾盘销售，使得年下半年住宅市场 呈现出缓慢增长的态势。但到了年，随着大炼油项目的奠基海 底隧道的即将开通，又给开发区的房地产市场注入了针兴奋剂，名 嘉城康大风和日丽二期隆海海之韵上实达利广场迎祥 苑年等项目陆续开盘，销售形势良好。 装修标准 从市场上供应的产品来看，以厨卫精装修占据市场主导，尽管部 分楼盘为全装修而且销售状况良好，但其定向性较强。需求市场上对 装修标准的要求并未表现出明显的偏好。其主要原因是客户可供选择 的合适的户型合适的面积合适的单价及总价相对缺乏，所以只能 在现有市场的范围当中进行选择。 但通过对个别典型楼盘的调研发现，在定程度上部分阶层对于装修标准的选择还是表现出了定的倾向性。如隆祺家园千禧龙花 园，尤其是其大户型面积由于总价较高，购买的群体受限性较强，其 置业目的除了满足居住要求之外，还想通过这载体体现出种身份 的尊贵，全套精装修无法更多的体现出其高档化个性化的特点，所 以大部分选择厨卫装修，甚至是毛坯房。但像天泰阳光海岸所面对 的客群以中端消费群体为主，且大部分是年轻白领族，这部分人追 求的是时尚简约，同时还比较注重节省成本，所以，天泰在推出的 三期产品都是全套装修。但特别值得注意的是，天泰在户型比例方面 总体面积以中小户型为主，总价控制合理，所以受到市场的追捧。 置业目的 开发区中高档楼盘客户群体的置业目的以居住为主，总体来看以 二次置业为大部分购房者的主要意图，流露出明显的投资意向的客户 只占很少的部分，而且还有部分客户往往是做居住与投资的双重打 算。如部分人购房之后，可先出租，等周边的生活氛围便浓厚之后然 后再入住部分本地人本身自己有套住房，为进步改善居住环 境，卖掉其中套，然后购置配套相对齐全的新房，购房者的想法 多种多样，但大部分人更加看重的是开发区良好的居住环境。 客户来源 在客户来源当中，以开发区本地购房族为主，大部分楼盘在 以上，而来自于青岛的购房群体也占有相当体量约占到左 右，外地的购买客群般占到左右，部分楼盘外地购房比例甚至 能达到。 虽然开发区在青岛还属于个刚开发的片区，但多种因素的综合 使得开发区逐步发展成个较大的移民城市，随着各大工业园区的纷 纷入驻，开发区的外来流动人口逐年增加，在很大程度上讲，开发区 将成为来自各个城市地区商务人士交流的场所，同时也成为中外交流 的个重要窗口。不管是本地人还是外地人甚至是外籍人士，大家共 同看好开发区预期的发展潜力，所以各种外来资金以不同的方式纷纷 注入，简单以纯居住还是投资来衡量购房群体的购房目的已不符合现 实，而各种房地产投资理念的相继引入，也使得购房群体将住宅不再 单纯的当作是挡风避雨之地，居住会用投资的眼光来审视，投资时也 会有居住的打算，居住投资相互交融构成开发区绝大部分购房群体的 共识。 二年上半年开发区房地产市场基本情况 面对国家对房地产市场的宏观调控政策，开发商放慢了开发速 度，商品房施工规模下滑。受新开工项目施工面积减少的影响开发 区上半年商品房施工面积万平方米，同比降低。其中 新开工房屋施工面积万平方米，同比降低。其中住宅 前言 在现代世界经济中，房地产业是国民经济中的先导性基础性产 业，当国民经济进入繁荣发展时期时，房地产业会率先繁荣发展当 国民经济进入萧条期时，房地产业会率先萧条。如何加强调控房地产 市场已经成为全球性的课题。 就以青岛房地产现在的宏观情况来看，青岛市房地产市场在近几 年里取得了飞速发展，尤其是从年起，增幅明显，出现旺销局 面。在供求关系上，虽然竣工面积直保持较高的增长速度，但市场 表现出较强的承载能力，商品房销售面积的增幅始终高于竣工面积的 增幅，使竣工房屋迅速消化。