楼培育 市场，为后期的写字楼和商业酒店的开发和增值打好基础。开发计划如下表 心，并带动片区的整体建设，南段主要安排高档住宅用地，是河西地 区未来发展的主要方向。 河西新城区的建设，将按照体两翼的工作思路，以中部地区开发建设为重点， 以北部地区环境综合整治和南部地区。河西新城规划的平方公里范围内，主要 分为北中南三段。北段主要职能仍然以居住为主，通过整合已建区域，完善服 务配套，形成个地区中心及个邻里中心中段结合近期即将启动的体育中心， 建设城市副中依秦淮河， 定位为以商务体育文化等为主的新城区中心居住与就业兼顾的中高档居住区 以滨江风貌为特色的主城西部南京市国际服务外包产业基地地块项目投资可研计划书中文版高速下载土地现状 目前本地块上约有左右的待拆迁民房及厂房。出让文件中约定用地范围内 的拆迁由受让人自行调方米，规 划道路用地平方米，河道用地面积约平方米，教育小学用地 平方米，变电站用地面积平方米，实际出让面积平方米。 地块地块二地块三合计 出让面积 规划用途生产研发及配套设施用地酒店式奥体中心中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口 公里，距禄口国际机场公里距火车站公里，交通便利，地理位置优越。 项目规划指标 项目用地总面积为平方米，其中代征绿化用地面积平化尚需要约年时间，前景不甚乐观。 第三部分项目概况 项目区位 本项目位于南京市鼓楼区，东至燕山路西至清河路南至集庆门大街北至 汉中门大街。属于南京市重点打造的河西新城区。 项目毗邻方面截至年月日全市可售面积为万平方米，按照年 的消化速度，还需要两年左右的时间，写字楼竞争压力南京市国际服务外包产业基地地块项目投资可研计划书中文版高速下载牌方式出让，挂牌起始价亿元，加价幅度万元。 本地块要求竞买人中的方必须在年信息产业部经济体制改革公寓用地 建筑容积率 规划建筑面积 建筑高度 平米及以下套型面积所占比重 南京市国际服务外包产业基地地块项目投资可研计划书中文版高速下载析 经过对挂牌出让文件的仔细阅读，我们分析得出项目存在以下风险 政策风险 挂牌文件要求南京市国际服务外包产业基地地块项目投资可研计划书中文版高速下载于我公司将注册地迁到南京 的可行性基本为零，因此就可能存在政府以此为由收回土地的危险 合同约与经 济运行司公布的中国软件收入规模前家企业中连续两年排名都必须名列前 名。 项目风险分南京市国际服务外包产业基地地块项目投资可研计划书中文版高速下载，否则地块三的商品房 销售合同不能办理。 挂牌文件对本地块的定性为生产研发及配套设施用地酒南京市国际服务外包产业基地地块项目投资可研计划书中文版高速下载初步设想是部分建设研发办公楼外大部分建设酒店式公寓住宅市场化销售 的写字楼。 土地出让合定受让人必须在年内开工建设生产研发用房不得少于万平米， 年月日前完成生产研发用房面积不少于万平米南京市国际服务外包产业基地地块项目投资可研计划书中文版高速下载件企业，否则，政府 有权无偿收回受让人土地使用权及地块内建构筑物。 市场风险 万平米的写南京市国际服务外包产业基地地块项目投资可研计划书中文版高速下载存在非常大的市场风险。 拆迁风险 目前地块的拆迁现状未知，后续的拆迁成本不确定，存在定的风险同约定竞得人须在年完成服务外包软件外包现代服 务业等年销售收入超过亿元，完成引进家世界著名软南京市国际服务外包产业基地地块项目投资可研计划书中文版高速下载于我公司将注册地迁到南京 的可行性基本为零，因此就可能存在政府以此为由收回土地的危险 合同约与经 济运行司公布的中国软件收入规模前家企业中连续两年排名都必须名列前 名。 项目风险分南京市国际服务外包产业基地地块项目投资可研计划书中文版高速下载站公里，交通便利，地理位置优越。 项目规划指标 项目用地总面积为平方米，其中代征绿化用地面积南京市国际服务外包产业基地地块项目投资可研计划书中文版高速下载区的建设，将按照体两翼的工作思路，以中部地区开发建设为重点， 以北部地区环境综合整治和南部地区。河西新城规划的平方公里范围内，主要 分为北中南三段。北段主要职能仍然以居住为主，通过整合已南京市国际服务外包产业基地地块项目投资可研计划书中文版高速下载建区域，完善服 务配套，形成个地区中心及个邻里中心中段结合近期即将启动的体育中心， 建设城市副南京市国际服务外包产业基地地块项目投资可研计划书中文版高速下载 压力的业态，后开发市场还需要培育，具有增长潜力的业态。因此，首先开发满足 要求的写字楼，住宅的开发计划尽可能靠前，商业酒店和部分写字楼的开发计划 尽可能靠后。同时，通过定向开发或者转让部分写字南京市国际服务外包产业基地地块项目投资可研计划书中文版高速下载 小商铺万平米 其他配套用房万平米 合计万平米 根据项目特点和开发要求，计划分四期开发，开发期年。分期开发计划在满 足开发要求的前提下，按照先开发市场成熟，销售速度快，能够迅速回款解决资金 压力的业态，后开发市场还需要培育，具有增长潜力的业态。因此，首先开发满足 要求的写字楼，住宅的开发计划尽可能靠前，商业酒店和部分写字楼的开发计划 尽可能靠后。同时，通过定向开发或者转让部分写字楼用地，以及租赁写字楼培育 市场，为后期的写字楼和商业酒店的开发和增值打好基础。开发计划如下表 心，并带动片区的整体建设，南段主要安排高档住宅用地，是河西地 区未来发展的主要方向。 河西新城区的建设，将按照体两翼的工作思路，以中部地区开发建设为重点， 以北部地区环境综合整治和南部地区。河西新城规划的平方公里范围内，主要 分为北中南三段。北段主要职能仍然以居住为主，通过整合已建区域，完善服 务配套，形成个地区中心及个邻里中心中段结合近期即将启动的体育中心， 建设城市副中依秦淮河， 定位为以商务体育文化等为主的新城区中心居住与就业兼顾的中高档居住区 以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。河西新城区作为南京老城的延伸，未来 将成为南京政治教育文化的中心。另，出 让文件中规定现状内的广播电台用地，在使用或未搬迁前，地块不得建设。 第四部分区域市场分析 河西板块概述 河西总体概况 河西新城区位于南京主城的西部，面临长江，与江心洲隔江相望，南京市国际服务外包产业基地地块项目投资可研计划书中文版高速下载 套设施万平米。经过研究分析后我们认为，酒店式公寓为年产权，可以按照 住宅来考虑生产研发用房按照写字楼来考虑配套用房主要考虑酒店和商业。除 住宅和酒店商业以外，写字楼的建筑面积达到万平方米南京市国际服务外包产业基地地块项目投资可研计划书中文版高速下载 套设施万平米。经过研究分析后我们认为，酒店式公寓为年产权，可以按照 住宅来考虑生产研发用房按照写字楼来考虑配套用房主要考虑酒店和商业。除 住宅和酒店商业以外，写字楼的建筑面积达到万平方米南京市国际服务外包产业基地地块项目投资可研计划书中文版高速下载 套设施万平米。经过研究分析后我们认为，酒店式公寓为年产权，可以按照 住宅来考虑生产研发用房按照写字楼来考虑配套用房主要考虑酒店和商业。除 住宅和酒店商业以外，写字楼的建筑面积达到万平方米，如此大的体量，完 全靠市场的正常消化存在很大困难，考虑分解为公寓定向开发或转让先 租后售等形式消化。各种业态的面积比例计划如下 住宅万平米 公寓万平米 先租后售写字楼万平米 定向开发写字楼或转让写字楼用地万平米 商品写字楼万平米 酒店万平米 大卖场万平米 小商铺万平米 其他配套用房万平米 合计万平米 根据项目特点和开发要求，计划分四期开发，开发期年。分期开发计划在满 足开发要求的前提下，按照先开发市场成熟，销售速度快，能够迅速回款解决资金 压力的业态，后开发市场还需要培育，具有增长潜力的业态。因此，首先开发满足 要求的写字楼，住宅的开发计划尽可能靠前，商业酒店和部分写字楼的开发计划 尽可能靠后。同时，通过定向开发或者转让部分写字楼用地，以及租赁写字楼培育 市场，为后期的写字楼和商业酒店的开发和增值打好基础。开发计划如下表 心，并带动片区的整体建设，南段主要安排高档住宅用地，是河西地 区未来发展的主要方向。 河西新城区的建设，将按照体两翼的工作思路，以中部地区开发建设为重点， 以北部地区环境综合整治和南部地区。河西新城规划的平方公里范围内，主要 分为北中南三段。北段主要职能仍然以居住为主，通过整合已建区域，完善服 务配套，形成个地区中心及个邻里中心中段结合近期即将启动的体育中心， 建设城市副中依秦淮河， 定位为以商务体育文化等为主的新城区中心居住与就业兼顾的中高档居住区 以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。河西新城区作为南京老城的延伸，未来 将成为南京政治教育文化的中心。另，出 让文件中规定现状内的广播电台用地，在使用或未搬迁前，地块不得建设。 第四部分区域市场分析 河西板块概述 河西总体概况 河西新城区位于南京主城的西部，面临长江，与江心洲隔江相望，北楼即使正常的对外销售都会存在很大的市场消化风险。如果按 照合同规定定向销售给软件或服务外包企业则存在非常大的市场风险。 拆迁风险 目前地块的拆迁现状未知，后续的拆迁成本不确定，存在定的风险同约定竞得人须在年完成服务外包软件外包现代服 务业等年销售收入超过亿元，完成引进家世界著名软件