主要原因是海口市景点少，休闲场所和配套服务设施匮乏。文 化商业旅游也无特色无大的旅游逗留价值。 究其深层次的原因，在于海口市城市规划和经营显得平庸 而缺乏特色。论城市面貌，地处南方城市却无南国韵味论商 业文化品味，比之北京王府井上海南京路又逊色甚远论椰 风海韵，又远不及三亚。无怪乎众多游客游完三亚就登上返程。 城市经营与产业支持间的定位错失，使海口市只能如是而已。 从商业的角度看，存在的问题也不少。诸如 商业网点建设缺乏统筹规划。海口市商业网点的规划工 作滞后，城市商业网点建设布局不甚合理。些新区和城乡结 合部商业网点发展不够，群众购物不方便而些热点地段网 点过于集中，彼此竞争激烈，不利于商业总体健康发展。 商业企业核心竞争力不强。海口市的许多商业企业规模 普遍偏小，实力弱，管理手段管理技术管理水平落后，经 济效益低。而且绝大多数企业市场定位不准，经营方式类同， 不适应市场经济发展的要求。特别是入世以后，商业企业缺乏 核心竞争力的问题愈显突出。海南省咨询投资公司 从总量来说，海口市商业企业偏饱和，处于种无特色 无品味同质化低层面的竞争状态。多属于社群商业，小而 全简而陋，经营成本高业态规模小，又多集中在老商区， 有几个象样的商家，诸如第百货嘉华城市花园和中央商 城，虽在规模上说得过去，但多固守已经过时百货业经营模式， 或者存在着位臵缺陷，或者存在着不能较好的延留游客的社区 性和周边环境上的弱点等等，以致经营业绩平平。因此可以说， 这种饱和是种结构性饱和，低层面的饱和，也为海口市商业 服务业提出了上层次 停留的时间仅为天，每人每天消费含住宿仅为元。 主要原因是海口市景点少，休闲场所和配套服务设施匮乏。文 化商业旅游也无特色无大的旅游逗留价值。 究其深层次的原因，在于海口市城市规划和经营显得平庸 而缺乏特色。论城市面貌，地处南方城市却无南国韵味论商 业文化品味，比之北京王府井上海南京路又逊色甚远论椰 风海韵，又远不及三亚。无怪乎众多游客游完三亚就登上返程。 城市经营与产业支持间的定位错失，使海口市只能如是而已。 从商业的角度看，存在的问题也不少。诸如 商业网点建设缺乏统筹规划。海口市商业网点的规划工 作滞后，城市商业网点建设布局不甚合理。些新区和城乡结 合部商业网点发展不够，群众购物不方便而些热点地段网 点过于集中，彼此竞争激烈，不利于商业总体健康发展。 商业企业核心竞争力不强。海口市的许多商业企业规模 普遍偏小，实力弱，管理手段管理技术管理水平落后，经 济效益低。而且绝大多数企业市场定位不准，经营方式类同， 不适应市场经济发展的要求。特别是入世以后，商业企业缺乏 核心竞争力的问题愈显突出。海南省咨询投资公司 从总量来说，海口市商业企业偏饱和，处于种无特色 无品味同质化低层面的竞争状态。多属于社群商业，小而 全简而陋，经营成本高业态规模小，又多集中在老商区， 有几个象样的商家，诸如第百货嘉华城市花园和中央商 城，虽在规模上说得过去，但多固守已经过时百货业经营模式， 或者存在着位臵缺陷，或者存在着不能较好的延留游客的社区 性和周边环境上的弱点等等，以致经营业绩平平。因此可以说， 这种饱和是种结构性饱和，低层面的饱和，也为海口市商业 服务业提出了上层次上水平，从经营理念到市场定位到商 业运作都需要提升的新课题。 旅游业是世纪的朝阳产业，是海南省海口市的支柱 产业。为了适应海南省经济社会的发展，适应大海口建设，海 口市政府提出建造滨海世纪旅游观光带的新构想。随之而来的 必然要带动对海口市旅游业商业服务业的新轮改造和提升， 在此观光带中，复兴房地产公司和佳贸实业公司以极富远见卓 识的眼光，在世纪大桥西侧万绿园以东世纪广场以南滨 海大道以北的得天独厚的区域位臵上，臵地亩，意欲打造海 口市具有高规格高品味全新经营理念纯南国风味的建筑 风格，能融合现代人多种目标需求的经营设施。环境化艺术 化的设计兼旅游休闲购物娱乐餐饮会议等多种功能于海南省咨询投资公司 体。其出乎其类拔乎其萃的品质，足以在大海口商圈中睥 睨群雄。 第二节项目建设的必要性 目前在我国房地产业，正初步形成为个开发经营管 理服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。房地产业 是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民 经济中处于支柱产业的地位，是经济发展的寒暑表。 房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带 动和促进建筑业建材业金融保险业等行业的发展，建筑业 和建材业的发展又涉及到机械钢铁石油等几十个工业部门 的发展。根据有关部门统计，房屋建筑成本中，的是原材 料的消耗，而这些原材料则需要众多行业来提供。 海南省海口市的房地产业在经历了上世纪九十年代的经 济泡沫后，经过十几年的休养生息，充实调整多种政策手段， 近些年出现房地产复苏的迹象，总体势头趋于看好。特别是 些市场定位明确经营理念新颖地块优势明显品牌内涵丰 富的高水平高内质的房地产，仍存在较大的发展空间。市场 前景仍然乐观。 本项目内容涵盖了房地产旅游业商业餐饮业娱乐 和康体文化等多种经营要素，这些要素通过市场对本项目产 生了强大的支撑。就旅游业来说，旅游业是第三产业的重要行海南省咨询投资公司 业。旅游业是包含行游住食购娱六大要素的综 合性产业。海南省旅游业的发展空间是无与伦比的。旅游业的 发展刺激交通运输事业发展，推动商业房地产业餐饮业的 繁荣。 本项目具有差异化经营的诸多优势。而差异化经营是赢得 市场成功的重要因素。首先，本项目用地所处的区位优势无可 比拟。属于级用地。这种区位的固定性所造成的差异性，赋 予了本项目先天的不可再得的品质。其市场经营成功的概率相 当大。同时这种地域性使项目本身会产生永久不竭的魅力，将 达成地块开发与市场经营的双赢。其次，本项目内涵丰富，具 有商品效用的多层次性，即同时具备生存资料享受资料和发 展资料三个不同层次的内容。这重要特征会给寻求差异性带 来更大的经营空间。同时它又将众多子市场整合成个功能完 善的大市场，子市场与大市场互动互补，相得益彰。 根据新的海口市城市发展规划，海口市在未来要建成全国 重要的，并具有定国际影响的旅游城市。现在海口市旅游城 市形象初步确立。特别是在近几年通过西海岸旅游带的建设和 城市环境美化工程，形成了具有热带特色的现代化的海滨城 市风貌，并凭借着优越的交通条件优良的旅游度假设施和优 美的城市环境，已成为海南重要的旅游接待基地。海口扼守琼 州海峡通道，是全省最大的交通枢纽，是来海南旅游的游客必 经之地。在新海口的城市规划中，拟把沿西海岸和沿东海岸 带建成滨海旅游观光带。本项目用地恰处于这两大观光带的中 核准通过，归档资 料。 未经允许，请勿外 传,海南省咨询投资公司 第章总论 第节项目基本概况 项目名称 海口新外滩复兴城项目 二项目建设单位 海南复兴房地产开发有限公司海南佳贸实业有限公司 三建设单位简介 海南复兴企业集团，核心企业有海南复兴房地产开发有限 公司海南佳贸实业有限公司和成都世通经济开发有限公司等， 是家以房地产为主营业务兼涉市政基础设施建设工程监 理等的大型民营企业集团。拥有员工人，全资及关联公司 家。公司于年开始涉足房地产开发，并先后在四川成都 河南南阳海南三亚等地投资开发，累计开发总用地面积超过 万平方米，工程优良率。其中，位于成都市著名的府 南河南河畔的彩虹花园被评为年度成都市优质形象工 程和十大风云楼盘公司承建的三亚白鹭公园为三亚市最 大的市政公园，占地万平方米，总投资万元，先后接 待过李鹏李瑞环等党和国家领导人，得到海南省政府三亚 市政府及市民的首肯，有力改善了三亚的城市形象和旅游经济 环境。公司于年斥资余万元承建海口市滨海东路的海南省咨询投资公司 道路改造工程，于年月日破土动工，已于年 月实现局部通车，目前道路改造的配套项目路灯园林 交通设施正处于紧张施工中。 四项目概况 本项目位于海口市世纪广场与万绿园之间，世纪大桥西 侧，西北面向大海，地理位臵十分优越。本项目占地面积 约亩，本项目总建筑面积，其中地上 建筑面积地下室建筑面积。 本项目建筑群总体平面布臵，按其功能布局，划分为 五个功能区。区位于建筑群的北部，有家品 牌餐饮茶房豪华会所和办公区区和区位于建筑群的 东部，区处于复兴小街，是各类风味餐饮美食街区处于 复兴正街，是纯粹的商业区区位于建筑群西部，主要是濒 海西式餐饮酒吧各类文化设施和精品购物区区位于建 筑群的南部，是国际影院和娱乐中心。 本项目分两期建设，期工程包括功能区及 广场建设，建筑面积二期工程包括功能区，即国 际影院和娱乐中心，建筑面积。 项目期工程总投资万元。其中自筹资金万元， 申请银行固定资产贷款万元，其他方式融资万元。 项目二期工程总投资万元，业主自筹万元，拟向银 行申请中长期借款万元。 第二节研究依据与范围海南省咨询投资公司 研究依据 海南省咨询投资公司与海南复兴房地产开发有限公司 签定的编制项目可行性研究报告合同书。 建设单位提供的项目有关资料。 现行建筑设计规范。 现行建筑结构规范大全。 现行建筑设备规范大全。 投资项目可行性研究指南试用版。 民用建筑设计通则。 项目规划初步方案。 二研究范围 可行性研究报告的范围是项目建设背景及必要性市场 分析与预测建设地点与建设条件建设内容及建设规模建 设方案环境保护与节能项目组织机构与劳动定员投资估 算与资金筹措项目进度安排财务分析与评价等。 第三节技术经济指标 海口新外滩复兴城期工程商业步行街主要技 术经济指标 主要技术经济指标表 项目期总建筑面积海南省咨询投资公司 总投资万元 申请固定资产贷款万元 全部投资税后内部收益率 全部投资静态回收期