，且有取代五马广场之势。 本项目距光明山商圈仅米左右，光明山商圈的发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当 其冲，受到光明山商圈的影响。因此，经济发展趋势市民投资消费需求光明山商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会， 使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念物业形态产品定位的市场差异化，将获得可观的效益回报，亦能成功借势光 明山商圈的发展势头，彻底改变目前本项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，并与五马广场光明山形成三 点成线的涟源商圈分布架构，带动区域物业的商业价值，使社会市场市民及开发商实现四赢。 项目地块价值的主要特点有 地形地貌地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。但较为适应涟源房地产市场单 个项目总量应有所控制的特征。 交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售行业，但需进行系列的区位概念引导，并在平面建筑规划 设计时与人民路芙蓉路交通条件良好结合，并在建筑外观上创新。 发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取更为 优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。 目前涟源市房地产市场短时间内上市供应量较大，但因涟源房地产市场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度底启动本项目，将使本项目在年赶上销售的黄金季节。 本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制的前提下将偏小，发展空间大，且投资者能在本项目未来升值 空间中获利。 项目应努力适应当前涟源市商业格局的发展演变，成为五马广场光明山商圈的有力补充，实现开发销售推 广经营方式的差异化。 已进行的调查研究项目及成果 置嘉地产顾问机构于年月受华鑫房产开发投资公司委托进行了涟源市房地产市场调查和有针对性的家居建材市场调查。 本次调研工作由置嘉地产顾问机构项目调研小组全程操作完成。项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作， 发放调查问卷共份，回收有效问卷份，并就项目所在区域发展前景与部分涟源房地产从业人士规模较大的家居建材经营户进 行了专题采访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下 步项目定位系统及市场推广销售策略建立执行奠定了坚实基础。 调查研究项目及成果如下 目前涟源市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。 在接受本次调查的市民中，的被访者不打算购买住宅，的客户打算在年内购房，仅的客户打算在年内 购房。另根据统计，当前涟水名城期上市的住宅和水榭花都所上市的住宅面积总和已超过万平米，而涟水名城总建 筑面积为万平米。因此，未来年内，涟源市住宅物业上市体量较大，市场空间相对较小。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便价格 更具竞争力的住宅。 商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。 经过五江购物中心和金地带时尚广场两个商业项目的推广销售，市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟，对商 铺投资更为谨慎。在本次调查中，的被访者表示不会进行商铺投资，仅的被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而 定，尚需大力引导。 家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。 仅的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加剧日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广 大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性。本次接受经营户调查的被访者中目及成果如下 目前涟源市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。 在接受本次调查的市民中，的被访者不打算购买住宅，的客户打算在年内购房，仅的客户打算在年内 购房。另根据统计，当前涟水名城期上市的住宅和水榭花都所上市的住宅面积总和已超过万平米，而涟水名城总建 筑面积为万平米。因此，未来年内，涟源市住宅物业上市体量较大，市场空间相对较小。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便价格 更具竞争力的住宅。 商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。 经过五江购物中心和金地带时尚广场两个商业项目的推广销售，市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟，对商 铺投资更为谨慎。在本次调查中，的被访者表示不会进行商铺投资，仅的被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而 定，尚需大力引导。 家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。 仅的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加剧日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广 大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性。本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的 市场整合。说明长期以来涟源市家居建材行业经营户分散凌乱，经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤站式家居建材 消费场所的出现。 撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。 在接受本次调查的被访者中，的经营户表示愿意进场经营。但在访谈调查中，涟源建材市场未能发展起来的阴影和地理 位置仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查，当前家居建材经营户的商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价格租金需 要花费较大的精力和物力进行引导。以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策，以项目营销过程 中的销售和招商政策三方面全方位进行项目的市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置搬迁疑虑的心理阴影。本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。 近的经营户认同芙蓉广场周边诞生家居建材广场的发展前景，的市民对芙蓉广场地块未来年内的升值前景 表示看好，说明广大经营户和市民对芙蓉广场地块表现出投资信心，是本项目发展不可或缺的基础条件。 通过对本次调研结果的分析研究，置嘉地产顾问机构认为涟源市经济较为活跃，市民中蕴藏着定的市场购买力，但其对商铺的 投资概念还有待成熟。经过近年来涟源房地产行业的发展和五江购物中心金地带时尚广场等商业项目的推广销售，涟源市商业地产市 场已经具备定的气氛和发展基础。本项目的发展，将成为年度涟源房地产市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊 性，势必在涟源营造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。受被访者心态所影响，本次调 查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。 三项目建设意义 关于城市发展的意义 随着城市经济的发展，涟源市的商业格局已经初现雏形，形成了以五马广场和光明山为核心商圈向周边辐射的商业格局。五马广场 商业发展历史悠久，地处涟源市交通南路与人民南路的交汇处，地理位置优越，是进出涟源市的必经之地，也是涟源市近代商业发展最 具代表性的区域。光明山商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府税务等大批政府机关云集于此，学校居民区分散四周， 形成了强大的商业发展资源。五江购物中心项目的建成，更树立了涟源市新兴的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞 争力。目前，光明山商圈已经呈现出向西发展的趋势，本项目的落成必将加快涟源市西城发展的进程，进步完善涟源市城区的整体规划。 关于行业市场的意义 针对目前涟源市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统的市场经营等现状，本项目拟定的站式家居建材广场，将凭 借主力店强大的品牌效应统的市场管理和广告推广，把涟源建材市场整合优化，并以贴心服务优质化的产品低廉的价格和舒适 的购物环境来吸引消费者，从而使涟源市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。 关于社会综合效益的意义 随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。本项目的落成，方面将弥补涟源市家居 建材行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适的经营环境，也将为涟源市人民提供与大中型城市保持同步的家居 建材产品和服务，从而杜绝目前存在于涟源家居建材行业中以次充好，质量环保均难以得到保障的现象，为涟源人民造福另方面 也将进步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前交通路蓝田市场等区域经营环境较差，为城市交通管理和消防带来隐患的问 题，真正成为涟源市旧城改造行业整合房地产市场发展的地标性物业。并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大的影响 和带动周边街区的商业发展，推动和促进芙蓉广场商圈的形成，带动涟源市城西的发展。 涟源华鑫项目 可行性研究报告 第章总论 项目背景 项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以华鑫项目代表该项目。以下简称本项目。 项目开发背景 涟源华鑫项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，属原工矿公司用地。宗地面积约平方米，地块平整，地形较为规则，临 街面长。项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，经原土地使用权属单位挂牌出让后，涟源市华鑫房产开发投资公司成功竞标获得使用权。该地块土地年限达年，在般的商住用地年限中使用年限