技厂房主要用于检测和科研，非生产车间，属于生产型办公，两种物业类型的使用功能主要 为办公，故区域市场分析将主要对科技园的办公物业市场进行研究。 区域概况整体概述南山科技园区总占地面积平方公里，其中规划工业用地 平方公里，生活配套及其他用地平方公里。 目前，科技园区已开发建成的土地面积平方公里，划而未建的土地面积平方公 里，未划未建的空地平方公里。园区按照地域和产业不同分为北区中区和南区。 北区面积为平方公里，规划该区工业用地以安置大型生产型高新技术企业为主， 该区东片则安排生活居住与综合服务功能地块。 中区中区为平方公里，已逐渐发展成为以新材料计算机生物医药工程为主 的高新技术产业区。未来将保留科技工业园原有的用地格局，重点在于改造部分传统产业， 提高高新技术产业的用地比例。 南区南区为平方公里，是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理 会展金融等综合功能服务中心，包括深圳大学南区北片及后海路以南的南区南片三部分。 中区现状分析项目所属的科技园中区是整个科技园地形最为起伏的区域，相比南区和北 区，中区的物业分布较为混乱，新旧物业混杂建设，大量陈旧的工业物业和住宅物业在定 程度上降低了中区的整体形象。 虽然中区现状建筑略显凌乱，但基于其后续发展优势和自身的区位交通等优势，在产 业发展的带动下，区内物业价值将具备定上升空间后续发展优势中区内预留了大量政府 备用地，为其未来发展提供了更为广阔的空间。 区位优势中区地处南山区中部，与南山中心区和宝安中心区都比较接近，受土地开发 联动因素的影响，升值潜力大，有利于土地开发。 交通优势中区边缘既有以货运为主的交通性干道通过，又有以客运为主的生活性城市 干道和客货两用的交通性干道通过，这样不仅有利于工业区的发展和建设，又有利于高新技 术产业配套区的开拓和发展。 产业联动优势由于地处市高新技术产业园区中部，在拓展自身的产业结构的同时，又 可与园区的其它组成部分形成互补的优势产业，以谋求进步发展。 政策优势中区从属于市高新技术产业园区，同样享受相关的政策优惠。 环境优势中区被大面积的荔枝林和其他绿化所覆盖，总体自然环境较好。因此在开发 过程可以充分利用这些自然资源。 办公及工业物业市场供给特征高新科技园区成立于年，经过十几年的发展，已 较为成熟，园区内聚集了众多国内外知名的高新技术企业，园区经济的快速发展和知名企业 的进驻大大带动了区内办公及物业市场的发展，同时也刺激了园区办公及工业物业的供给。 南区是科技园区办公楼和高科技厂房主要集中区域，多为大型企业自行兴建，楼宇素 质较高。 目前，园区办公楼主要集中在南区，多为大型企业自行组织兴建，部分单元用于出租， 代表性物业有联想大厦飞亚达大厦创维大厦和大厦等，楼宇素质普遍较高， 以上办公楼配备有中央空调及其他智能系统。同时，南区还是高科技厂房的集中地，主要为 高新产业办组织兴建。 中区办公楼供应相对较少，工业物业形象参差不齐，市场需求促使住宅和普通厂房纷 纷改造，成为市场补充者。 中区目前办公楼供应较少，整体形象较好的主要有研祥科技大厦科技工业园大厦和科 技生物谷，其中，科技工业园大厦所属于科技园总公司，是中区标志性建筑物科技生物谷 于年竣工招商，目前企业入驻情况较为理想。中区在建办公物业科技园总公司新建办 公大厦，目前外立面装修已完成，预计年内出租，将是本年中区写字楼市场主要供应 者。另外，软件大厦也在建设，目前尚未封顶。由于中区办公物业较少，市场供不应求， 周边楼盘存在住宅改办公的情况，其中最为典型的即为深南花园，建设于上世纪年代， 外表较为陈旧，目前约出租为办公使用，其中裙楼部分能够用于公司注册。 工业物业方面，少量物业用于对外出租。 总体来看，科技园区内的办公物业未来新增供应量较为有限，维持现状的可能性较大，三级 市场将继续保持活跃。 受金融危机影响，未来市场对中低端小面积隔间办公物业产品需求将进步扩大。 在市场整体环境低迷的影响下，市场信心仍未完全恢复，投资者将逐步退出市场，办公 物业的需求将主要为自用。同时，受金融危机影响，部分企业的营业业绩将受到定冲击， 因此出于压缩成本的考虑，预计未来市场对中低端小面积隔间产品将更加青睐。 三项目分析在项目本体和投资环境分析的基础上进行本项目的分析， 为项目定位发展评估经济测算提供参考优势项目能够形成的小型园区地 块现状较为平整，利于开发建设目位于科技园区内，周边已形成良好的工业聚集性劣势 项目地块目前仅能通过科丰路直接与外部交通连接，通达性受到定制约项目所处 区域位于科技园中区东部，微观位置相对较偏，周边环境欠佳，多为住宅和旧工业厂房。 机会南山科技园是深圳发展高新技术产业的重点园区，随着园区入驻企业的逐年 增多，整个科技园的发展也较为迅速，这为项目的发展提供了良好的生存环境和广阔的发展 平台市场对科技园区办公物业的需求仍保持旺盛，为项目发展提供了有效支撑南山科技 园区已形成便捷的交通网络，对项目发展具有定交通优势。 科技园区办公物业未来新增供应量较为有限，为项目发展提供了良好的机会。 威胁金融危机对整体经济环境的冲击仍然在影响市场信心，可能进而影响企业的 营运状况，这对办公物业的市场需求将产生定威胁科技园区现有办公物业供应量较大， 三级租赁市场较为活跃，这给项目的发展带来定的竞争威胁。 综上所述，项目具备发展办公功能物业的优势和机会，虽然自身存在定劣势，且面临 定市场威胁，但从发展前景来看，机会大于挑战。 四项目定位及发展评估项目定位产品定位基于市场分析和项目分析，判 定项目的产品定位，判定依据如下本项目形成了相对的小型园区片区市场对 办公物业的需求较为旺盛，现有办公物业出租情况良好小型园区普遍建设有办公 楼和高科技厂房等多种物业类型片区未来新增办公及工业物业较为有限，市场将主要 是存量物业竞争。 判定结论项目应顺应市场发展，以建设办公物业为主项目作为的小型园 区，应建设多种物业类型，满足自身发展需求的同时，也可降低市场风险完善项目的 相关配套，增强市场竞争力。 项目产品定位拟为地块建设栋层高科技厂房地块建设栋层的科研办 公楼，定位中端地块建设栋包括高科技厂房和员工食堂的层建筑。 基于上文分析，认为项目产品定位符合市场需求，具有良好的发展前景。 客户定位根据项目已建建筑和中区办公物业整体客户情况，判定本项目的客户定位为 核心客户电子信息生物医药科技类企业重要客户软件机电体化类公司偶得 客户咨询服务类企业。 价格定位项目为待建物业，建成后出租经营，目前周边同类物业三级市场租赁较为活跃， 在市场上有可供参照的出租案例，故我们采用市场比较法来确定本项目的客观租金水平。 基本原理根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同供需圈内的物业作为 比较案例，结合本估价对象的现状，经过交易情况修正市场状况调整和房地产状况的修正， 调整确定个客观的租金水平。 市场案例根据市场调查，科技园区办公物业的租金与年基本持平，中区的办公楼 目前租金约为元月左右，近年新建设的高科技厂房租金为元月左右，出租情 况普遍较为理想。我们选取以下市场案例作为本项目的比较案例表项目周边办公物业基 本情况表物业名称物业类型入驻时间租金全包科技工业园大厦办公楼年代元 平方米月科技生物谷办公楼年元平方米月软件园高科技厂房年元 平方米月无中央空调生产力大厦高科技厂房年元平方米月清华信息港综合 楼办公楼年元平方米月租金确定结合周边物业交易案例，运用市场比较法求取 租金，并充分考虑现有市场状况和未来市场发展的不确定性，采取保守原则，不考虑市场营 销产品创新价格增长等方面的溢价因素。 考虑本项目地理位置相对较偏，且不具备较好的通达性，也不配备中央空调，故依照保 守原则，最终确定科研办公楼的租金为元月，高科技厂房租金为元月。租金 增长方面根据市场调研，目前办公物业的出租般年起租，合同期内租金不变，合同期满 后根据市场情况定价故本项目的租金增长也假定年内租金不变，年后租金以每年 的幅度增长。 另据市场调研，目前科技园区的车位租金普遍在元个月以上，故确定本项目 个车位的租金为元个月，不考虑价格增长。 经营模式项目将采用出租方式经营。 二项目发展设想评估意见通过项目以上分析，从长期来看，项目拟建设科研办公楼 和高科技厂房，符合科技园及市场未来发展趋势，将具有较好的可实现性和良好的市场前景。 五项目经济效益评价项目开发建设进度安排项目共包括三块土地， 计划保持同步建设开发，现已于年季度初开始土方及前期工程，计划于年第 季度末完成竣工验收，共约年，项目预计将于年月开始出租。 项目概况 项目建设规模和内容项目拟建设三栋物业，栋为高科技厂房，栋为科研办公 楼写字楼，栋为配套后勤办公用房及食堂。 表项目用地规划指标项目名称宗地项目地块编号用地性质工业用地总 用地面积，建筑容积率包括原有建筑建筑覆盖率总建筑面积 ，计入容积率建筑面积，其中楼，楼 ，楼，不计容积率建筑面积，其中楼架空层面 积，楼架空层面积，楼半地下室面积，地下室及架空层面积 ，地下室及架空层构成层车库，拟配备个车位楼中含有，食 堂，作为项目的配套。 二项