格指数为。其 是商品房销售价格上涨，其中普通住宅上涨，豪华住宅上 涨其二是私有住房交易上涨其三是房屋租赁价格上涨 。非住宅类写字楼及其他用房保持了去年同期水平商业营业用房 价格上涨。 多数商家看好开发形势。从季度的调查样本显示，盘锦市房地产 景气指数处在高位景气区间，在工业建筑业交通运输等八大行业中 处在第位。其中企业家信心指数点，预计二季度将保持这个水平 房地产企业景气指数点，预计二季度提高到点。从中看出，大 部分被调查的企业对房地产行业上半年运行形势持乐观态度。那些拥有 土地储备与良好融资渠道的线企业更是信心十足。 从政策影响看 房地产投资在盘锦市固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城 镇以上固定资产投资比重。，但对于投资的拉动意义重大。他关系到 人民生活水平的提高，支撑经济的快速增长，无疑是个需要大力发展的 产业。目前国家管紧土地，看好信贷的新政是加强土地和资金的供给 约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞刀切限制，不会 影响正常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到盘 锦市地产市场。 征地拆迁影响中央强调不允许占用亩基本农田。上收县级以下土地 审批权限。堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地律实行招标挂牌 拍卖。土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年省级也把新征土地补 偿等三项列入八件实事考核当中，盘锦市贯彻落实毫不含糊。是征 土地补偿费用个月内支付率中心大学城等项目，加大规划审批力度， 严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越 大。目前盘锦市开发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中 的项目不会受到大的冲击。 资金来源影响银根紧缩给供需两方带来影响。开发项目资本金比率由 提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售购房按揭贷款限制， 使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的，限制对购买第二套房 的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。在无法获得廉价 充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，些在 售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新轮开发。 从盘锦市房地产开发资金到位情况看，盘锦市房地产开发对银行贷款 的依赖程度不小。月底到位资金中，国内贷款虽只占，但考虑到施 工企业垫资中的银行贷款预售商品房中的个人住房按揭自筹资金中关 联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。 面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。 从销售情况看目前销售和空置面积降升，就颇受人们关注。 是销售下降。截止月底，盘锦市商品房销售面积万平方米，下降 ，喜的是预售面积成倍增长，累计预售面积万平方米，同比增长 倍二是空置上升。全市商品房空置面积万平方米，增长倍。 从空置时间上看，年内占在年至三年内的占三年以上仅占 。空置类型以住宅居多，占。空置的面积大多是去年末竣工，今 年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数 体现的空置率上升。如银苑和明珠房地产的小区空置超过万多平方米就 属这类情况。乐观的是今年盘锦市以住宅开发为主的投资速度已经减慢， 同比下降，缓冲下半年空置压力。 趋势判断 随着国土资源的日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规的 颁布，对于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点 城镇居民住房需求十分强劲。当前城镇居民的住房需求正在从满足生 存需要向舒适型的转变。盘锦省统计局最新统计资料表明，城镇有 的居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳， 环境卫生物业管理差住房消费占城镇居民消费支出的第二位， 的居民有购房意向。盘锦省城镇居民人均使用购房贷款元，与全国城 镇人均使用购房贷款元相比，还有定距离。只要转变消费观念，改 善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求，进步扩大住房消费完全 可以实现。 加快城镇化进程将创造新的住房需求。加快城镇化进程是建设全面小 康社会的重要措施。根据规划，到年盘锦省城镇化水平达到，城 镇人口将从年的万发展到万，新增城镇人口万。这 意味着每年将新增城镇人口万。大量农村人口向城镇转移，城镇人口持 续增长将会不断创造新的住房需求。 产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。住宅与房地产业属于第 三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重 将逐步提高。年盘锦省房地产开发完成投资亿元，占固定资产 投资的比重，占的比重，分别低于全国平均水平个百 分点和个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是盘锦省经济 发展的客观需要。 ④启动汽车消费将促进住房消费。截止月底，全省汽车消费贷款余款 比年初增长，成为金融机构新的信贷增长点。随着汽车走进老百姓家 庭，人们的居住观念发生了深刻变化，原有的居住空间显得日益狭窄拥 挤，更加向往宽敞优美现代的居住空间，住房更新换代加快。全省个 人购房消费贷款余额比年初增长，高于去年同期增长速度个百分 点。 三区域市场分析 双台子区处于盘锦市区的东北地带，地价较中心地区低。相应的商 业和其他配套环境基础般，该区的房地产开发以住宅开发为主且价格 差异不是很大。另外布局比较分散，不具备规模化。在以西湖花园为代 表的中高档楼盘面世后，周边的小规模楼盘纷纷异军突起，般分布在 长江路两厢临街。可以预计在未来的两年内盘锦区的商品住宅竞争将成 为整个城市板块竞争的又沸点。 盘锦区目前基本上商业发展方向以物流业为主，区内现有的零售商 场面积约万平米，占零售商场总体量约现有专业市场面 积平米，占现有专业市场总体量的，在租在售零售专业市场 面积万平米，占全市在租在售专业市场总体量。 四项目利弊分析 优势 区位优势项目位于盘锦市中心建设广场西侧，在有序的旧城改 造建设中，该区域经济将更长足发展。项目定时期的垄断性和地块 特质稀缺性是销售率的有利保障。 交通优势本项目具备良好的区域交通条件，铁路，公路以及航 空均十分便捷。 景观优势从空中鸟瞰本项目，高达的绿地率和户外 的生态绿洲的勃勃生机本项目沿袭了青少年科普乐园的文化气 质，使本项目保持着浓厚的书香氛围，加之发展商创新的理念和 别具心裁的建筑风格，使项目成为内外俱秀的市区标志性建筑物，引 领人们种新的生活体验。 配套优势本项目位于成熟社区，周边各项配套相应俱全。本项 目范围内亦设有超市，停车场，青少年培训基地，科普展馆，青少年 第章概论 项目名称盘锦市现代广场项目 二项目地点位于盘锦市双台子区建设广场西南角 三区域特点 自然条件地表具有丰富的自然景观条件，树木郁郁葱葱，是该区 域难得的块绿地。 商业价值 地块三面临街，地处该区之交通要塞建设广场，南来北往的各地 商贾云集，商业价值较高。 交通条件 项目用地规划主入口临红旗大街，周边有多个公交车站，长途汽车站 也近在咫尺，纵横交错，南北东西交通条件均极为发达。 四建设规模 项目总占地面积亩，总建筑面积， 该项目建设分三期进行 期工程包括现代商业广场，首层建筑面积，总建筑 面积，共层高，二层层高为，三层高，四 五层为。 二期工程包括锦绣花园和青少年活动中心二部分 锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为，分为两栋。栋 层，栋层，首层为架空层，设作停车位。 青少年活动中心为层，局部层，二层层高，三四层层 高为，建筑面积为。 三期工程为青少年科普综合大楼，建筑面积为。 现代广场建设规模 用途层数建筑面积备注 第期工程 现代商业广场 商场 主体层 局部层 地下车库车库层车位个 第二期工程 青少年活动中 心 科教层 锦绣花园 住宅 高层层 小高层 层 第三期工程科教 总计 五可行性研究范围本可研只对第期工程和第二期工程进行分析。第 三期工程未列入本可研范围。 六项目估算总投资额人民币万元，其中土地费用万元， 工程费用万元，电梯设备费万元，相关报建费用 万元，其他费用万元，不可预见费用万元。 主要技术经济指标 序号指标名称单位指标值备注 总用地面积 总建筑面积 建筑密度 容积率 总投资额万元 销售收入万元 销售税金及附加万元 所得税万元 净利润万元 投资利润率 投资利税率 建设期年 第二章项目市场分析 盘锦市市经济发展趋势分析 国民经济社会发展计划和总体规划 盘锦市城市总体规划于年月日通过辽宁 省级评审。该规划将盘锦市市城市功能定位于重要的商贸和现代物流中心。 在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分行政区划调整基础设施规 划环境保护及生态建设规划等个方面做出详细规划。到年，实 现对现有城镇体系格局的初步调整到年，城镇体系空间结构初步形 成网络状结构。年，形成完整的市域城镇体系。年城市化水平达 到，年达到，年达到。 项目所在地城市化进程规划情况 本项目选址所在地的双台子区，将形成两翼枝状发展结构支路网建 设按城市次中心规模形成组团中心，增强综合服务，该地区为中高等强 度开发。 二盘锦市房地产发展概况 房地产市场需求情况 从年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合 年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场 需求情况的变化情况。 商品住宅开发情况分析 年首季，商品住宅施工面积为平方米，相较年同期 增长 年首季，商品住宅竣工面积为平方米，相较年同期 减少。 商品住宅销售情况分析 年首季，商品住宅销售额万元，相较年同期上涨 年首季，商品住宅销售面积平方米，相较年同期下 降。 未来几年发展趋势 近年，盘锦市房地产直保持了较快的发展速度。但从去年央行 号文件下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对 房地产项目贷款，开发企业自有资金