蜂疗医院福建农林 大学医院。 公建配套李常盛图书馆中华名特优植物园金牛山公园等。 银行中国农业银行。 公交路路乐购和大润发的购物车。 项目经济技术指标介绍 建议规划经济技术指标 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 容积率 小区绿化率 公共绿地平方米 配建设施平方米 楼面地价米元 建筑密度 项目产生背景 在中央政府坚决不动摇房地产调控的政策基调下，福州市也加强房地产市 场的调控政策。明确工作重点全力惠及民生，抓好建设用地供应，严禁打击违法 违规，促进开发建设，强化市场监测分析和新闻宣传，积极引导市场。可以看出 在坚定不移贯彻房地产市场宏观调控政策下今年福州市政策层面大方向基本不 变。但在顺着市场的变化还是有适度的微调如月日福州市调整普通商品房 标准首套房贷款实行优惠，月日福州市又把公积金贷款上限提至万元。在从紧的市场调控下福州市大力建设保障房项目，很多是通过采用限地价竞公 租房面积的方式进行出让的。本项目就规定了配公租房套数，来限制地价款。 今年月，福州市房地产开发投资增幅进步回落，全市商品房交易量同 比略有增长，商品房交易价格比去年同期下降。但相比月份，月份市场明显 回暖。月市区新批准上市预售商品房面积万平方米，同比下降 其中商品房住宅万平方米，同比下降。月份当月批准商品房预售面 积万平方米，环比减少其中商品住宅万平方米，环比减少 。截至月末，市区累计可售商品房面积为万平方米，同比增长 。在市区库存可售的商品住宅以平方米以上的大户型为主，占， 户型平方米以下的占，户型平方米的占，户型 平方米的占。从福州市房管局走访的在售楼盘情况看，月份些在售商 品房项目推出些特惠活动，以价换量，或者推出适合刚性需求群体的小户型低 总价产品，销售量明显好于前几月。虽然月份销售形势有所好转，但大部分开 发企业认为，目前的市场行情是在去年底以来坚持价格回调以价换量策略 的结果。因此，多数企业以增加销售量尽快回笼资金为本，不盲目涨价，否则 会破坏来之不易的市场环境，因此预测福州市下阶段商品房价格将保持稳定。 福州市上半季房地产市场销售以价换量为主，但是在去库存的同时相应的上半年 的新开工面积有所下降，很多地产商看好明后年的市场回暖于是这个时候出手拿 地企业大有人在。在预计明年市场逐步回暖的基调下，本项目的开工建设是个 入市的很好时机。 项目开发模式 本项目采用滚动开发分期销售滚动运转的模式，以求资金的尽快回笼， 以销售资金补充建设资金的不足。 第二部分项目投资环境和市场研究 项目投资环境分析 全国政策环境分析 年以来央行将村贷款款基准利率到世界有记录以来的最高水平，同时 要求贷款总量负增长。货币政策在近几年处于神经紧绷的状态。到了今年上半年 央行降息，这是年来首次降息。月日央行下调金融机构人民币存贷款基准 利率，同时个人住房贷款同时调整。这对于处于高压调控下的房地产业来说是在 炎炎夏日吹来的阵凉风。金融政策似有放松的迹象，然而土地政策亦有严加管 制的动向。为了切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性， 规范土地市场秩序，有效处置和充分利用闲置土地，促进节约集约用地，防止楼 市动荡造成风险。国土资源部发出紧急通知，从年月日起，开始实施 闲置土地处置办法的政策。对于土地的闲置做出严肃的处置，防范炒作地皮 的行为。这在客观上定程度的促使开发商尽快开工建设房屋，增加市场供应量。 全国经济环境分析 年以来，欧债危机反复恶化全球经济增长明显放缓国内主动调控房 地产市场和化解融资平台风险，经济增长面临较大的下行压力。今年两会把国内 生产总值定位增长。从上半年的国内生产总值亿元来看，按可比价 格计算，同比增长两会目标达到。但是总体经济运行企稳回升放缓延后。 地方政府受房地产业调整，开发商购置土地减少，财政收入受阻财力不足使得 地方政府投资扩张能力减弱。由于欧债危机持续期长，加上产能期长，加上产能过剩，内外需求 同时收缩，导致商品去库存量持续时间长于以往。当热基础设施投资回升和房地 产市场回暖，固定资产投资维持稳定增长态势等经济利好形势下，企业盈利环比 改善，工业企业利润降幅收窄。总体来说今年经济增速放缓，经济增长阶段转换 的征兆更趋明显。福州市经济环境分析 今年以来，福州市市总体经济运行平稳，稳中求升。月实现地区生产总 值亿元，增长增长相对保持快速发展。在进出口方面，今年 月全市实现进出口总额亿美元，下降，其中进口总额亿美 元，下降出口总额亿美元，增长。在人民收入方面，至今 年月份城镇居民人均可支配收入元，增长，扣除价格因素实际增 长城镇居民人均生活消费支出元，增长。月农村居民 人均现金收入元，增长，扣除价格因素实际增长农村居民 人均生活消费支出元，增长。可以看出城乡差距较大，不过农村人 均收入增长快于城镇。在固定资产投资方面，今年月份福州市固定资产投资 中固定资产建安投资亿元，增长而房地产投资完成亿元， 增长增幅延续回落态势。福州市经济整体运行良好，投资环境较佳。 项目竞争环境分析 全国房地产市场分析 在中央政策严格把控房地产市场调控不动摇的情况下，今年住房用地计划 供应总量由万公顷调整为万公顷，减少。但与历年实际计划完 成相比仍远超历史最高水平。上半年受调控影响，全国房地产企业纷纷以价促量 回笼资金。至月份市场情况开始改善，房价也有所上涨。年月份，房 地产市场开发投资同比增长，从销售面积和销售额来的监控来看分别下滑 了和降幅有所收窄。到了今年九月份各大企业销售额不同程度的完 成了今年的成任务。市场的明朗以及资金的回笼促使房地产企业积极拿地，储 备资金进入土地市场。中国是处在个转型期的国家，经济发展带动城镇化进程 而城镇化又反过来刺激经济的增长。而房地产业在这中起到了很大的作用。在短 期内中国不可能改变经济增长的推动主力，所以房地产市场发展趋势难以改变， 对此我们对认为房地产前景保持乐观态度。 福州市房地产市场分析 今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的系列房地产宏 观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供 求关系得到了改善，投机性投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效 控制。今年月份福州市商品住宅销售总面积为万平方米，同比增长 。销售套数为套，同比增长。然而第三季度以来，福州市区 商品住宅签约量呈逐月下滑态势，月份商品住宅签约量为套，月份为 套，而月份福州市商品住宅签约量则下降至套，环比下降， 销售面积万平方米，环比下降。据调查显示，国庆天，福州市区 商品房签约套，同比下降，传统的金九银十未能显现。前三季福 州市区商品住宅签售变化如图 在住宅销售的套型面积分布方面，总体分布较为平均，套型面积平方米 以下的占总体的，平方米的占，平方米的占， 平方米以上的则占。 从购房群体来看，今年前三季度，福州市含县市本地购房者占，本省 其他地区占，外省购房者占，国外购房者占。 总之福州市房屋销售处在个起起伏伏不稳定的状态。而到了近几个月又处 在个销售的低位，在目标客户群体上应该盯住本地购房者。 福州房地产市场的需求类型分析 消费型需求 传统思想影响下的自住型需求 经济增长拉动的改善型需求 旧城改造引致的被动型需求 城镇人口不断增加带来的外来型需求 预防型需求 预防型需求是指居民预期房价会继续上升的情况下而提前释放出来的需 求。比如些父母提前为子女购买房产单身青年提前购房等。 投资型需求 投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生的对房地产的需 求。由于房地产兼具实物资产和虚拟资产的特性，使其成为非常合适的投资对 象。投机型需求 投机型需求是指市场主体通过弄虚作假哄抬房价以牟取暴利而产生的虚假 需求目的在于短期牟利 福州房地产需求的主要特征 多数居民仍以购房而非租房为居住首选。 城市化进程加快，外来人口需求较大。 对保障性住房的需求增多。 对中低价位小户型的中低档住房需求旺盛 对高价位大户型的高档住房需求不减 竞争对手分析 产品供给情况分析 从经济学角度来看，房地产供给是指房地产供应商包括开发商和二手房经营 者在每价格水平上愿意而且能够出售和出租的房地产商品量。 房地产供给类型 新建商品房俗称增量房或新房过去生产的存货俗称存量房或二 手房 房地产供给的特征 商品房既有着商品的般属性，又有着自身独特的属性。商品房的独特属性有 以下几点土地供给的稀缺性和垄断性中国城市土地属于国家所有， 具有垄断性房地产供给的滞后性和风险性新建商品房的开发周期比较 长。较长的建设周期又导致了房地产供给与需求的脱节，具有定的盲目性和 风险性。房地产供给的区域性和程序性房地产作为不动产，具有不可移 动和不可复制性，这使得房地产流动性较差，其供给具有较强的区域性。房地 产作为大额不动产，其生产销售转让都需要些法定的管理和登记程序 影响产品价格因素 交通便捷因素，地块靠近三环，北上福银高速只需十分钟，进入市区，火车站仅需 二十分钟，并有多辆公交车经过，交通便利 商业繁华因素，随着福州城市化进程的加快，地块周围将迅速发展为集经济，文 目录 第部分项目概况 项目基本情况介绍 项目名称淮安新城闽都花苑 项目地理位置介绍 项目现状 项目周边设