城市发展方向，周边配套设施欠完善，空气质量较好，无噪音污染。 经调研市政板块在售楼盘为多层园林别墅电梯房，均价为元。 市政板块，城市新区，配套设施尚欠完善，有较好自然环境景观资源，但空气质量较好，绿化面积大，无噪音污染，适宜居家。 广场板块 区域范围东起金华路，西至西湖路，南起城北路，北至金阳路 代表楼盘五环星城金城华府豪庭龙城世家紫荆府 环境价格综述小区规模大，区内环境规划较好，有较大面积绿化，交通较便利，生活娱乐休闲等各项配套设施 较齐全。 经调研该板块现在售楼盘均价为元为多层房复式楼少量别墅，少量的电梯高层。 临近广场适宜居家，各项生活配套设施较齐全，交通便利。 水东江板块 区域范围建设路及振兴路周边 代表楼盘荷塘月色 环境价格综述地块较广，配套设施不足，价格较低。 城北新城板块本项目地块所在地 区域范围城北国道两侧 代表楼盘暂无 环境价格综述地块较广，私房临立，政府待开发板块。 三销售价格 据有关数据统计显示，年耒阳市商品房销售价格如下 年耒阳市商品住宅销售均价 商品住宅销售均价元平方米 各类产品均价 多层住宅元平方米 高层住宅元平方米 别墅元平方米 商业用房销售均价元平米 近三年耒阳商品房住宅价格对比分析 年度住宅销售均价涨幅 年元平米约 年元平米约 年月底元平米 四二手房市场情况 三级市场处于起步阶段，尚未形成规模，未对二级市场构成影响。由于耒阳房地产市场起步晚，因此，在年前二手房交 易并不活跃但随着当地房地产市场的启动，具有定购买能力的消费者为改善居住环境选择购买高品质的住宅，并将以前所住的 住宅投入二手房市场，从而定程度上带动了二手房市场的起步发展。 目前，市场的二手房交易租赁中介机构较少，多为小规模无品牌的当地公司，由于房屋转让交易多在甲乙双方自然交易， 其经营状况不佳。二手房市场刚刚起步，随着手房市场的发展，二手房市场有望更加活跃。 第三部分项目地块分析 地块情况 项目位于耒阳市政府规划城北新区，紧临国道，离市中心约公里，车行约分钟，占地亩。目前地块上建有红砖厂， 沿国道有栋私房，临街层均为门面房。 二交通及配套 项目紧临国道，周边私房临立，该地块目前尚无公交车直达，教育医疗金融全依托市中心。 三耒阳市重点个案分析 项目名称国贸新城 开发商耒阳灶兴房地产开发有限公 代理情况倍立地产 项目所在地耒阳市五路与蔡伦路交汇处 价格均价元平米 项目情况占地面积亩，项目至四层为商业裙楼，将引进大型百货超市五至二十九层，南组团为高端品质住宅，北组团为纯 小户精英社区，中央大宅户型区间从平米，约套，纯小户精英社区商住两用户型区间从平米。 点评该小区位于市中心最敏华地带，交通便捷，配套齐全，户型面积跨度大，销售情况良好，是耒阳市中心地标性建筑。 项目名称建中心城 开发商市第建筑公司 代理情况深圳上官品牌营销机构 项目所在地耒阳市五路东路旺客隆超市后院 价格起价元平米，均价元平米，层差元平米。 项目情况占地面积平米，总建面平米，商业建面平米，仅栋层高层，共户。项目至三层为商业裙楼， 四至二十八层为住宅，两个单元，梯三房，主力户型以平主三房为主。年月开盘至今，消化率，剩余 仅有层元科米以上房源。 点评该小区位于市中心最敏华地带，交通便捷，配套齐全，商业氛围深厚，户型面积以居家三房为主，因仅有栋楼，面积适中， 但户型设计不合理。该项目价格与同地段国贸新情况良好，是耒阳市中心地标性建筑。 项目名称建中心城 开发商市第建筑公司 代理情况深圳上官品牌营销机构 项目所在地耒阳市五路东路旺客隆超市后院 价格起价元平米，均价元平米，层差元平米。 项目情况占地面积平米，总建面平米，商业建面平米，仅栋层高层，共户。项目至三层为商业裙楼， 四至二十八层为住宅，两个单元，梯三房，主力户型以平主三房为主。年月开盘至今，消化率，剩余 仅有层元科米以上房源。 点评该小区位于市中心最敏华地带，交通便捷，配套齐全，商业氛围深厚，户型面积以居家三房为主，因仅有栋楼，面积适中， 但户型设计不合理。该项目价格与同地段国贸新城相比，价格明显偏低元平米。 项目名称五环星城 开发商耒阳景强房地产开发有限公司 代理情况长沙旗舰地产 项目所在地耒阳体育路与金星路交汇处发明家广场东南角 价格元平米起价，均价元平米 项目情况位于发明家广场东侧，交通便利，生活配套齐全。五环星城雄锯耒阳体育路与金星路交汇黄金地段，西临耒阳市最大的绿 化广场发明家广场，与市委大楼隔街相望万平方米的生态园林社区，大气氤氲，层双子塔楼气势非凡。梯 户，入户花园，超宽大双阳台，阳光大户型设计，耒阳首家引进管道煤气系统。主力户型以平米三房为主，其次 是平米带入户花园四房。五环星城商业裙楼共层，总销售面积平方米，层套内面积为平方米， 二三层套内面积均为平方米，层层高米，二层层高米，三层层高米。总开间米，总进深米。 临街门面柱距最窄处米，最宽处米。 点评该项目与紫荆府同属广场版块，但项目类别大为不同，项目规模较小，仅栋高层，且为商住楼，交权为年，因是梯户 设计，不通透，户型较紫荆府差，价格较紫荆府低元平米，但从地段上来看较紫荆府好，投资升值空间大。 项目名称闽港新城期紫荆府 开发商耒阳顺华臵业有限公司投资商香港诺林投资香港爪哇集团 代理情况深圳世邦机构 项目所在地耒阳市体育北路五里牌派出所东米 价格二期预计均价元平米 项目情况小区以英伦皇家园林为蓝本，融合当地民俗风情，构建出属于耒阳本地生活的宜居特区。总建筑面积万平方米，由多层 小高层高层别墅及沿街商业组成，以国际化的视野打造湘南地区的城市亮点。社区泳池球场泛会所等内部配套应 俱全，是符合人居生活的组团式花园社区。期主力户型以栋多层平米小复式为主，年月开盘，开盘起价为 元平米，年月交房，尾盘销售时均价已达到元平米，现均已销化完毕。二期为层小高层，认筹中。主力户 型以平米两房，平米小三房，平米大三房为主。户型合理，精巧适应，且都南北通通，宜居。 点评该项目因开发商实力雄厚，小区规划园林设计均由知名公司打造，环境怡人，且户型设计非常合理，虽并非城中心地段，但 二期销售价格预期较高较市中心地标性建筑国贸新城弱高，项目期开盘至消化完毕，价格涨幅较大，但销售情况良好，主 力客户群为国家公务员矿产业主少量福建广州等投资客户。 四总结 从项目开发团队 市区小项目居多，以本土开发商为主，开发水平较滞后，以上均聘请代理公司销售。 二从物业产品形态和规模 物业类型丰富，规模较大的楼盘极少。 虽然起步晚，但已达到国内普通三四线城市的正常开发水平。当地开发商规模实力薄弱，但由于当地经济活跃，且由于近年的 采矿业发展带动了相当批先富人群，尤其是外地投资商的介入，如紫荆府的爪哇集团，因此整体发展水平提高很快，在产品形态上 涵盖了目前市场上的多数产品类型，复式，甚至已经出现高端的别墅住宅产品。未来市场供应量较大，市场竞争激烈，但建筑面积在 万平方米以上大规模的楼盘数量极少。 产品创新不够，小高层和高层社区是未来的发展方向。 楼盘整体品质和档次上有待提高，市中心多以高层为主，大盘多以多层洋房和别墅为主，同时也有少量小高层，因此小高层高层产 品将成为未来开发的趋势，市场对小高层和高层产品的接受度在提高。 主力户型以平米三房为主。 市中心板块项目规模小，多以层高层为主，至三层均为商业，住宅以打造公寓型居所，以平米小户和平米三房居多， 但其他规模较大项目以以内三房居多。 三从价格上 同板块楼盘价格差距较大。 市中心繁华地段项目整体规模小，但同区域楼盘差距大，差距在千元之多。因部分私建房屋基本均未经过合法程序，违章违建占 用公共用地，交品质量差，但对外销售价格有绝对的优势。 市中心繁华地段楼盘与较其他区域大盘价格持平。 中心繁华地段项目因其地段的优势，价格要高于其他板块项目，但广场板块紫荆府因项目规模大，小区园林独有的英伦风情，加之该 项目物业类型的丰富，多层复式洋房高层别墅应俱全，且在户型设计极为精巧合理，力在打造个高品质的人文大社区， 因此备受耒阳有定经济能力且追求高品质生活的客户青睐。 四从房产新政影响方面 国家宏观政策将使市场更加规划化，由于当地房地产市场起步较晚，商品房销售价格较低，受政策影响不大，发展仍有空间。 五从耒阳建安成本方面 耒阳楼盘中心区域楼盘规模较小，整体品质感较差，如窗户材质多以塑钢窗为主。项目建设，包括水电安装电梯在内，建安成 第部分市场背景及经济概况 耒阳行政区位 耒阳位于湖南省东南部，耒水中下游，湘南中心，北接衡阳，南至郴州，西达桂林，东上井冈。总面积平方公里， 总人口万，市区建成区面积平方公里，市区常住人口万。耒阳是湖南省最大的县级城市最大的县级能源基地。 二交通特征 耒阳区位优越交通便捷。耒阳是内陆地区承接广东沿海城市产业梯度转移的前沿地，水陆空交通俱全，京广铁路国道 京珠高速公路纵穿南北，连通闽南赣南湘南的省道横贯东西，武广高速铁路穿越全境，并设耒阳西站耒水舂陵江四 季通航枫冲机场拟军民两用。去广州武汉南昌桂林等地均可在小时内到达，已全面融入中南小时经济圈。 京广铁路，设耒阳站，广铁集团长沙总公司管理，为二等站，位于灶市街道办事处，设哲桥站小水站公平站个货运站原 是客货兼营。 永耒铁路，地方