可行性研究范围及内容 项目背景及提出的理由与过程 二市场分析及预测 三建设地点及场址选择 四总体规划方案 五环境保护与劳动安全 六节能 七项目组织管理 八工程实施进度计划 九投资估算和资金筹措 十财务评价 十招标方案 十二社会影响分析 第五节项目概述 基本概况 近年来，烟台蓬莱市积极推进发展旅游业，旅游收入逐年上升，为丰富旅游资源，增加旅游文化配套设施，项目承办单位拟定在烟台蓬莱市登 州街道办事处，登州南环路与海市路交汇处建设本项目。 二项目构成 本项目拟建设酒店二栋层，面积约为平方米综合楼 栋层，面积约为平方米商铺层，面积约为平 方米职工公寓层，面积约为平方米。 三环境保护 该区域周围环境状况良好，周边水体大气土壤具有较强的自净化 能力，且有定的环境容量，适合本项目的建设。 本项目主要可能的污染源有生活污水和生活垃圾，除此之外基本无其 他污染物排放，因此，经过适当处理后对周围环境不会产生不良影响。 四项目实施进度计划 本项目建设期为个月，从年月开始至年月底结束。 五投资估算 经测算，本项目总投资为万元，其中土地费用万元， 前期工程费万元，安装费万元，建筑工程费万元，管 理费用万元，其他费用万元，不可预见费万元。 六资金筹措方案 本项目总投资为万元，全部投资由蓬莱八仙置业有限公司自 筹解决。 七盈利能力分析 本项目建成后，可实现收入万元，全部投资所得税后财务内部 收益率为，投资回收期为年含建设期，财务净现值 为万元所得税前财务内部收益率，投资回收期为年 含建设期，财务净现值为万元。各项指标良好，财务生存能力强。 八主要经济指标 技术经济指标表 序号项目单位数量 用地面积平方米 总建筑面积平方米 其中 酒店平方米 商铺平方米 综合楼平方米 职工公寓平方米 容积率 建筑密度 绿化率 开发建设投资构成分析表单位万元 序号名称投资额占总投资比例 开发建设投资 土地费用 前期工程费 配套建设费 安装费 建筑工程费 管理费用 财务费用 其他费用 不可预见费 第二章项目背景及必要性 第节项目背景 随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最 大的产业之。旅游业在城市经济发展中的产业地位经济作用逐步增强， 旅游业对城市经济的拉动性社会就业的带动力以及对文化与环境的促 进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之。 现阶段中国旅游业在以下几个方面呈现了新的发展趋势旅游业阶段性特征与产业功能 任何产业的功能都不是成不变的，而是与国家经济政治体制和社会 发展要求相适应的。以改革开放为标志，旅游业实现了从事业到产 业的转变如今旅游业的功能又在发生变化，正在从产业逐步转向 兼具经济功能与社会功能。在树立科学发展观，促进产业结构调整和区域 经济发展方面，在加快中西部地区脱贫致富，促进边疆少数民族地区繁荣 稳定方面，在推动两个文明建设，全面建设小康社会，构建和谐社会 等方面，旅游业功能都已明显超出了经济范畴，旅游贡献也已打破单的 经济概念。在些旅游发达地区和城市，旅游业的社会功能甚至已超出了 经济功能。 统计显示，尽管连续遭受重大自然灾害和突发事件冲击，年中国 国内旅游仍然保持了平稳增长势态。年中国入境旅游人数为亿人 次，中国国内旅游总人次亿人次，比上年增长国内旅游收入 亿元，比上年增长。全年国际国内旅游总收入万亿元，比 上年增长。其中国内旅游收入亿元，入境旅游收入亿元。 旅游业已成为关系亿万民生的大产业。不仅如此，旅游业还明显推动 着国民经游产品和服务比较粗放，旅游促销手段单落后。旅游经济增长方式的转变之所以迟缓，关键 是些地区些企业尚未根本性地突破传统发展思维和发展模式的束缚， 仍在习惯性地追求数量型扩张。 实现旅游经济增长方式的转变，关键是牢固树立科学发展观。发展旅 游业需要与时俱进，解放思想，积极探索新的发展经验。要以形成科学的 发展导向为目标，打破单纯以规模数量速度论成绩的思维惯性，建立 全面反映效益成本质量贡献的旅游发展指标体系。 三旅游产业化与产业升级 产业化是个产业的发展机制逐步健全的目标体系。对旅游业来说， 产业化是实现旅游产业升级的条件和基础，是旅游产业运营机制更为完善 的要求。从事业向产业转变，是旅游业走向产业化的基础。旅游 产业化包括是促进旅游产业要素的扩张和裂变。由单个产业要素发展 扩张为产业链，通过拉长产业链建立与相关产业密切的关系，使之成为旅 游业的紧密层伙伴。二是建立旅游业的良性发展机制。旅游业的投资者 开发者经营者应遵循旅游产业发展规律，建立分工合理的市场利益共享 关系上下游的旅游企业之间相关企业之间同类企业之间，应实现符 合市场经济规律的集团化网络化协作化。三是提升旅游业的区域竞争 力和企业核心竞争力。四是形成有利的旅游发展的宏观环境和旅游消费环 境。五是扩大和提高旅游产业的综合贡献率。要通过不懈的努力，争取尽 快建立完善的旅游产业市场体系要素体系产品体系等，尽快实现旅游 产业的升级和进步。 四扩大开放与培育统大市场 旅游业是个开放性产业，但受地方利益和行业利益的影响，长期以 来旅游市场形成了各种形式的保护性壁垒。例如，限制外地投资者设立旅 游企业限制外地旅行社发展网络限制外地旅游车辆经营限制外地导游从业等。从客观上导致了对内开放滞后，并影响了对外开放效应的发挥， 也成为旅游产业化市场化国际化发展的深层次障碍。当前，最为紧迫 的是切实推进旅行社业的对内开放。旅行社业的扩大开放，关键是要解决 其长期存在的问题，切实推进旅行社专业化分工和网络化发展。为此，必 须强调对内开放与对外开放步伐相协调，强调以消除自我保护性壁垒为先 导和基础，强调扩大旅游市场对外开放是为提升旅游产业服务的。各级旅 游部门应进步解放思想，积极探索对旅游市场和产业监管手段的改革， 大胆破除制约旅游业发展的制度性和政策性障碍，放宽旅行社的经营代理 和加盟许可更多地运用法律和市场的手段，扫除自我保护的地域性壁垒 和排外性限制在率先建立国内统的旅游大市场基础上，适时扩大旅游 市场的对外开放，逐步实现国内外市场体化，努力争取对外开放效益的 最大化。 五提升旅游供给与拉动旅游消费 旅游消费具有求新求异和逐步升级的市场特征。上世纪年代初，我 国旅游界就提出开发度假旅游产品和完善产品结构的市场理念。但总体来 看，我国旅游产品和市场开发仍处于供给水平不高的初级阶段旅游产品 以观光型的为主，开发思路也以观光型的为主导，普遍追求大流量的旅游 接待旅游产品粗糙的多精品的少，资源型的多文化提升型的少产 品供给只能满足初级化大众化市场，个性化舒适性明显不足，成为影 响我国旅游产业提升的重要制约因素。 第二节项目提出的必要性 蓬莱是历史文化名城。早在旧石器时代，就有人类繁衍生息，秦皇汉 武留下寻仙足迹。公元前年，汉武帝东巡在此筑城命名为蓬莱，距今 已有多年历史。悠久的历史赋予了蓬莱灿烂而深厚的文化八仙过海海市蜃楼的美好传说，代表了劳动人民对自由民主美好生活的向往 和渴望戚继光训练水军英勇抗倭的辉煌历史，体现着爱国爱民和抵御外 侮的中华正气海上丝绸之路的开启登州古港的繁荣鼎盛，映射出蓬莱 人民对外开放走向世界的胸怀与气度。千年古城人杰地灵，造就了批 闻名于世的政治家军事家文学家和教育家。宋代苏轼，曾任登州太守， 留下了五日登州府，千年苏公祠的美誉明代杰出军事家民族英雄 戚继光，生在蓬莱，生转战南北，平定倭患还有清代的宋庆，当代爱 国将领于学忠，科学家葛庭燧刘光鼎杨起，教育家周荣鑫与杨振声， 著名作家杨朔，墨学大师栾调甫等均为蓬莱人。 蓬莱是滨海旅游城市。蓬莱依山傍海，环境优美。境内年平均气温， 冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，景点众多，有中国古代四大名楼之的 蓬莱阁，有我国迄今保存最完整的古代水军基地蓬莱水城，有戚氏牌 坊和民族英雄戚继光故居亚洲最大的海洋极地世界及三仙山八仙过海 口等景区有山海自然风光和百里黄金海岸，有绵延百里的生态谷，有半 岛地区面积最大天然氧吧艾山国家森林公园，以及海市蜃楼奇观 和八仙过海美传，素以人间仙境著称于世。年通过中国优秀 旅游城市复核，并荣获中国最佳休闲旅游城市称号，蓬莱阁景区成为 全国首批级旅游景区。全市年接待游客万人次，旅游综合收入 亿元。 蓬莱是重要港口城市。自秦至唐，蓬莱就成为东渡韩国日本的三大 出海口之。古登州港与泉州扬州明州并称中国古代四大古港，是海 上丝绸之路的起点和隋唐时期中外文化交流的桥头堡。现有蓬莱新港栾 家口港两个国家类开放港口，在建和建成万吨级以上泊位个，年吞吐 能力多万吨，已开通连接山东半岛与辽东半岛及通往日本韩国 香港等国家和地区的货运航线。近年来，我们坚持以港兴市战略，依托港 第章总论 第节项目名称及建设单位 项目名称 蓬莱八仙旅游文化娱乐城项目 二建设地址 项目建设地址位于蓬莱市登州街道办事处，登州南环路与海市路交汇 处。 三建设单位 承办单位蓬莱八仙置业有限公司 蓬莱八仙置业有限公司由山东永弘机械有限公司和烟台光熠市政工程 有限公司共同出资成立。山东永弘机械有限公司注册成立于年