市现有消费人口数量有限，消费能力有待提高。 机会分析 城市发展速度飞快，居民消费水平提高迅速。 城市消费群体有较高文化品位和时尚追求。 当地商业设施般竞争力薄弱，商品品位及品质服务不能充分满足市场消费需求。 当地商业设施市场细分不明确，商业经营水平低下，缺乏个定位明确的集时尚休闲 娱乐购物餐饮商务等能够为体的大型综合购物中心。 城市的改造建设进程加速，使商圈也不断扩大，所在地段将通过经营，未来将会形成城市的新商圈。 威胁分析 市商业项目的开发及商业竞争日趋激烈，对投资者市场经营性资源构成竞争。 本区域商业项目较少并且分布区域较散乱，综合竞争力不足以与现有的商圈相抗衡，新 的商圈形成需要较长的市场培育和发展。 投资型产权商铺是新型投资方式，投资者的认可度具有可变性， 需要高回报率和良好的经营保障措施来提升吸引力。 投资者因高额投资而对预期收益期望值相应偏高。 租金的压力会对后期经营绩效产生较大的依赖性。 第三部分项目定位 项目定位是项目成功运营和进入市场的第步。项目定位不是凭主观想象随意而为，必 须依据科学规律，进行充分的市场调研，掌握项目所在区域市场的现状发展趋势及发展规 律，找准项目消费区间和竞争区间目标群体和竞争者，即掌握项目定位的依据。项目定位 准确与否，直接决定了项目未来的运营结果，定位准确，确保项目运营成功了半，既能充 分体现开发商的发展战略，提升开发商的品牌价值，实现开发商价值最大化，又能使项目以 崭新的具有鲜明独特的形象进入市场，被市场接受和认可，从而为业户经营者管理 者创造个经营良好的市场环境和发展空间。 定位包括项目战略定位业态定位主题定位形象定位经营定位功能定位目标 客层定位以及幅射目标区域定位。项目战略定位 背景分析 胶东半岛是中国环渤海经济圈的重要组成部分，地理位置优越资源丰富经济繁荣 理念先进人口密集，是中国北部对外开放的重要窗口之，国家重点建设和发展的区域。 市地处胶东半岛城市群的中心，城市外围幅射空间大，社会经济快速发展居民 收入和消费力极大提高，消费观念和消费习惯发生改变，现有的城市商业设施商业业态 经营方式服务理念已满足不了消费者的消费需求。具有先进科学的经营理念和经营方式 的新型商业业态，具有极大的竞争优势和发展空间。 二战略定位 立足，打造商业地产品牌延伸品牌价值，幅射胶东半岛。 三定位依据 市现有的城市人口总量居民收入及消费力，能够提供本项目发展所需 的基础经济条件，从市场基础条件方面保证了开发商对本项目举开发成功，为开发商推行 全省发展战略奠定了基础。 开发商经济实力雄厚，具有多年的资本运作和资本投资的经验，在本项目的前期开 发过程中战略意识和经营理念超前，具有做好商业地产项目和树立商业地产品牌的前提条 件，同样也具有延伸品牌和推广品牌的基本条件。市作为胶东半岛中部城市，在全国乃至全世界都享有较高的知名度。房 地产公司在此知名度很高的风筝之都开发建设广场这商业地产品牌，具有 较好的项目形象推广条件和良好的品牌价值延伸发展空间，也必将为公司的发展创造 更多的发展机会。 二项目业态定位 背景分析 大型购物中心在中国的出现是在中国改革开放的大背景下，零售商业 发生变革的必然结果。随着全球经济体化进程步伐的加快和中国的全面复兴，这种新兴的 商业业态具有极大的发展生命力，无论是物质生活还是社会观念上给中国带来的社会经济变 化是前所未有的。 作为胶东半岛历史商贸集散地和文化古城，具有悠久的历史，城市商业气氛浓厚，投 资环境不断优化，城市经济正处在快速发展阶段优化，城市经济正处在快速发展阶段，城市人口不断增加，居民收入及消费能力 不断提高。对商品的消费需求急剧增长，服务标准不断提高，市内现有的传统商业设施已经 无法满足这种需求。同时，不断增长的城市消费人口和消费需求，刺激了商业开发的需求， 也促进了商业物业所有者管理者和经营者之间建立新的关系。再者，随着经济的快速发展， 现代交通工具彻底改变了市民的活动范围和速度，改善了居民的居住环境和生活条件，人们 的消费方式和行为发生了根本的变化。 二业态定位 三定位依据 本项目地处市两条城市主干道胜利街和北海路的交叉处，本市完善的城市公 交系统，使消费者能从城市的每个角落都很方便到达本项目，同时本项目距济青高速潍 莱高速国道均在分钟车程之内，项目选址位置的交通条件极为便利。 本项目占地面积商业经营面积体量巨大，分别为，平方米和， 平方米，项目规模符合的经营需求。 现有的城市商业设施基本属于传统的商业业态，缺乏集购物休闲娱乐餐 饮商务等功能于体的站式消费的综合性购物中心的商业业态，本项目正好填充城 市商业发展的空白，既能发挥本项目规模大的竞争优势，又能通过科学组合各种服务功能， 满足消费者各种消费需求，发挥本项目服务功能全的竞争优势。 公司的经济实力雄厚企业发展战略经营理念超前，从根本上保障了本项目 能够建设并成功运营的个标准的。 三项目形象定位 背景分析 商业经济是高文化的经济，商业竞争实质上是商业文化竞争。广场既是商业 购物中心，也应当是文化建设中心。除了加强商业购物营销，还要充实其文化内涵，通过提 高文化品位来创造项目特色通过简洁明快的建筑风格柔和亲切的色彩合理的楼层规 划与店面设计货品的科学摆放，包括运营的每细节，体现亲切人性方便舒适时 尚潮流的项目形象通过品牌经营保证商品质量的优良通过时尚渲染保证商业经营的文化气息通过文化渗透保证对商品质量和人员服务的管理通过质量和服务的管理促进企业 文化的提升。通过各种经营因素形成商业经营的综合价值，进而打造个有品位的项目，创 造个知名的商业品牌。 二形象定位 商业新业态管理新典范。 定位依据 本项目规模大功能全，是市第家真正能满足消费者购物休闲娱乐餐 饮商务多种需求的新型商业业态。 市以风筝为载体成功地打造了风筝之都的城市新形象。本项目地处 市市政府斜对面，紧临市政府广场人民广场，项目建设将作为政府形象工程来规划设计 和建设，综合考虑市城市经济发展进程的需要居民生活及消费习惯的变化及城市商 业未来发展趋势，同时致力于提升项目所在商圈发展水平的需要，项目作为市展示城 市的窗口，充分展示政府致力于发展经济提高人民生活质量的政府新形象充分展示本项 目管理规范商品时尚营销现代理念超前的现代商业新形象。 四项目主题定位 背景分析 在经济迅猛发展的前提下，市居民收入有了很大提高，社会消费品零售总额持续 增长，城市居民消费类别中居住消费餐饮服装类消费比重保持平稳，恩格尔系数逐年降低，人们的生活消费习惯从味讲究经济实惠逐步趋向于品牌化时尚化个性化消费，本 项目的定位应顺应这市场需求状况，充分满足人们生活及消费的需要。 二主题定位 项目整体主题定位休闲 各楼层主题定位 生活品位 流行精品 女人时尚 休闲空间 快乐时空 三定位依据 紧扣项目业态定位。 应顺应城市经济发展收入增加消费市场和消费方式变化以及城市新形象 消费新理念的要求。 充分利用人民广场在城市中的地位和影响力，延伸其市民休闲聚会的功能。 与市内其它商业设施形成独特的经营特色，提升本项目的竞争力。五项目经营定位 背景分析 经营是购物中心的核心功能，满足消费市场需求是购物中心的运营目标。本项目的整体 风格呈现大精雅，大是针对项目的规模而言，精是突出项目的规划设计建设服务功 能以及经营商品的特点，雅代表了项目整体的空间环境和营销环境。整个项目的经营特色鲜 明，各业种及类别细分明确，充分适应消费者的消费习惯并满足其消费需求。 二经营定位 品牌化时尚化个性化特色化。 三定位依据 品牌化品牌主力百货品牌生活超市品牌休闲娱乐店品牌餐饮店品牌专业 店品牌专卖店以及各业态区品牌专柜共同构成项目的品牌经营特色。在项目功能组合设计 和招商时，对引进品牌进行合理分类科学布局有效管理，不仅坚持每个业态区每个功 能区经营品牌商品，而且让整个项目成为本地知名商业品牌。 时尚化突出时尚消费的新颖性时效性及周期性特点。在项目运营中，紧紧围绕 目标市场的消费特征，环境商品服务各个经营因素都要求新，遵循时尚变化的规律，引 导消费的流行。 个性化体现出消费者在追赶潮流的同时更加强调与众不同，个性消费可以让 顾客获得高度的满足感和受尊敬感，服务要充分体现对的个性化，顾客在个性化消 费中自我意识得到高提升。 市宏观经济概况 国民经济保持较快增长。据初步统计，年全年国内生产总值为亿元。按 可比价格计算，比上年增长。二三产业分别增长和。全年粮 食总产量万吨，比上年增长，肉类水产品产量分别增长和。规模以上 工业实现增加值亿元，增长。服务业发展势头良好，邮政电信业务总量分别增 长和，旅游收入增长。 城市居民生活水平稳步提升。年全年城市居民消费价格总水平比上年增长。 城市居民人均可支配收入元，增长。城乡居民储蓄存款继续增加，年末全市城 乡居民储蓄存款余额亿元，增长。消费预期回升，全年城市居民人均消费性支出 比上年增长。 基础设施建设投资力度加大。年全社会固定资产投资完成亿元，比上年增 长，其中国有及其它投资亿元，增长。其中房地产开发投资亿元， 增长。总投资万元以上的项目个，其中过亿元的个，电厂二期 工程等批重点项目取得重大进展。 消费市场稳中趋旺，年全市实现社会消费品零售总额亿元，增长， 居民消费价