争压力 华韵欧风博雅苑 华韵欧风博雅苑位于天津市中心城区东南部西青区东北部大任庄地界内。 该地块北侧紧邻天津市目前最大的成熟高档居住区梅江居住区梅江南居住区和国际会展中心， 西北与卫南洼风景区相望，西邻天津西青开发区，东侧毗邻天津目前最大的别墅社区红磡领世郡和津南开 发区。 餐饮配套中餐厅 文化体育大型人民广场 学校教育瑞金国际小学，河西中心小学蒙特利双语幼儿园，大任庄小学，大寺中学，育婴小学， 育婴中心幼儿园 周边医院医科大学第二附属医院梅江医院 商业环境超市梅江蓝调街区新海湾友谊路家世界 其他配套小区中心景观卫南洼风景区 安保系统小时保安巡逻 供热系统供热或供冷系统，保修三个采暖期或供冷期 供水系统市政管网 其他配置电气管线给排水管道保修四年墙面顶棚抹灰层脱落保修两年地面空鼓开裂大面 积起沙保修两年门窗翘裂五金损坏保修两年管道堵塞保修六个月卫生洁具保修两年灯具电器 开关保修年 外墙涂料面砖石材 装修情况毛坯 楼层状况地上层，地下层，整栋楼南北朝向，平米四室联排别墅。 占地面积平方米 建筑面积平方米 宇泰家园 本项目坐落于大梅江版块洛卡小镇隔壁，紧邻外环线周边大盘林立如江胜天鹅湖水岸江南梅江康 城等。项目周边配套齐全交通方便，既适合居住亦适合投资，性价比超高。近期推出特惠房源，最高优惠 单套可达万元 建筑面积平方米 占地面积平方米 基本参数 容积率 绿化率 物业管理宇泰物业 车位配比 占地面积平方米 总建筑面积平方米 规划户数户 开盘单价元平方米 车位配比 采暖方式集中供暖 周边商业华润万家大润发津工超市，邮局中国邮政，银行农行信用社 周边医院大寺医院泰达医院二附属 周边学校大寺小学中学，翔宇小学中学等，幼儿园华夏未来 洛卡小镇 小镇地理位置优越，东侧为天津第迎宾大道友谊路的延长线，分钟抵达市中心区域。距友谊路中 央金融区仅公里，距市中心地段在公里之内。在小区入口附近设有公交路路路，还 有将来的地铁号线也将在此设站，为业主的出行提供了便捷的交通。 洛卡小镇采用地中海岸西班牙建筑风格，将层半层的花园洋房层半的联排别墅隐秘在树林 深处错落排布，让居住在这里的人们的私密生活不被外界打扰，体味平和静谧的欧洲小镇风情。小镇容 积率仅为，绿化覆盖率高达，拥有万平米的园林景观。 周边商业梅江新海湾商业街蓝水假期商业街华厦津典商业街第六田园商业街，以上商业街区内银 行餐饮医疗超市快餐店邮局等遍布。 周边公园梅江公园 周边医院医科大学第二附属医院梅江医院 周边学校梅江幼儿园水晶小学大寺中心小学翔宇中学等 周边交通乘公交路至洛卡小镇站，地铁号线规划，号线梨双路站。 建筑面积平方米 占地面积平方米 容积率 绿化率 物业管理天津倍思家物业管理有限责任公司 车位配比 占地面积平方米 总建筑面积平方米 规划户数户 装修情况毛坯 供热系统集中供暖 供水系统自来水 窗材塑钢双层中空玻璃 窗材塑钢双层中空玻璃 装修情况毛坯 安保系统电子巡更红外线对射防盗系统电子摄像头入口停车系统 供热系统集中供暖 供水系统自来水及中水接口 外墙页岩砖加保温板内墙页岩砖 进户门刚制防盗门 窗材隔热断桥铝合金 外墙材料页岩砖加保温板内墙页岩砖 入户门刚制防盗门 窗材隔热断桥铝合金 合作方式的分析 本项目采用的合作开发方式是华远地产企业出地，远洋股份有限公司企业出资双方合作开发， 这是通常运用比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是项目开发需要以合作双方的名义向政 府部门办理审批手续和各种证件许可。另外企业投入资金参与房地产开发并享有最终定成果。同时， 双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分 成比例变更登记到的名下。项目开发完成后，企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权 营业税土地增值税印花税和企业所得税。企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税土 地增值税印花税和企业所得税并确定土地入账价值。该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税 收优惠，但以企业为开发主体转变为以双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经 营核算以企业为主，项目涉及的税金也以企业为主体计算缴纳。避免了以企业名义开发带来的系 列问题。 经综合比较，本项目的处于较为优越的地理位置，项目而且对于小区内的规划合理，绿化率高，小区 住宅舒适度大，而且本项目建筑面积小，格局分配合理，配套设施齐全，有相当大的优势。 房地产的经济分析 国内整体经济及房地产项目经济发展 当前中国经济地面积 万平方米，成交面积万平方米，供求比约为。土地供应幅数较上月有所增加，供应单幅土 地面积明显减少，土地供应面积略有减少，环比下降成交面积明显增长，按建设用地面积计算本 月整体市场呈现供小于求。 年月，公告土地数量为幅。年月，天津市土地公告数量为幅，环比上涨， 同比上涨公告土地建设用地面积为万平方米，环比下降，同比上涨公告土 地建筑面积为万平方米，环比下降，同比上涨。 年月，土地成交量略有上升，建设用地面积环比上涨 年月，本市土地公开交易市场有宗土地成交，环比上涨。成交的总建设用地面积约为 万平方米，环比上涨，同比上涨成交的规划建筑面积约为万平方米，环比上涨， 同比下降。 住宅市场 年月，住宅市场供求比为，商品住宅市场供求比，呈现供大于求局面。 年月，天津住宅市场新增供应量为万平方米，同比上涨，环比上涨，其中， 本月商品住宅市场新增供应量为万平方米，同比上涨，环比上涨。年月， 住宅市场供应面积为万平方米，其中普通商品住宅供应面积万平方米占到新增供应总量的 。年月，天津市商品住宅市场新增供应主要集中于含平方米，总占比为。 年月，商品住宅供给户型结构中前三位为二室三室敞开式户型，占比分别为。 年月，商品住宅新增供应主要集中在外环外，供应量为万平方米，占比。年月， 商品住宅供应量武清区以万平米居首位，占到总供应量的。 年月，市内六区价格普涨，但东丽区成交价格出现大幅下降，降幅超过，红桥区成交价格 领涨，在上个月出现价格下跌后，本月涨幅为，主要是由于华城领秀大幅成交备案带动价格上涨 环城四区价格则全部成上涨走势，其中北辰区价格连续两月涨幅居前，本月上涨，北辰区近期别墅 产品成交量增长带动成交单价持续上扬，西青津南东丽等区域市场表现相对稳定，价格变化较小 滨海新区于其他区域形成明显反差，成交价格出现全副下跌，开发区跌幅超过，其他区跌幅也在 左右，由于滨海新区供应量持续增长，销售压力增加，对价格产生定冲击进郊区中价格以涨为主，武 清区和宁河价格略有下降，其他区涨幅均超过，宝坻成交均价涨幅则高达。 年月，平方米以上面积段成交均价最高，为元平方米，环比下降平方 米以下面积段的成交均价排名第二，为元平方米，环比下降含平方米平 方米面积段均价涨幅最大，为，成交均价为元平方米含平方米平方米面积 段，成交均价为元平方米含平方米平方米面积段含平方米平方米面积 段和含平方米平方米面积段均有的降幅。 区域发展状况 区域发展政策 为了适应城市发展的要求，适应房地产业的蓬勃发展，适应目前需求量激增的要求。天津市政府市 建委规划与国土局市房管局等部门从规划管理服务力度均表示要再进步加大，政府效率再进 步提高。 区域经济发展状况 天津年人均达美元，步入中上等收入国家水平。经济增长支持了房地产业的成长，天津 目前房地产业表现为投资增长销售增长价格增长的全面增长态势。天津建设也改往日所谓稳 健保守作风，大的举措令人眼花缭乱。海河综合开发战略，地铁三条线路，城市快速路系统„„，以这 些为代表的城市基础设施建设热火朝天。天津未来到年内，成长潜力惊人，而城建大兴土木的最大受 益行业，就是住宅与房地产业。 西青区中北镇以汽车工业花卉种植旅游为三大支柱产业。其中天津汽车工业的主要企业大都 坐落于此，中北镇被称为天津汽车工业的摇篮。与汽车生产厂家联姻，发展配套业，相继建成汽车配 套企业家。花卉种植面积超过亩，计划在三年内使全镇花卉种植面积达到以上，花卉产业是 农民收入的重要增长点。同时大力发展旅游业，建立了热带植物观光园，近期计划投资多个大型主题 公园及游乐项目。项目与现有的国家级开发区华苑产业园区距离在公里以内，与规划的环外华苑产业 园区距离约公里。年以来，天津新技术产业园区加快华苑产业区开发建设速度加快招商引资力度 为突破口，月份，华苑产业区实现外资注册额亿美元，是去年同期的倍。其中，新批三资企 业家，外资注册额达亿美元增资企业家，外资注册额增加万美元。 融资方式分析 融资方式即企业融资的渠道。本项目主要采用银行贷款，银行贷款是指银行根据国家政策以定的利 率将资金贷放给资金需要者，并约定期限归还的种经济行为。而且，在不同的国家和个国家的不同发 展时期，按各种标准划分出的贷款类型也是有差异的。如美国的工商贷款主要有普通贷款限额营运资本 贷款备用贷款承诺项目贷款等几种类型，而英国的工商业贷款多采用票据贴现信贷账户和透支账户 等形式。本项目向银行贷款万元，用以开发建设，预计用预售和现房收入分批年还清。 市场研究 天津市房地产市场供给现状与消费者需求分析 回顾年上半年，商业地产市场在未来宏观层面呈现乐观前景。现有写字楼的供应非常