经发生了根本性 转变，但随着价格的过快上升房价收入比异常偏高，风险确实正在加大。加上 些地方性政策性因素比如以开征期房转让契税，二手房恢复征收的 个人所得税，经济适用房用地不得低于房产用地投放总量的等为主要内容 的所谓杭州房产新政月日起开始实施自月日起工商银行将要求在 杭买二手房的外地客户提供本地人作担保，如无担保但在本地有固定职业的，首 付款增加到四成，既无担保又在本地无固定职业的，首付款则增加到五成些 银行出台对建筑年代在年以前面积在平方米以下的房源停止按揭的政 策，等等和加息传闻也会使投资成本大幅上升，预期收益率下降。因此，这部 分需求也同样在缩小。 综上所述，我们可以很清晰地看出，房地产市场的需求正在萎缩。这是房地产体 制改革的政策性效应衰减以后形成的全国性现象，而并非是杭州独有。只是由于 杭州的房价收入比更高投资比例更大而萎缩的幅度也将更大而已。 关于宏观调控 些人喜欢将房地产市场出现调整和当前的宏观调控联系在起，这两者之 间所具有的因果关系 货币政策 此次央行货币政策运用较多，其最主要的目标显然是减少货币供应量抑制投资 过快增长，从而防范金融风险保持宏观经济平稳发展，避免出现通货膨胀。目 前看来，这政策是有效的。但由于货币政策效应的最终显现有个月的时 滞，因此它对宏观经济的影响要再过段时间才能更好地看出来。 不过，虽然货币政策的出台是包括房地产在内的部分行业投资过热引起的，其执 行的结果却并非仅对这些行业发生作用。适度从紧的货币政策将对整个固定资产 投资以及国民经济发生影响。 二财政政策 相对于货币政策而言，此次出台的财政政策并不多。税收政府采购转移支付 等收效更快的手段并没有大量采用。我们见得最多的只是大型公共工程尤其是国债项目在迅速减少。最典型的事件是斥资百亿元的中央电视台新办公大楼工程被 叫停，尽管这是个需要权威部门予以确认的消息，但它仍具有定的标志性意义 即中国多年的扩张性财政政策已经走到尽头了。 三土地整风 年接二连三的土地收紧政策后，月，新轮土地市场查处工作展开。同时， 为打击土地囤积闲置和炒卖地皮现象，近期我国还准备出台规定，为土地规划 许可证设立期限即两年内必须完成规划指标，否则就取消规划许可证。从而缓 解土地供应紧张的矛盾。 因此，虽然有人认为土地市场收紧后会造成级市场上土地出让的暂时短 缺，但对市场的清理整顿其实也从另方面迫使此前大量闲置的开发用地进入二 级市场，因而土地供应整体上仍然是充足的考虑到政策的倒计时特征，短 期内甚至还会超过以往的供应量。 四行业政策 年月日，国务院发出通知，房地产开发资本金比例由提高到 以上，房地产正式进入调控行业大名单。 提升资本金比例的目的很明显降低金融风险。因此，这政策的实施结果将促 使企业进入新轮洗牌。些小散乱，负债率过高缺乏实力的公司将被清 理出市场。而另些资金充足实力雄厚的企业将填补其空缺，从而获得更大 更多的发展空间目前这趋势已经相当明显。 未来走势 在对主要的宏观调控政策进行回顾之后，我们可以就当前及未来的房地产形势得 出这样的结论 房地产投资增幅将趋缓，房价增速将减慢 房地产市场出现所谓的调整，与当前的宏观调控有关，但更是次全行业的 自我调整。宏观调控只是推动它向着既定的方向走得更快而已。 杭州房地产投资已连续多年以高于增长率倍的速度超常 规增长，目前的年投资额占的比例已经高达左右。这样高的速度与比例 是通常所认为的城市化或消费需求升级无法解释的，也是任何经历过与 中国目前发展阶段相似的国家比如年的英国年的美国年的日本年的韩国所从未经历过的。正如前面所述，形成这种结果的核心 原因是政策性需求的集中释放。随着政策效应的逐渐减弱，这种独无二的速度 是不可能持久的。 二在市场调整阶段，尤其要重视房地产的区域性特征。 正由于房地产体制改革是全国性的，当前房地产供需状况的改变也是全国性的。 但也必须充分认识到房地产行业的地域性，也就是说，房改政策实施越早房价 收入比越高需求透支越多的地区如杭州西安沈阳北京南京大连 上海青岛长春贵阳等其投资风险也越大而些发展相对较慢的地区如 南宁哈尔滨海口太原天津苏州长沙郑州济南兰州西宁成 都呼和浩特乌鲁木齐等，则由于仍有较大的上升空间，风险相对较小。 另外，有个现象也要引起注意像广州深圳这样的市场发育成熟已基本度 过非理性投资时期的地方，在此次调整中波动相对会较小，基本不会有大的回落。 三长期来看，房地产仍有巨大的发展空间。 对于供需状况变动导致的行业短期调整，我们完全不必盲目悲观。从长期来看， 中国房地产业的发展速度仍将快于增长率，总体供不应求的状况还很难在短 短几年内改变。政策效应消失后，未来推动房地产发展的力量主要来对于房改刚开始的前几年，目前的需求还远没有急迫到非 现在买不可的地步。由于房地产并非如农副产品样是充分竞争的市场，其 价格的变动并不和供求关系变动同步。也就是说，开发商基于预期作出价格调整 的决定也是存在时滞的，这样就造成了价格黏性即价格调整总是慢于或快于供 求关系的真实变动，它们之间的关系不是同步与即时的。 高端产品将走向分化，由于其需求群体是特定的小部分人，他们对价格并 不敏感。因此，在大部分产品降价的同时，极少数特定地段特殊品质的稀缺性 楼盘如西湖周围钱江新城区域甚至会继续涨价。 总之，当前我们面临的是次房地产全行业全国性的调整，这种调整是为了今 后更好地发展，既是不可避免的，也是暂时和正常的。只是，它对像杭州这样的 房价过高投资比例过大的地区影响幅度将会更大些。但它决不预示着房地产 业冬天的来临。恰恰相反，在这轮调整过后，房地产市场将获得更好更 稳健和长期的发展。目前看来，这样的调整至少可以带来三个好处 老百姓将可以买到更便宜品质更高的房子，享受到更优质的服务。 价格的下降将使原来的大量潜在需求转为有效需求，从而有利于整个行业的 长期健康发展从这个意义上说，也许将此次房地产业的调整比为刮骨疗毒 并不为过。 由于全行业平均利润率最终会下降到正常水平，将迫使企业不断创新，提高 效率，提升管理水平和经营能力，降低成本，以适应更公开的土地市场更透明 的运作空间更激烈的竞争形势的要求。从而促进行业优胜劣汰，通过新轮洗 牌，房地产开发企业更明显地向集团化专业化品牌化方向发展。 杭州市钱江新城概况 钱江新城区域位置 钱江新城位于杭州市老城区的东南部，地理位置优越，交通便捷。与开阔的钱塘 江咫尺之遥，距离西湖风景区约公里，距萧山国际机场约公里。所辖范 围为东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥艮山西路， 规划面积约平方公里。计划分两期实施，沿江近平方公里的区域为期工程其中钱江三桥下游清江路至运河出江口带为钱江新城的核心区， 即杭州未来的中央商务区由秋涛路庆春路之江路清江路围合而 成，占地约平方公里，规划总建筑面积约万平方米。余下地块为二期工 程。 钱江新城建设背景 杭州以其秀丽的自然风光深厚的历史文化积淀坚实的经济基础而闻名天下。 在世纪之交，为迎接经济全球化和我国加入的机遇和挑战，为加快杭州城市 现代化建设，为保护历史文化名城，适应构筑大都市建设新天堂的需要， 杭州市委市政府提出了杭州城市城市东扩，旅游西进，沿江开发跨江发展 东动西静南新北秀中兴的战略步骤，即将长期以来形成的以西湖为 核心的团状空间形态转变为以钱塘江为轴线的分散组团形态，杭州的城市发展将 由围绕西湖建设发展的西湖时代跨入以钱塘江为依托，跨江沿江发展的钱 塘江时代，在钱塘江北岸的城市地理中心位置建设杭州市城市新中心，这就是 杭州钱江新城。钱江新城的建设将使杭州城市格局由三面云山面城演变为 江春水穿城过，引领杭州从西湖时代走向钱塘江时代。 钱江新城规划定位 钱江新城在建设伊始，就强调高起点规划，充分考虑世纪现代化大都市的特 点，突出规划的前瞻性和承继性，反映出杭州市的鲜明的地域特色和深厚的文化 内涵，使西湖钱塘江和城市新中心三者和谐统，避免出现城市趋同化和千城 万市个面的现象，突出开放大气的钱塘江城市景观特色，与精致和谐 的西湖城市景观相辉映。为做好钱江新城规划，先后委托上海城市规划设计研究 院和杭州市规划设计研究院编制总体规划及控制性详规，邀请德国欧博迈亚公司 进行规划咨询，并广泛征求国内外规划专家和杭州市民的意见。 根据钱江新城总体规划，核心区块即中央商务区占地面积平方公里，可建建筑 面积约为万平方米，包括八个功能区，即行政办公区金融办公区商务办 公区商贸会展区文化休闲区商业娱乐综合区办公园区和滨江休闲游憩区。 平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长最繁华的 景观道路新城核心区以市民中心为核心，向江形成中轴线，两侧将建设杭州大 剧院等标志性建筑。新城规划具有低密度高容积率和高绿化率的特点，将集中杭州的现代化建筑群，体现自然与人和谐统的生态环境。 由于钱江新城坐落在江面宽达米的钱塘江畔，因此新城规划强调钱塘江时 代的开放大气豪迈和临江性特点，建筑密度和高度控制等要与钱塘江相呼应， 建筑的标识性应充分体现杭州的城市个性城市区位优势城市历史城市特殊 资源和城市支柱产业。同时，新城规划还勾划出杭州的西湖钱塘江城市轴线， 城市轮廓线从钱塘江和西湖两个方向清晰可见。 钱江新城未来展望 未来