积率，商业用地容积率 居住用地可建建筑面积平米 商业用地可建建筑面积平米 建筑形态以布置多层住宅为主，可布置部分小高层住宅 建筑限高规划要点无要求答复中为小于米 日照间距与公建配套 执行建设部年月日颁布的城市居住区规划设计规范 建筑密度居住，商业 绿化率，公共绿地平方米人 建筑退让 将军北路多层以下退让红线米，小高层退让红线米 胜太西路多层以下退让红线米，小高层退让红线米 机场高速多层以下退让控制线米，小高层退让控制线米 麻田路多层以下退让红线米，小高层退让红线米 沿四侧道路围墙退让红线米，围墙形式采用通透式，高度 米 建设要求 商业用地内必须建个占地面积约亩的加油站，且位于沿东西走 向的代征道路南侧。 三项目渊源 宗地原为东南大学科技园用地的部分。 东南大学科技园总用地面积亩，均基本完成三通平，除建成层的东大科技园办 公楼临时建筑外，尚未实质性开发。 东南大学科技园分为两部分，部分为宗地，原计划作为建设教育产业园用地另部 分为宗地以北的亩用地，计划作为教职工宿舍用地，现该部分用地仍保持为教职工宿舍 用地，目前正在平整场地和搭建围墙。 东大调整校区，宗地改为房地产开发用地。 近期，东大调整发展策略，决定将浦口校区迁至江宁，并意向在江宁开发区二期规划的 方山大学城拿下亩土地，因此放弃了宗地，由政府将宗地改为房地产开发用地。 四宗地现状 宗地已基本完成七通平，地面上有栋层建筑面积平米左右的小楼为东大 科技园办公楼，目前仍在使用和建筑面积平米左右的临时用房，无其它建构筑 物。用地红线范围内所有建筑物附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。 宗地地势平坦，东北侧靠近用地边界米规划路处有座占地面积约平米 高米的小山包。 宗地东侧的机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为米。 五宗地紧邻周边的环境 景观环境 宗地紧邻周边的住宅开发教育和科技园产业的气氛浓重，但目前入住居民相对较少。 宗地南侧为南京航空航天大学民办正德学院中英合办英华高级学校，具有良好 的文化氛围。 宗地西侧和北侧均为住宅区，占地面积约亩，目前均处于开发初期，开发氛 围浓。宗地紧临北侧为东南大学教职工宿舍，目前正准备建设中。 宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。 周边噪音分析 机场高速车流分析 白天时段为车流高峰期，平均车流量约辆分钟，夜间由于航班少， 车流量较少。 噪音分析 主要噪音源为机场高速的车流噪音。 宗地东侧边界距机场高速米处的噪音，南北两端高中部低，噪音强度， 最高噪音强度，位于宗地内的土坡上约米高。 注点位距机场高速米，自北向南分布，相邻点位间隔米左右。 宗地内部及其它侧边界的平均噪音强度为。 六交通出行 道路 宗地所属开发区期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳环线和二环线通达南 京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等，如下图所示。 与南京市中心的联系距离新街口公里，车程分钟 东大科技园办公楼 宗地内部 科技园标志牌 宗地南侧 正在平整场地搭建围墙 北部地块 正在修建的道路 宗地内部可通过将军路共青团路中山南路直接通往新街口市中心。将军路共青 团路红线宽米，双向六车道。 可通过将军路共青团路机场高速宁溧公路宁丹公路通往环线绕城公 路和老城快速路环线，再通过城市内部路网到达主城各个区域。 与江宁区政府所在地东山镇的联系距离公里，车程分钟 主要有三条道路 日上午至年月日星期三下午 年月日星期三下午之后，按本批挂牌地块编号顺序分 别进入现场书面竞价程序本项目排第竞买报价时间在每新轮有效报 价之后顺延分钟，分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。 报价方式现场书面报价。不接受电话邮寄口头等报价方式。 报价币种人民币。 竞得人的确定价高者得原则，报价低于底价为废标。 成交价款构成包括土地拆迁安置补偿费土地挂牌出让工作费用政府土地收益不含其它 税费。 除中标价款外，中标发展商需缴纳中标价款的契税中标价款的出让业 务费土地权属用途变更费元建筑面积和省集中元建筑面积。 付款条件成交当日年月日，付 成交日内签订土地出让合同年月日之前，付 成交半年内年月日之前，交清剩下的。 交地时间交清全部地价款后交地。 开工时间双方在签订土地出让合同时约定。不能按期开工的，应提前日向出让人提出延建申请，延建时间最长不得超过年。 出让程序 报名 时间工作日年月日至年月日星期三 所需资料 报名表式两份 组织机构代码证书及企业法人营业执照留存复印件，同时提供原件进行审核 法定代表人证明书及法定代表人身份证留存复印件，同时提供原件进行审核 资质等级证书留存复印件，同时提供原件进行审核 银行出具的资信证明文件原件 主要开发经历原件 竞买保证金万元，以资金到帐为准最后天报名必须用本票支付。 答疑 书面答疑。 必须于年月日星期五下午之前以书面形式提交江宁区土地市 场管理办公室。 经审查具备竞买资格的报名者于年月日下午领取书面 答复。 年月日起不再接受任何形式的质疑。 报价 方式必须采用南京市土地市场管理办公室统制作的国有土地使用权挂牌出让竞买报价书，进行现场书面报价。不接受电话邮寄口头等报价方式。 时间 工作日年月日上午至年月日星期三下午 年月日星期三下午之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别 进入现场书面竞价程序竞买报价时间在每新轮有效报价之后顺延分钟， 分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。 江宁区国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订国有土地使 用权挂牌出让成交确认书。 无效报价 报价低于底价 报价不高于前轮报价 未按加价幅度报价 报价书未盖单位公章 报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规 定 报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚 份报价书中有两个或两个以上报价 未报名未缴纳竞买保证金而参加竞买的 实际竞买地块与报名申请竞买地块不致 其它按规定应属无效的。 竞买结果的确定原则 挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果 在挂牌竞价过程中只有个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则 土地使用权由该竞买者得。 在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者 得报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。 在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。 签约 竞得者必须于成交日内年月日之前与江宁区国土局签订国有土地 使用权出让合同，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔 偿区国土局因此遭受的切损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。 十地价分析 江宁地价分析 年前，江宁区及开发区土地以协议出让为主，地价万亩，宗地周边的项目 如运盛美之国花园金陵置业金陵翠屏天创青年翠屏开元中惠翠屏国际城等 以此方式和价格获得。 瑞景文华项目用地为江宁开发区第次以公开招标方式出让的土地，出让时 间为年月，但因报价低于底价万亩而流标，后以万亩出让给南京绿城。 年江宁区共举行次土地招标拍卖，成交块地，住宅土地面积公顷，建筑面积万平米，其中，江宁开发区幅，土地面积公顷，建筑面积万平米， 成交总价亿元，楼面地价在元元平方米之间。 主要竞争片区规划与地价分析 宁南新区 受河西的带动和地铁号线建设影响，宁南新区的地价目前已达万亩以上，是江 宁开发区的倍左右。 仁恒地产年获得宁南新区地块，开发仁恒翠竹园项目，当时的地价为 万亩，但直到去年菜年底才正式启动该项目，土地的资金成本也较高。 年月，雨花城镇开发的以地补路项目挂牌出让，土地面积万平 米，建筑面积万平米，雨花城镇开发以底价万元万亩楼面单价 元平米拿下。 年月日，宁南新区的块土地面积平米建筑面积平米的地 块挂牌出让，南京恒春以万元拿下，地价达到万亩楼面单价元平米。 河西新城区 河西距主城最近，定位最高，是南京的新城区。 北部地区已基本开发完毕。 中部地区规划居住用地，规划居住人口万人万户，以中高档住宅 开发为主，是近年政府投资最大的建设区域，受奥体中心新城区中心和地铁号线建设 的带动，近期河西中部的住宅开发在城三区优势最大，地价也最高，约万亩， 是江宁开发区的倍左右。 南部地区规划居住用地，规划居住人口万人万户，定位于低密度高 档住宅区。 仙西新市区 仙西是仅次于河西的政府重点投资建设区域，总规划面积。 住宅开发的主要带动因素为仙林大学城中心地区投资亿元，年建成和 年建成的地铁号线。 受紫金山阻隔，仙西与主城的联系不方便。 年将正式拍卖土地，预计售价在万元亩以上。 浦口新市区 受长江天堑影响，浦口与主城的联系不方便，是对住宅开发影响最大的因素。 现有基础较东山江宁差。 宗地所处区域东山新市区与上述地区的比较 地价和售价比河西和宁南低，未来将与宁南和河西连片发展，升值潜力大。 距主城比仙西和浦口近，交通更便捷。 现有基础比仙西和浦口好，仙西和浦口的发展取决于政府投资，政策风险相对较大。 年南京土地招投标概述 从全市范围来看，江宁招投标地价楼面单价比主城低元平米左右，价格优势 决策背景