制出现问 题，在建筑造价增加即元平方米时，税后利润为万元， 利润下跌左右，税后成本利润率为，所以控制本项目的成本 显得比较重要。 我们认为项目主要风险存在于交易过程中利润随之变化为 万元，在销售价格下调时，整个项目的税后成本利润率仅为，税 后利润为万元，但对于本项目来讲，销售价格低于元平方米的可 能性比较小。 本项目的预期建安成本不高元平方米的影响，实际 增长。全年零 预售商品房成交减少 年全市十区预售商品房成交量万平方米，成交金额亿元。 其中原八区商品房为万平方米，成交金额为亿元，分别比年 减少和。值得欣慰的是登记的成的影响，实际 增长。全年零 预售商品房成交减少 年全市十区预售商品房成交量万平方米，成交金额亿元。 其中原八区商品房为万平方米，成交金额为亿元，分别比年 减少和。值得欣慰的是登记的成的影响，实际 增长。全年零 预售商品房成交减少 年全市十区预售商品房成交量万平方米，成交金额亿元。 其中原八区商品房为万平方米，成交金额为亿元，分别比年 减少和。值得欣慰的是登记的成交面积仍超过同期批准预售 面积。 由于二手房屋成交量增长，抵消预售商品房减少的影响，使房屋成 交总量仍然成交增加。全年十区房屋成交量达到万平方米预售商品 房成交万平方米二手成交万平方米，首次突破万平方米大 关。 二手房屋大幅增长 全市十区二手房屋成交量达万平方米，成交金额为亿元。其中， 原八区的二手房屋成交量为万平方米，成交金额为亿元，分别比 年增长和，二手房屋成交两占同期房屋交易总量的， 高于年的。其中又以房改房上市交易的增长最快，年全 年房改房上市成交面积万平方米，成交金额为亿元，分别比 年增长和。二手房屋交易的活跃进步推动商品房市场 的活跃。 成交均价各有升降 原八区登记的成交总体价格下降，预售商品房从年的元 平方米下降至元平方米。各分类物业市场各有升降。写字楼成交均 价为元平方米，比年均价下降，年成交均价多年来首宏观经济为房地产提供了稳定的发展环境 历年以来，我国宏观经济运行良好。年，广州国内生产总值 亿元，增长达到，保持高速增长态势。年，全市实现社会消费 品零售总额亿元，比上年增长，剔除价格因素双重税收协议执行情况 规划条件未定交地时间过长等。我们对如何规避这些风险提出意见，认为 通过工作，可以把这些方面的风险降到最低。 二市场调查 广州市经济现状与房地产业发展特点 若建筑成本控制出现问 题，在建筑造价增加即元平方米时，税后利润为万元， 利润下跌左右，税后成本利润率为，所以控制本项目的成本 显得比较重要。 我们认为项目主要风险存在于交易过程中利润随之变化为 万元，在销售价格下调时，整个项目的税后成本利润率仅为，税 后利润为万元，但对于本项目来讲，销售价格低于元平方米的可 能性比较小。 本项目的预期建安成本不高元平方米，行的。 阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 十风险分析的基本结论及应变措施 根据对建安成本销售价格和容积率的单项敏感性分析，对于项目影响 最大的是销售价格的变化，销售价格每变化，税后项目投资高峰时点为年第季度，资金的需求峰值为万元项 目的销售价格盈亏平衡点为元平方米，正常条件下的销售量的盈亏平 衡点为平方米，销售比率为。 根据上述财务计算的结果，本项目财务上的结论是可年，利息支出合计万元。 本项目的税前成本为万元，税后利润为万元，税后成本利 润率为，全部投资计息季度内部收益率为，全投资不计息年 度内部收益率为若仅贷款部分计息则年内部收益率为 价格是元平方米，车位售出个，每个 万元 项目的销售费用为销售收入的 银行贷款按年利率年期和二年期计算利息。 资金来源自有资金万元，银行借贷万元，平均借贷期限 为售住宅面积平方米，估计地下室面积平方米包 括机房车位 项目发展期为年 万平方米，成交金额为亿元，分别比 年增长和。二手房屋交易的活跃进步推动商品房市场 的活跃。 成交均价各有升降 原八区登记的成交总体价格下降，预售商品房从年的元 平方米下降至元平方米。各分类物业市场各有升降。写字楼成交均 价为元平方米，比年均价下降，年成交均价多年来首宏观经济为房地产提供了稳定的发展环境 历年以来，我国宏观经济运行良好。年，广州国内生产总值 亿元，增长达到，保持高速增长态势。年，全市实现社会消费 品零售总额亿元，比上年增长，剔除价格因素双重税收协议执行情况 规划条件未定交地时间过长等。我们对如何规避这些风险提出意见，认为 计划 本项目全部做成三房以上的大面积户型，平均户面积为平方米左右，每 层四六户，住宅景观朝向以 势和声誉及我司的名牌效应，根据广州市总体市场及项目周边的楼盘销售情 况，住宅均价定在元平方米，相信能较好地被市场接受，保持稳定的 销售速度。 七项目基本发展模式 若项目能取得倍的容积率地产市场蓬勃发展，供应量大， 质素高，相对与旧城区住宅项目有价格低环境好的优点，对旧城区楼盘有 定冲击。 研究的基本结论 具体到本项目，由于能与锦城花园连成个大规模楼盘，借助锦城的优 素优良的大形小区更是罕有，且呈日渐减少的趋势，故这类物业有较好的市 场前景。目前广州中高档的住宅多集中在天河区和东山区，销售价格基本都 在元平方米之间。 但从整个广州市场来看，新城区及郊区房产开发项目东湖新村就在东山区。由于这区房地产市场 发展比较成熟，区内的住宅供应量和需求量设计合理 装修精美的豪华精品高尚住宅小区。 在此假设下，项目的发展周期约年，其中建设周期为年。阳，考虑合理的建筑密度，项目可建成三座 层高住宅，根据目前区域市场情况及对未来目标消费群的预测，论 本项目财务分析的基本假设如下 容积率为倍，即地上建筑面积平方米，其中无偿公建 平方米，物的建造成本是元平方米，含豪华装修地下室建造 成本为元平方米，含机电设备 项目的正常销售江鹏超房地产开发有限公司营销部 八产权转让发展方式及股权架构 九财务评价的基本结利率年期和二年期计算利息。 资金来源自有资金万元，银行借贷万元，平均借贷期限 计息季度内部收益率为，全投资不计息年 度内部收益率为若仅贷款部分计息则年内部收益率为 价格是元平方米，车位售出个，每个 万元 项目的销售费用为销售收入的 银行贷款按年件下的销售量的盈亏平 衡点为平方米，销售比率为。 根据上述财务计算的结果，本项目财务上的结论是成本销售价格和容积率的单项敏感性分析，对于项目影响 最大的是销售价格的变化，销售价格每变化，税后项目投资高峰时点为年第季度，资金的需求峰值为万元项 目的销售价格盈亏平衡点为元平方米，正常条物的建造成本是元平方米，含豪华装修地下室建造 成本为元平方米，含机电设备 项目的正常销售江鹏超房地产开发有限公司营销部 八产权转让发展方式及股权架构 九财务评价的基本结 定冲击。 研究的基本结论 具体到本项目，由于能与锦城花园连成个大规模楼盘，借助锦城的优亿元，增长达到，保持高速增长态势。年，全市实现社会消费 品零售总额亿元，比上年增长，剔除价格因素双重税收协议执行情况 规划条件未定交地时间过长等。我们对如何规避这些风险提出意见，认为 通过工作，可以把这些方面的风险降到最低。 二市场调查 广州市经济现状与房地产业发展特点 交面积万平方米，成交金额为亿元，分别比 年增长和。二手房屋交易的活跃进步推动商品房市场 的活跃。 成交均价各有升降 原八区登记的成交总体价格下降，预售商品房从年的元 平方米下降至亿元。其中， 原八区的二手房屋成交量为万平方米，成交金额为亿元，分别比 年增长和，二手房屋成交两占同期房屋交易总量的， 高于年的。其中又以房改房上市交易的增长最快，年全 年房改房上市成交面积万平方米，成交金额为亿元，分别比 年增长和。二手房屋交易的活跃进步推动商品房市场 的活跃。 成交均价各有升降 原八区登记的成交总体价格下降，预售商品房从年的元 平方米下降至元平方米。各分类物业市场各有升降。写字楼成交均 价为元平方米，比年均价下降，年成交均价多年来首宏观经济为房地产提供了稳定的发展环境 历年以来，我国宏观经济运行良好。年，广州国内生产总值 亿元，增长达到，保持高速增长态势。年，全市实现社会消费 品零售总额亿元，比上年增长，剔除价格因素双重税收协议执行情况 规划条件未定交地时间过长等。我们对如何规避这些风险提出意见，认为 通过工作，可以把这些方面的风险降到最低。 二市场调查 广州市经济现状与房地产业发展特点 若建筑成本控