咖啡休闲专业街休闲饮食娱乐社区型 古玩字画专业街 文房墨宝玉瓷器字画传统工 艺品 社区型 电子城步行专业街休闲娱乐饮食购物社区型 餐饮专业街饮食娱乐区域型 通讯产品条街手机通讯产品和器材区域型 清真食品专业街清真特色食品干果糕点区域型 市场现状 商业市场发展现状 商业中心分布 现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，镇商业街人气旺 盛，是镇的商业核心，但商业环境差，业态组合功能结构不合 理。新兴的交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单，业态组合缺 乏互补性，周边商业网点布局缺乏统规划，故人气不旺。 经营模式 镇直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街区 为主，临街商铺直受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水平 图书专业街书籍文化用品社区型 水产品专业街海味水产特色食品社区型 纺织品专业街 服装布匹床上用品家居装饰 用品 区域型 精品购物步行街服装鞋帽皮具区域型 纸制品专业街各类纸品区域型 电子科技专业街 电脑电脑配件打印机等电子产 品 区域型 餐饮娱乐专业街餐饮娱乐区域型 康复路服装专业街服装日用品社区型 古玩民俗商品专业街古玩旅游商品社区型 建材专业街建筑材料家装材料社区型 体育用品专业街体育服装运动用品社区型 的提高，商业步行街作为种全新的商业模式，以其最大的商业价值 和替身城市内涵的重要作用，正成为武清商业发展的个新趋势，直 接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。 高端消费方式 镇内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商 业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。 商业形态分析 商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛 麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商临街商铺社区小卖店 成主流业态和消费模式。 缺乏真正的购物中心 镇商业市场缺少真正意义上的现代化多功能的大型购物中心。 结论商圈效应明显，项目效应不足。传统的低端商业模式导致 商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放， 商圈辐射能力受限。商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构 建具有购物休闲和文化性消费娱乐旅游观光餐饮美食等功能 于体配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务 功能，提升城市形象。 市场需求分析 为了了解市场需求现状进行了针对现镇的商户商户市场调查， 意图了解目标客户的购买意向和购买求的面积需求 单价及总价期望的配套设施等问题调查以大明宫建材家居市场内的 商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。 通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论 商铺类型 商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺 由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐 于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺 的偏好。因此，在本项目的规划设计中方面要充分考虑不同的建材家 居产品的特点，将商业街商铺与商场内席位商铺底商商铺相结合，达 到有效利用空间和提高市场档次的目的另方面通过功能分区的形式 将不同的产品类型进行区分。 商业街商铺 办公楼底商住宅底商 经统计，有的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选 择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到和，可见部 分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够 方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈的需要。 希望商铺具有的功能 产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住 调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销 售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。 商铺面积 以下以上 考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有定差 异，其中，需求面积在平方米的被调查者最多，占到了 其次是平方米，占到了总数的，因此，应结合商户经营 产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在。 商铺的最高单价和总价 单价 以上 总价 万元以下万元万元万元万元万元以上 商铺可承受的最高单价集中在元，比例达到 可承受的总价在万元以下的比例高达。这种调查结 果出现的原因包括两个方面方面，接受调研的商户多以租赁的方式 经营，对商铺的销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价 位不高另方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对 本项目未来的投资潜力持怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对 该区域商铺价格的可接受程度较小。但随着项目周边配套设施的建设及 商业氛围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。 付款方式 按揭贷款次性付款 多数商户认为次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期 付款的方式购买商铺。因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助 商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售和资金回流。 商铺周边的配套设施 金融 机构酒店餐饮 休闲娱 乐场所超市便利店 物流 中心 服饰 广场其他 其中对酒店的具体需求 快捷酒店三星级酒店四星级及以上酒店 对餐饮的具体需求 快餐特色小吃中档饭店高档饭店 对休闲娱乐场所的具体需求 洗浴中心康乐中心美容美发健身中心 数据显示，商户对餐饮金融机构休闲娱乐场所超市物流中 心和酒店需求较大，达到以上。其中餐饮的需求主要集中在快餐 特色小吃和中档饭店酒店则偏向于快捷式和三星级酒店休闲娱乐设 施则更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生活需求的配套。因 此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户的日常生活工作的需 要，同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加 项目的商业氛围，提高项目的增值潜力。 购买车位 是否 选择会购买车位的比例为，因此在规划设计中应考虑业主对 车位的需求。 市场供给分析 全镇国民生产总值万元，工业产值万元，乡镇企业产值 万元。随着滨海新区大开发，区域发展迅速。目前的商业县周边聚 集了银行，数码专业店和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。以后的发 展空间相当大，经开区的发展前景好。 项目分析 优势 道路交通 第章总论 项目概况 编制依据 主要技术指标 第二章市场分析与预测 投资环境分析 市场现状 市场需求分析 市场供给分析 项目分析 优势 劣势 机遇 威胁 项目初步定位 第三章项目选址和建设条件 项目前期工作安排 项目建设阶段计划安排 项目进度安排的依据 进度安排原则 分阶段开发的原因与目的 第四章项目总投资估算与资金筹措 项目总投资估算的依据 项目总投资估算的原则 项目总投资估算 资金筹措与融资方式 第五章财务评价 财务评价基础数据的测算 盈利能力分析 静态盈利能力分析 动态盈利能力分析 清偿能力分析 评价结论 第六章不确定分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 第七章结论及建议 结论 建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第章总论 项目概况 项目名称商业金融街 项目主管部门有限公司 项目性质新建 项目地点地点 项目负责人 编制依据 法律法规 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国消防法 国家节能技术大纲 中华人民共和国招标投标法 建设项目环境保护管理办法 建设项目环境保护设计规定 二其他 商业街建设规划 投资项目可行性研究指南 建设项目选址意见书建设工程规划许可证 关于申请商业金融街建设项目用地预审的函 发展改革局关于编制商业金融街项目可行性研究 报告委托书 国家及有关技术规范和标准 项目业主提供的有关资料。 主要技术指标 结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户 群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务 评价指标如下表见下页。 表主要财务数据及评价指标表 序号名称单位值 财务数据 总投资万元 总销售收入万元 销售税金及附加万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 二财务评价指标 项目财务净现值万元 项目内部收益率 静态投资回收期年 动态投资回收期年 资本金财务净现值万元 资本金内部收益率借款偿还期年 盈亏平衡点 第二章市场分析与预测 投资环境分析 经济发展状况 位于西北部，地处京津两市之间，位于西 北部，海河水系中下游，东与宝坻区宁河县搭界南与北辰 区西青区河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与 北京市通州区河北省廊坊市香河县比邻。系滨海平原地区，气候 属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积平方公里，常住人 口万人。改革开放以来，充分发挥本地优势，抓住机遇，深化改 革，创新求实，实现了经济和社会事业的蓬勃协调发展。 商业街览表个 名称功能特色备注 电子专业街类电子类音像类产品区域型 综合商业街综合商业区域型 咖啡休闲专业街休闲饮食娱乐社区型 古玩字画专业街 文房墨宝玉瓷器字画传统工 艺品 社区型 电子城步行专业街休闲娱乐饮食购物社区型 餐饮专业街饮食娱乐区域型 通讯产品条街手机通讯产品和器材区域型 清真食品专业街清真特色食品干果糕点区域型 市场现状 商业市场发展现状 商业中心分布 现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，镇商业街人气旺 盛，是镇