目股东自 身资源优势招商进来意大利特色餐饮服装皮具红酒等特色商品。 项目定位 中高端意大利商品，打造无锡最具特色商业街意大利精品商业街。 业态定位 根据项目楼盘商铺概况初步拟定业态定位于 意大利时装意大利皮具意大利鞋 意大利葡萄酒意大利橄榄油 意大利冰淇淋意大利巧克力意大利奶酪 意大利琉璃饰品 意大利首饰意大利化妆品 意大利简餐咖啡意大利面 第三章项目市场分析 ，我国特色商业街发展概况 从上世纪年代中后期开始，全国各大城市在加快推进城市化进程中掀起 特色商业街建设发展热潮。截至目前，全国商业街数量已超过条，著名商 业街条，中国特色商业街条。北京王府井上海南京路重庆解放碑成 都春熙路南京新街口等已成为当地和外来人员的购物首选地，相当数量的商业 街营业额已占到本区社零总额的以上，对本级财政贡献率超过以上。 国家商务部于年月下发了关于加快我国商业街建设与发展的指导 意见，颁布了商业街管理技术规范，明确指出，把加快商业街发展作为扩 大内需拉动消费的重要载体，争取利用年时间，在全国形成定位准确特 色鲜明消费便捷服务优秀的商业街网络体系。 二国内先进城市特色街区建设发展情况 杭州市特色街区建设发展情况 杭州市目前共有国家级市级特色街区条，截至年底共入驻各类商 户万户，经营面积万平方米，销售额亿元，纳税亿元，从 业人员万人，年人流量多万人次。 西安市特色街区建设发展情况 西安市目前共有国家级市级特色街区余条，截至年底共入驻各类 商户万余户，从业人员万人，社会消费品零售总额逾亿元。 沈阳市特色街区建设发展情况 沈阳市目前共有国家级市级特色街区余条，截至年底销售额接近 亿元，其中，五爱小商品购物市场是全国继浙江义乌和江苏常熟后的第三 个级旅游购物景区，三好街产业特色街是全国继深圳华强北和北京中关 村后的第三大产品集散地。 特色街区是城市综合实力和繁荣程度的重要表现形式之。随着近年来 城市建设的发展，各大城市近来年都重视特色商业街的建设发展。 三无锡特色商业街发展概况 无锡特色商业街发展规划 无锡市初步计划到年底，创建市级特色街区个力争创建中国著 名商业街或中国特色商业街个建成万平方米的特色街区经营面积， 形成约亿元的年销售收入。到年底，力争创建国家级的中国著名商业街或中国特色商业街个建成万平方米的特色街区经营面积，形成 约亿元的年销售收入。 无锡特色商业街区域概况 按照提升老街区培育新街区创建名街区的总体要求，以现有市县 区特色街区为载体，整合功能优化布局形成特色集中打造个市级重点 特色街区崇安寺小娄巷旅游文化街区站前夜间经济步行街区广益 路美食休闲特色街区清名桥历史文化街区电子信息特色街吴桥中心广场商 业休闲街区惠山古镇历史文化街区湖滨路旅游休闲商业街万达广场商业步 行街荣巷历史文化街区新天地东亚国际风情街荡口古镇历史文化街区惠 山新城商务休闲街区人民路步行街区宜兴竹海锦城商业休闲街区。 无锡城市综合体发展目标以及商业效益 十二五期间，无锡提出要建成个以上城市综合体，着力打造批集聚 辐射能力强的重点物流园区重要商品市场商业特色街区和现代商贸企业，形 成区域性商贸物流中心，这将进步推动无锡服务产业向高端化发展。 城市综合体是城市形态发展到特定程度的产物。作为城中之城，城市综合 体汇集购物办公居住娱乐餐饮等于体，为市民提供快捷高效的服务， 极大地提高了城市的生活和宜居品质。比如以前的河埒口地区，虽然人气也比较 旺，但由于缺少统规划，商业布局显得杂乱，地区的环境和品位比较欠缺。而 自万达广场建成后，带来了非常好的商业山区未来商业发展的机会与潜力。惠山区万 达广场的入驻更是会惠山区区房地产市场以及商业地产的发展带来利好消息。 经过近几年的发展，惠山区政和大道已经成为区域中心商业金融中心地带。万 达城市综合体以及完达商业步行街，与本项目意大利名品商业街相互辉映。在 惠山核心地段成为商业街亮丽风景线。意大利名品商业街在政府的大力支持 下，定能成为无锡最亮丽的商业风景线，同时给惠山整体商业档次，商业氛围 带来良好的蝴蝶效应。 第四章项目的运营思路 概念定位 购物中心是具有良好规划的商业区，而传统商业街般是自发形成的无规划 的商业区，二者都是种商业物业类型，相同点在于都是由多个零售商铺集合在 起从事零售经营活动的商业经营场所，各个零售上都是分散经营自负 盈亏的，都是具有购物餐饮娱乐休闲旅游等多种功能，既具有传统商业 所有的功能又能对新兴城区的商业招商产生重要影响。 购物中心与商业街区又具有较大的区别，其中最本质的区别在于前者的物业 产权比较集中，主要集中在少数投资商开发商手上，由经营管理公司对租户进 行统管理而后者的物业产权则比较分散，般分属于多个不同的业主。各种 门类松散地结合在起，缺乏统的规划与经营管理。而我们项目的商业街既不 同于传统的商业街也不同于无锡现有的商业街，前期是由开发商进行统规划 统开发，尽管准备在今后的运营过程中要将物业产权采取拆零销售，先租后售 以租促售，但中后期我们基本要按照购物中心的运作模式来运营，即以统招商为主体，采用统布局规划统宣传策划统经营管理的方法完成开街及 其后的管理。 二经营布局定位 商业街的各个经营门类是有计划地组合在起。经营门类包括各种购物类 餐饮类娱乐类等。这些经营门类的类型规模数量特色品牌档次等在 街区都应有明确的规定，如服装经营类，其经营的规模面积位臵布局针对 的目标消费对象引入的品牌特点都应该有明确的要求。各种经营门类的选择及 组合方式是根据街区的目标商圈特点确定的，其目的是全面满足目标商圈人群的 物质和精神方面的需求。按照国内外购物中心通用的黄金分割定律为购物类占 娱乐餐饮类占，而本项目可根据实际情况购物类可达。同时，各 门类需按比例均衡配合，其间互补性强相互促进作用大共同对消费者形成较 强的聚集力吸纳力，并尽可能避免同类经营的恶性竞争，从而使商业街各个经 营门类的经营利润最大化。 三形象与档次定位 新型商业街除了具有多功能于体的特征外，同时也要对新城区的商业格 局城市形象产生重要的影响。本项目是惠山区首开特色商业街项目，所以其独 特的建筑设计与风格要使使其形象在当地及周边城市都堪称独树臶，是惠山区 最具时尚特色的形象代表，所引进的品牌是意大利特色优质品牌，所有入住的 经营商铺要体现优质品牌国际特色形象。品牌形象，所有广告形象设计应成为 与之相配套的意大利风格鲜明特色。商业街未来主要是为无锡地区的居民服务的，既不但有惠山区的行政工作人 员居民群体，同时要吸引老城区以及江阴的新型消费群体。其消费品位都是无 锡经济文化商业流通的新观念在消费领域的反映。以时尚品牌为主流，其档 次定位应以中档大众消费为基础，在此层面上有所提升的中高档消费，其中中高 档中档的比例为。 四消费客户群定位 在商品经济日益发达的现代社会，能吸引顾客前来购物及消费的有两类 类为交通便捷二类为特色服务。而对于本项目来说，目标顾客群有两类类 为当地中高档收入的群体，此类顾客多为到上海或南京等地消费，部分为有车族 另类为年轻时尚具有新潮消费观念的族，年龄层在岁的群体。 商业街要以中高档商品和消费吸引前者，要以特色的商品和国际时尚品牌效益吸 引后者。 五经营管理定位 商业街是商店群的集合体，是众多零售商汇集在起从事商品零售经营活动 的商业场所。分散经营，统管理是商业街管理的基础。零售商的经营活动是分 散的的，各自承担经营的风险自负盈亏，各自的经营状况相互关联 性不大。同时商业街又是统规划统开发统管理的商业物业，经营管理 公司对商业街进行统的经营管理，对经营布局商品组合招商推广形象宣 传营销活动等都进行统运作管理。本项目在统经营统管理的原则下组 成管理团队，以现代管理理念为指导，以务实高效的工作方法达到创新流的效 益。 第五章投资计划与经济分析 投资计划及建设周期 投资计划 拟成立意大利名品贸易公司，对意大利精品商业街进行统招商以及 经营管理。 建设周期 年月月组织筹备成立意大利名品贸易公司，年月份开始 对其他城市特色商业街进行考察对本项目业态进行前期考察以及招商洽谈。拟 定首期意大利名品商业街年月份以后与万达广场万达步行街同时开业。 第阶段年月年月首期意大利商业街筹备期招商期。 第二阶段年月年首期意大利商业街市场培育期，步入规 范期。百好锦园三期商铺招商开始。 第三阶段年年以后首期意大利商业街逐步发展期走向成熟 期。首期意大利商业街逐步走向成熟，百好锦园三期商铺开始招商开业，因为有 先前招商资源以及经验，初步预计需要年时间。 第章区域环境分析 区位特征 区域情况 本项目位于无锡市北区，惠山区的新行政中心。惠山区位于无锡城西北郊， 人口万，总面积平方公里，下辖个建制镇。现有个省级经济开 发区，个镇级工业园区。 堰桥镇距无锡市区公里，距离江阴公里，锡澄公路和锡澄运河以及沪 宁高速公路锡澄高速公路贯穿全镇。这样的立体交通条件使堰桥成为贯通苏南 苏北连接沪宁线各大中城市的交通枢纽。 本地块位于德宝大酒店对面，锡澄路与欣惠路交界处。位于惠山新城核心地 段，周边政府行政部门汇聚，商业配套齐全，住宅项目云集。 交通情况 惠山区南临万顷太湖，北靠万里长江，沪宁铁路沪宁高速公路国道