各类安全事故起，同比下降 死亡人，同比下降亿元生产安全事故死亡率为，道路交通万 车死亡率煤炭百万吨事故死亡率工矿商贸企业十万从业人员生产安全事 故死亡率，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度的下降。 年，衡阳市人口和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人口万人， 其中城镇人口万人，增长乡村人口万人，下降。人口出 生率，人口死亡率，人口自然增长率。城乡居民生活继续得到 改善。年衡阳市全部职工年平均工资元，月平均工资元。城市居民 人均可支配收入元，比上年增长扣除物价因素，实际增长。 农民人均纯收入元，增长，实际增长。城市居民人均生活消费 元，比上年增长，扣除物价因素，实际增长农村居民消费元，增 长，实际增长。年城乡居民人均收入情况见图和图。社会 保障事业稳步推进。年末全市五项社会保险扩面万人次，参保总人数 万人次，征缴基金亿元含企业养老保险清欠，支付各项保险待遇亿 元。其中企业养老保险新增参保人数万人，参加社会养老保险人数万人， 其中职工数人，离退休人员万人参加企业改制保险的单位家，参 加失业保险的职工人数万人基本医疗保险的参保人数达人，新增 万人，其中职工万人，离退休人员万人。参加工伤保险人数万人， 参加生育保险人数万人。居民享受最低生活保险的对象共有万人，城市 居民领取失业保险人数万人，基本做到应保尽保。 年，衡阳市固定资产投资较快增长，投资结构进步优化。全社会固定资产 投资完成亿元，比上年增长。从产业投向看，第产业投资亿元， 与去年持平第二产业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增 长，工业投入明显加大。全年工业完成投资亿元，比上年增长。 其中制造业完成投资亿元，占工业投资的比重为电力燃气及水的生产 供应业完成投资亿元，占工业投资的比重为。社会事业和基础设施投资均有 大幅度的增长。房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额亿元，增长， 最近五年是衡阳投资额增加最快的五年。 区域房地产市场分析 衡阳房地产市场区域分布及特点 主城区板块 主城区为衡阳市老的行政商业金融文化教育中心，交通便利配套完善， 商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅 商铺为主销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在元平方米 左右。老城区比较有代表性的有熙园中泰峰境亚华名都世纪名城等。 主要特征市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，两栋楼体， 多为高层，居住环境般，小区景观，面积以中大户型为主，售价多为 元平方米左右。 华新开发区板快 华新开发区位于衡阳市西部，是衡阳市新的行政中心，市委市政府等行政事业性 单位均已入驻该片区，已形成定的规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域的后 发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。衡阳市民对华新区的认可 度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生 活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为衡阳 市民购房置业的首选区域。 主要特征普遍的楼盘规模比较大，档次相对其他几个区域要高，户型面积上相对 而言设计比较合理，以三房为主力，般做到平方米，平方米的三房 旺销，四房面积般在平方米。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它 几个区快。 立新片区板块 相对其它几个区域而言，立新区虽然离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区 域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通购物休 闲商业生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本的生活配套设施，生活 的氛围远未形成。 主要特征片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘般中低档需求较为平稳。 ④产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计内部结构实用率园林等等 方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。 年衡阳楼市分析 衡阳房地产市场走势 随着国家宏观调控政策的贯彻落实，衡阳年尤其是下半年房地产市场预计 将呈现以下特点 房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地 产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进 步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增 速。 住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积平方米 以下的住房供应将大幅增加，中低价位中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增 加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产 市场的主流产品。 土地供给将进步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅 用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地 产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。 年衡阳楼市走势 对衡阳房价的走势，目前受到宏观调控政策指数持续的攀高居民生活压力 加大股市动荡跌至点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总 体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工 工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以年楼市房价依然有定的 上涨空间。 销售预测 项目需求分析 本项目所在地珠晖区是衡阳市最大的个区，人口众多，交通发达，但湘江以东尚没 有个具有定规模的高档商住小区，在这里工作和经商的人很多，火车站学校医 院幼儿园工厂商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的 不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处衡阳市湘江 东岸南段，西与风景优美的沿江风光带唇齿相依，南至望江路与著名的东洲岛隔河相 望，项目将利用其傍水依城的良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出个人文 共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质高标准 不可复制的江景住房，使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品 质生活的种必然。 项目销售目标群定位 本项目规划为衡阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下 类客户企事业单位职工 本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中钢衡重企业职工衡阳铁路部 门职工等等。 中钢衡重企业职工 衡阳中钢衡重设备有限公司原湖南金阳机电设备制造有限公司是集科研设 计制造开卷机卷取机及卷筒为体的专业公司。公司从年开始研制卷取机 卷筒，经过四十多年的发展，成为卷取设备的专业化生产企业，能生产各种冷轧开卷 机卷取机。产品遍布全国板带材生产线，并出口日本南非马来西亚等国。公司 占地面积平方米，固定资产亿元。年产值达亿元。 该企业有超过十年未建设过单位住房，员工及家属近万人，该部分客户将会成 为湘水明珠购买主力客户群，预计可购房套。 衡阳铁路部门职工 衡阳铁路系统，包括中铁五局员工及家属近万人，目前集中居住在珠晖区和平 乡苗圃带，居住环境较差，交通不便利，该部分客户将会成为湘水明珠的购买主 力客户群。 二类客户周边的私营业主 项目毗临衡阳火车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城东 方广场创富商城广东路批发街等几大衡阳主力批发市场，具备大批有购买实力的 经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多， 居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。 三类客户周边学校老师 珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区实验小学衡阳师范学院 衡阳工业大学衡阳机械技术学校衡阳财政学校等等，从业教师近万人，而且学校 老师待遇较高，具有较强的购买能力。 ④四类客户珠晖区公务员 珠晖区公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作 就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求， 而湘水明珠的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从江西重 新转移到江东。 五类客户衡阳在外地成功人士 目前湘江边乃至整个衡阳，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外 工作的衡阳籍人士回家乡购房，定选择景观好品质高的规模社区，作为湘江边唯 的别墅区，湘水明珠无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是刘和平等名人 作为湘水明珠的准业主，对项目内在品质的提升是更大的促进。 衡阳人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，方面是为 了改善父母的居住环境另方面也是考虑逢年过节回家能有个好的居住环境。 六类客户各下辖县区乡镇成功人士 居住农村向城市转移，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条 件较好的必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠的销售也将起到很大的促进作用。 七类客户各地房地产投资人士 衡阳房价目前在全国来讲都偏低，年全国地级市房地产销售平均价格 元，衡阳现在的水平还不到元，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼 第章总论 项目背景与概况 项目名称 项目 承办单位概况 单位名称衡阳富邦升辉房地产开发有限公司 单位性质有限责任公司外国自然人独资 注册资金港币，万元 单位住所沿江路号 业务范围房地产开发销售 法定代表人吴小平 企业负责人 建设单位简介 可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议 国家计委计办投资号审定的投资项目可行性研究指南试用 版 国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数 第三版 城市房地产开发经营管理条例 房地产项目经济评价方法。 核准通