十二经济和社会效益 该项目的开发建设符合国家产业政策和富宁县城市发展规 划，对于改善城市面貌，推进富宁县城市建设，加快城市化进程 具有积极的作用，既提高和改善了居民的居住投资环境条件， 同时可带富宁县第三产业的发展，项目完工后可实现利润总额 万元，上缴各种税收万元，具有良好的经济效益和社 会效益。第二章项目建设的必要性 推进新城区建设，增强带动辐射作用 目前水岸花园北面为富宁县城商贸集中地，街区繁华，经 营环境混乱，经营场所档次低，占街为市，占道为市，很不适 应县城经济的发展。区内建筑混杂低层次，无法满足商贸文化 人居的正常活动。严重存在脏乱差的现象。为加大市政设 施建设力度，完善县城城市功能，建成富宁县水岸花园城商贸 业文化服务为主的综合服务中心，改善居民居住环境，形成 水岸花园商业住宅休闲娱乐民族特色小吃五大功能的 综合商住区，以推进新城区建设，增强带动辐射作用。 二推动城镇化，构建完善的县城城市功能 根据富宁县县城总体规划和水岸花园详细规划，片 区属中心城区的重要组成部分。片区建设有利于提高和推进城 镇化水平。区域位置处于普厅河东岸，自然环境优越，具有与 县城协调衔接的自然条件和区位条件。当前，县城吸引大量来 自靠近县城的农村农民参与城市服务业和工业企业的非农就业 活动，具备农村劳动力转移方向，水岸花园建设开辟商贸中心 文化娱乐中心和风味美食中心，为片区附近的农村劳动力转移 和新城区第三产业发展提供良好的基础。因此，水岸花园建设 以建成商业住宅休闲娱乐民族特色小吃五大功能的综 合商住区。提高现有居民居住条件，改善生存环境，提高商贸业档次，改善经营环境。同时带动农村居民进城经商，发展城 市服务业，以及进入工业企业务工，提高非农产业比重，提高 城市化水平。同时，规划增加相应的居民住房建设，为城镇居 民和进城的农民提供安居乐业的环境，切实推动城镇化进程， 形成新的经济增长点。 三推动市政建设与国民经济协调发展 富宁县县城所在地，是政治经济文化中心，市政建设 水平直接体现全县国民经济发展水平，两者相互促进，又互相 制约，发达繁荣的政治经济文化中心，对全县国民经济发 展起到巨大的推动作用，以县城发展带动全面发展，实现城区 体化。水岸花园建设依托旧城区，促进旧城区改造升级，促 进发展。旧城区改造建设固定资产投资本身就对国民经济具有 拉动作用，形成新的经济增长点，更是促进国民经济发展的重 要因素。同时，对扩大内需，增强消费产生直接影响，随着国 民经济持续发展，加快市政基础设施建设，完善城市功能，扩 大城市辐射能力，市政建设与国民经济良性互动，协调发展。 四增加就业空间，增加城乡居民收入，保持社会稳定 农民收入增长缓慢引起中央到地方政府的高度重视，解决 慢引起中央到地方政府的高度重视，解决 农民收入增长和提高城镇居民收入的课题已刻不容缓，成为共 识，是关系到扩大内需政策实现与全面建设小康社会进程的大 事，事关改革发展稳定的全局，事关扩大内需和人民生活水平进步改善与提高。水岸花园建设以商贸业服务业文 化教育娱乐休闲房地产等城市服务行业为主要内容，以三 大中心为推动的中心城区，建成可吸纳大量的劳动力就业，城 市各类服务业具有就业空间大，就业灵活，就地转移劳动力和 增加城市居民就业具有实际意义，可以稳步增加城乡居民收入， 确保社会稳定。 第三章商住房市场供求分析 富宁县基本情况 富宁县位于云南省东南部，南与越南河江省接壤，东部和 北部分别与广西百色右江西林田林那坡靖西五县区 毗邻，西与文山州的广南麻栗坡两县相连，地处两国三省十 县结合部，国道线贯穿县境，是云南通往广西广东等沿 海地区的重要门户。国道和正在建设中的衡昆高速公路贯 穿全境，是云南通往广西广东等沿海地区的重要门户。辖 个乡镇个村居委会，总人口万国土面积 平方公里，其中山区面积占。 二房地产市场需求的预测 从购房能力看 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，尽管去 年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 从投资角度看 由于股市出现低迷，国内现有投资手段较少，而房地产业 保值增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。 由于房地产开发投资风险较小，因此在银行银根紧缩的条件下， 银行信贷的支持仍未减少，大大刺激了市场的需求。 从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的 变化。人们已不能满足于够住就行的传统观念，改善型住 房的需求较为明显。住房消费正由居住型向享受型转 变。二次置业三次置业的消费群体逐步扩大。 从需求关系看 为加快城市化进程，富宁县根据城市总体规划，正加快旧 城向新城转移步伐城镇化水平达以上。在不考虑有效购买 力的情况下，单从住房需求分析，富宁县每年人口增长拉动的 住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将 为房地产业提供广阔的发展空间。 以上这些良好的发展态势为富宁县水岸花园建设和销售带 来良好的发展势头，其市场前景乐观。 第四章建设条件与建设选址 建设单位概况 富宁县中浩房地产投资有限公司于年月成立，注册 资金伍佰万元。现有职工人，其中具有技术职称的专业技术 人员人。经营范围主要是房地产开发经营。 公司成立以来，认真贯彻国家政策，紧紧抓住房地产开发 这个龙头，在各级政府主管部门和金融机构的大力支持下， 贯秉承诚信卓越创新流的经营理念，坚持高起 点高品位高标准，以优雅的设计精良的施工优质的服 务，为社会提供了高质量的建筑产品，创造了良好业绩，树立 了企业的崭新形象。 二建设选址 本项目位于富宁县中心地带，东临国道，西临普厅河， 南临农地，北临民宅，地势基本平坦，便于建设。该地段环境 幽雅，市政设施配套齐全，交通通讯便捷，是理想的商业及家 居胜地。 三自然条件 地形地貌地质等资料 本项目场地相对舒缓，平坦开阔，属于稳定的地质构造单 元。沿线地表为砖红性壤土，含沙质粘土。 场地和地基的地震效应根据建筑抗震设计规范有关规范判定， 红河州抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为， 设计地震分组为第组。 水文气象资料 富宁县属亚热带季风气候，春温高于秋温，雨热同季，冬无 严寒，夏无酷暑，雨量充沛，积温高，无霜期长，年均降雨 毫米，年平均日照数小时，年均气温摄氏度，形成 天然温室。地势西南高而岩溶峰丛，东北低而土山起伏连 绵，最高海拨米，最低海拨米。境内山高坡陡，地 势狭窄，山区面积占，石山区又占山区面积的三分之。全 县米以下海拨热区面积平方公里，占国土总面积的 。有大干流，大小支流条。 四基础设施条件 交通国道及滨河路已成为城市主干道，该地块成 为交通便捷的商贸区，交通十分便捷。 水富宁城区现有的自来水厂，供水能力可满足市区人 民生活及生产用水，工程施工用水方便。 电富宁市政中心的电力由南方网供给，电网离拟建项 第章总论 项目名称及项目建设单位 项目名称水岸花园 建设性质新建 项目建设单位富宁县中浩房地产投资有限公司 法人代表曾照远 通讯地址富宁县新华镇冷冻厂东侧 报告编制单位富宁县中浩房地产投资有限公司 二工作依据 中华人民共和国城市规划法 城市规划编制办法 城市居住区规划设计规范 富宁县城市远景规划 项目用地范围内现状及周围环境等基础资料 有关部门提供的证明和资料等 三研究范围 项目建设的必要性 市场分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,建设条件与选址 规划设计方案 物业管理 环境保护与节能 实施计划与工程管理承担 投资估算与资金筹措 经济效益和社会效益分析 四工作概况 富宁县中浩房地产投资有限公司根据富宁县城市总体规划 和城市建设的发展情况，积极投资兴建富宁县水岸花园项目。 公司组织工程技术人员，专门成立编写富宁县水岸花园项目 可行性研究报告小组。该小组本着客观科学和对项目认真 负责的精神，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究， 会同有关部门，对项目建设方案进行了认真细致的研究讨 论，按照富宁县房地产现状和城市规划的有关要求，并依据海 口市设计院关于富宁县水岸花园建筑方案设计确定了项目 的建设规模和实施方案，在此基础上编制了本可行性研究报告。 五建设单位概况 富宁县中浩房地产投资有限公司是家具有法人资格， 核算，自负盈亏的有限责任公司，主营房地产开发。公司成立 于年月，地址为富宁县新华镇冷冻厂东侧。注册资金伍佰万元人民币，实收资本伍佰万元人民币。公司在职员工人， 其中高级工程师人，中级职称人，技术员人，技术力量 较强，管理水平较高，尤其是公司董事长曾照远先生，业务素 质高，领导能力强，对市场认识充分，善于把握机会，凭籍多 年从事房地产开发的丰富经验，先后开发多个房地产项目，在 房地产市场上独树帜，取得了显着的经济效益和社会效益。 六项目建设地点 本项目位于富宁县新华镇新兴社区那力小组国道线 旁，东临富宁县冷冻厂，西临幸福家园小区，南临普厅河，北 临国道，地势基本平坦，便于建设。该地段环境幽雅，市 政设施配套齐全，交通通讯便捷，是理想的商业及家居胜地。 七建设规模 富宁县水岸花园项目规划用地面积总建筑面积 ，住宅商业停车位辆，小区规 划总居住户数户，绿化覆盖率，容积率，建筑密 度。项目建成后，将形成个集商业超市健身娱乐游 玩购物市民居住于体的布局合理配套齐