九带动了房地产族产业群呈现高增长的发展，实现关联产业群的联动增长 房地产市场的持续旺盛，不仅形成对钢材建筑材料等产品生产的强劲拉动，也带动了建筑装饰产品 以及家电家具等相关产品的需求，突破了单个行业局部增长的局限。据世界银行的资料分析，发展中国 家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为倍。对以住宅为主导产品群的房地产业链下游和上游的 多个物质生产部门产生感应或影响。目前，包含钢材建材建筑装饰等产业的房地产族产业呈现旺 盛的发展势头，并将成为今后拉动我市经济增长的重要的高增长群。 十改善了居民居住条件，带动了居民消费结构的升级 近些年来，我市房地产业坚持统开发合理布局综合开发配套建设的方针，将开发建设的 重点放在商品住宅建设上，兼顾商业营业用房办公用房。随着人们收入水平的提高以及房地产业的发展， 全市居民的居住条件有了较大改善，说明房地产投资或房地产业的发展与居民居住条件的改善具有显著的 正相关关系。同时，随着房地产业的发展，居民住房的档次和质量也有了明显提高，批国家级居住示范 小区的建设，带动了居民住房消费结构的升级。 十加强了城市基础设施建设，推动了城市化进程的加速 房地产业的发展，增强了城市基础设施建设的能力，也加快了城市化的进程，刺激了经济的快速增长。 城市房地产的综合开发，有效地调整和完善了城市的布局结构，逐步形成了商业贸易区居民住宅区工 业园区高新技术区等，进步发挥了城市的多功能作用。 表主要年份房地产开发投资 年份 内容 单 位 完成投资 按用途分住宅 办公楼 营业房 其他 本年施工项目的企业个数 施工房屋面积 住宅 竣工房屋面积 住宅 销售房屋面积 住宅 销售房屋金额 住宅 平均售价 住宅 万元 万元 万元 万元 万元 个 万元 万元 元 元 二蚌埠市蚌山区房地产市场分析中观 蚌山区面积平方公里，人口万人，是蚌埠市政治文化金融经济商贸中心。 蚌山区经济发达繁荣。它是皖北重要的商品集散地，市场繁荣商贸发达，各类商厦鳞次栉比，商 贾云集，人流如织，寸土寸金。 蚌山区各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。蚌山区投资环境祥和。改革开放以来，全区人民 励精图治开拓进取百业俱兴政通人和。蚌山区应是蚌埠房地产市场的发源地，蚌埠市首个房地产开 发企业诞生在蚌山区，目前蚌山区的房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数的，完成投资额 占全市完成房地产开发投资额的以上，蚌山区的房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业的中流砥柱， 是蚌埠房地产市场的风向标。目前蚌山区有在建或待建的房地产项目个，规划建筑面积万。 蚌山区房地产市场突出表现以下特点在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。楼 价是蚌埠市楼市价格的风向标，楼价明显高于其他区。多为品牌高品质楼盘。建筑密度低，绿地率高， 建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。小高层建筑占有定比重。多 为外地开发企业开发建设。空置率并不高。 三花园临近区域房地产市场分析微观 临近区域的大致范围是东至蚌埠市政府，北至路，南至大道，西至花园。即为蚌埠新 城综合开发区的中心商务区的大部分范围。 蚌埠新城综合开发区是安徽省人民政府批准设定的省级开发区，面积约为平方公里，规划人口约 万人，分为四个片区，即为中心商务区行政办公区龙湖风景区仓储加工区。其中中心商务区规划 定位于金融商务办公酒店文化会展中心住宅商业步行街行政办公文化休闲娱乐旅游度 假等，中心商务区以发展第三产业为主，重点发展房地产业新型服务业金融商贸文化教育旅游娱 乐业，大力发展开放型经济。花园即属中心商务区。 临近区域的房地产市场近年来高速发展，拥有品牌楼盘个，多数为大盘楼盘，均为分期开发建设实 施，均为外地开发企业开发建设。 临近区域房地产开发投资额比较大，占据蚌山区房地产开发投资额的半壁江山。 临近区域楼盘的开发企业在楼盘销售过程中，重视营销策略营销渠道价格策略的综合实用，营销 费用投入较高。 临近区域的主要竞争楼盘分析将在第二章营销分析中详细阐述。 第二章营销分析 第节项目南临规划路兰凌路开通后会产生汽车尾气和噪音，但对项目产生的影响微不足道。 社会治安状况。项目位于本市的东南方向，地处城乡结合部，前些年社会治安状况并不十分好， 但近些年经过地方政府的综合治理和政治思想工作的开展，特别是构建和谐社会动员教育以来，该住区的 社会治安状况明显好转，年项目临近村违法犯罪率为零。 四周围交通条件 环临的公共交通条件。项目东临四路，南接路，在住区东主入口即有路公交车的起 终站向东米即珍珠小区也有路公交车停靠站临近区域路网密布，交通较为发达，出租车 随手可招。 项目与公共交通的连接。本项目仅临公共交通站路公交车起终站米，居民仅需步行分钟 即可到达站点，不存在亚交通的问题。 交通条件综述。环临项目的公共交通极为便利，而且周围有多条主次干道路，又无交通瓶颈限制， 所以，该项目可充分宣传交通便捷这优势点。 五配套设施 菜市场。项目正对面星光花园的西北角，规划有高档次室内菜市场，面积较大，设施较为齐全， 且该菜市场即将建造施工。 商店超市。附近小型便利店星罗棋布，规模超市达家以上。 学校幼儿园。本项目中即有特色学校幼儿园，占地面积约万，各类教育教学设施齐全。 医院。小型社区诊所个体诊所项目附近有家之多，大型医院蚌埠铁路医院距项目米。 体育运动场所。本项目中学校附有体育场，且为开放式的，在学校兼用的同时，也可供居民使用。 另，星光花园内也有健身大道供居民使用。 银行邮局酒店娱乐场所此类设施附近齐全。 本项目所处地区是规划居住用地地区，已建成区人口密度较大，各种生活配套设施十分完善，居住在 项目中的居民可衣食无忧。但本区域缺少规模大档次高的精品购物中心，所在在本项目实施中可在沿兰 凌路的住宅底层设置商业铺面，以弥补此方面的不足。 二项目的分析 对项目的营销，首要的就是弄清项目自身的优缺点，面临的机会和威胁，正所谓知彼知己，方能百战 不殆。以下是项目的分析。 优势 交通条件。便捷。 周围配套设施。完善齐全。 教育文化氛围。项目中的特色学校幼儿园，房地产与教育文化对接联姻，对于那些渴望自己 孩子以后能够得到特长教育的家长来说，无疑是最佳选择。 小区环境卫生状况。优良。 建筑功能附件。充分体现人体化设计，功能合理，户型科学，建筑立面新颖高档，附件众多。 建筑质量。可靠优良。 物业管理。优秀。 发展商资信。级资质开发企业，品牌信誉良好。 售价。相对偏低。 销售售后服务。热情周到。 销售形式。灵活多样的付款方式。 二劣势 项目规模。偏小。 土地利用。不规则。 临铁路专用线。 针对项目的优劣势，发展商应广泛宣传项目的优势来弱化甚至掩盖项目的劣势。具体可以规模 偏小可以宣传为袖珍精品。土地不规则可以宣传为居住在金三角。临铁路专用线可以 在项目西侧栽植高大灌木，可遮挡西晒阳光，二可减弱噪声。 三机会 重大机会点。年新城区在中心商务区内绝不供应居住用地。 新城区中心商务区的快速发展，投资强度增加，入驻企事业单位快速增加，人口数量的迅猛增大， 进而导致住宅消费客源激增。 政府宏观调控措施得力有效，年全市土地供应闸门收紧。 与建设银行双赢的合作关系和建设银行大力支持，资金链条无忧。 四威胁 整个行业竞争激烈。 项目的竞争楼盘在个方面各有优势点。 外地开发企业高超的营销手段和雄厚的资金实力。 项目的机会点众多，重点机会点将促使项目成功威胁是任何地区房地产业普遍现象，是不足以抵消 本项目的机会。 图花园分析 鉴于本项目内部条件具有强大的内部优势，和重大的外部机会，发展商可采取加快投资速度，扩大 生产，提高市场占有率的战略，即增长性战略面临些微不足道的劣势和威胁，发展商可克服内部 劣势，避免或降低外部威胁的冲击。 战略 劣势 规模偏小土地不规则铁路 专用线 机会 土地供应紧缩客源激增银 企双输赢 战略 劣势 规模偏小土地不规则铁路 专用线 威胁 竞争激烈外企营销手段外 企资金实力 战略采用战略 优势 交通配套教育卫生建筑功能 质量物业管理发展商资信付款方 式售后服务相对价低 机会 土地供应紧缩客源激增银企双赢 战略 优势 交通配套教育卫生建筑功能 质量物业管理发展商资信付款方 式售后服务相对价低 威胁 竞争激烈外企营销手段外企资金 实力 第二节主要竞争楼盘分析 本