大运河这三个看起来 非常重要的资源，其实在整个长三角旅游圈中不属于稀缺性资源不具有垄断性， 并没有相对优势。 但是，从旅游开发的角度看，瓜洲仍然是个超级资源，未来发展潜力极大， 特别是泊船瓜洲春江花月夜等著名诗词作品中所描述的浩浩长江畔悠 悠古渡口的或美妙或悲情或浪漫的种种意境和故事，使得瓜洲镇成为典型的 水运文化与诗词文化造就的千年古渡瓜洲因水运而兴盛繁华，因诗词而 名噪天下，在长三角旅游圈乃至全国范围，都具备不可复制的唯性，并且具 有无可厚非的权威性与排他性, 因此，在瓜洲未来的旅游开发中，应当仅仅抓住千年诗渡，浪漫瓜洲这 个纲来展开，用经典诗境营造卖点，以浪漫文化创造吸引力，以国际露营地的建 设为引擎，以沿长江沿运河的开发为重点，才能有力带动整个度假区的旅游开 发。 三市场分析 现实的基础市场 以宁镇扬三大城市为核心的周边城市休闲度假市场，是瓜洲度假区未来 旅游开发最现实的基础市场，是瓜洲旅游启动的关键市场，其中既包括市民节假 日休闲度假市场，也包括商务公务休闲市场。 结合形象创新产品创新，以拓展性的眼光看待市场前景 瓜洲度假区的未来市场绝不局限于宁镇扬都市圈。在确立千年诗渡，浪漫 瓜洲为主题形象，以国际旅游度假区为目标，融入沿江旅游带长三角旅 游圈大运河旅游线的基础上，通过旅游产品创新如国际露营地风情江滩 婚庆公园高尔夫球场等与游憩方式创新，使瓜洲完全有可能超出宁镇扬都市 圈的层面，对整个长三角乃至更大范围的国内外市场形成强劲吸引，除居民节假 创意经典落地运营 日休闲度假市场与商务公务市场外，还包括自驾车休闲市场婚纱摄影与婚礼 婚庆市场。 二瓜洲国际露营地核心开发思路 率先开发瓜洲国际露营地是现实选择，潜力极大 通过考察与分析，我们认为，瓜洲古镇整体从景观建筑上都包装成为古镇风 貌是项庞大的工程，涉及到大量居民搬迁与大量资金投入及招商引资问题，其 难度非常大，短期内难以实现。因此，配合高尔夫球场生态别墅区的建设，率 先在润扬南路西侧开发国际露营地，作为瓜洲古镇国际旅游度假区的先导项目， 是现实选择，也具备极大潜力 其，市场巨大 根据我们对于郊野营地的专项研究发现，营地休闲在国外非常发达，已经发 展成为非常成熟的休闲产品而随着我国自驾车市场的增长与旅游个性化需求的 凸显，营地休闲开始在国内兴起，成为国内旅游休闲市场的个新热点，并通过 多个已建成项目的培育，营地休闲的市场需求正在扩大，本项目位于汽车保有量 居全国前列旅游消费观念先进的长三角地区，市场潜力极大。 所以，我们肯定，国际露营地是个非常具有创新性的休闲产品。如果能够 在瓜洲打造出来，势必占领镇扬都市区的市场空缺甚至可以打造润扬中央郊 野露营地的概念，同时也是长三角旅游圈内的稀缺产品长三角地区目前仍 然非常缺乏个高品质的知名露营地，市场潜力巨大，有助于开发获得成功。 其二，条件极佳 项目场地建设国际露营地具备五大优势 区位营地东邻瓜洲古镇，西望润扬大桥，南朓长江，天际线开阔，气势 浩荡，极有利于景观构造营地产品设计，区位优势突出 交通本项目地位于宁镇扬都市圈交通中心，交通条件优势突出 创意经典落地运营 生态长江边与运河渡口造就了无工业污染的湿地生态环境条件森林 湿地湖泊芦苇荡，生态优势突出 土地项目地块无工厂无农保田无搬迁问题，土地条件优势突出 文化润扬两个国家历史文化名城瓜洲历史文化名镇所造就的深厚文化 积淀与丰富的文化旅游资源，文化优势突出 因此，本项目的综合条件非常适合建设营地虽然临近扬州市未来的副中 心区，但仍不失郊野特色，是典型的离尘不离城的中央郊野营地特色。 二瓜洲国际露营地具备运营的基础，但存在三大限制 瓜洲露营地具备运营基础 露营地项目属于整个瓜洲度假区的个部分，可以看作是整个瓜洲度假区建 设的期工程，但在其他板块没有启动之前，露营地自身必须有自身市场吸引力 与合理收益回报，特别是具有食住行游购娱兼具的改道的可能性不大，营地以北诸多项 目包括工厂社区等和道路景观对营地的引导预热效应目前难以控制。 创意经典落地运营 其三，场地布局受限。由于高尔夫和别墅区已经实行建设运营，对场地 造成了定的影响，在未来的开发建设中，营地的空间布局和项目落地会受到 定的局限。 三瓜洲露营地完全有资本拒绝平庸，超越般营地 仅仅依托湿地森林生态基础建设郊野营地，难以形成强大竞争力 由于难以借用瓜洲古镇的景观吸引力，瓜洲露营地所在地块只是长江沿岸的 块普通的湿地森林，整体吸引力并不突出。若仅仅依托滨江湿地森林的生态基 础来建设个郊野营地，哪怕是打造个复合型的营地融房车营地自驾 车营地拓展营地露营营地及郊野休闲项目于体，尽管由于镇扬区域内类 似资源的稀缺性与营地产品的市场空缺性，仍有获得成功的基础，但难以在长三 角旅游圈乃至全国范围形成更大的吸引力，顶多就是个普通的郊野营地，没有 特色竞争力可言。 跳出营地做营地，瓜洲露营地完全有资本拒绝平庸 其，尽管瓜洲古镇的景观风貌已消失殆尽，但悠悠古渡浩浩长江的生态 意境仍然存在，加上中国第世界第三的特大跨径悬索桥润扬长江公路大 桥汽渡高尔夫别墅区，完全可以跳出亩的地块范围，将这些资源整 合成为瓜洲露营地的生态观光吸引核，卖瓜洲古渡卖长江卖高尔夫，从而 形成综合吸引力，在长三角旅游圈中占据席之地，关键在于建设观光设施， 创新观光方式。 其二，瓜洲虽然是个因水运而兴盛的千年渡口，但更是个因诗词而闻名 的文化重镇。因其地处长江与运河交汇处的独特地理位置，而成为个特别容易 引发诗性和感触之地发生各种浪漫故事之所，更为甚者，描绘瓜洲渡的许多诗 词，最终都穿越了时空，成为了千古绝唱，如王安石的泊船瓜洲如张若虚 的春江花月夜„„ 由此，我们发现，瓜洲露营地完全有资本拒绝平庸，通过融入诗词文化创造 特色卖点，超越般郊野营地的层面，创新地打造文化与时尚完美融合的文化 创意经典落地运营 主题型郊野营地就像富春山居高尔夫把富春山居图所反映的宋代文化与 时尚的高尔夫完美融合样，就像广东南昆山的十字水把现代豪华度假酒店与岭 南文化相结合样，都形成了文化型时尚度假产品的经典之作，关键在于挖掘提 炼诗词文化的内涵特色，并与时尚休闲项目充分结合。 四以春江花月夜为魂，整合资源，打造浪漫文化露营地 在所有描绘瓜洲的古诗词中，以泊船瓜洲和春江花月夜最富盛名， 特别是春江花月夜，其境界之美达到登峰造极的极限名字美，春江 花月夜，无不美被闻多誉为诗中的诗，顶峰上的顶峰。我们认为， 春江花月夜的绝美意境，就是瓜洲露营地最具吸引力的核心卖点, 考察发现，露营地目前仍然有春江花月夜所描绘的美妙意境春潮 大江芦苇荡花卉月夜，故而我们建议，选择孤篇概全唐的千古绝唱 春江花月夜作为瓜洲国际露营地的文化蓝本，凝练其中的浪漫文化 内涵，结合现状的生态本底与时尚休闲项目的发展需求，运用情景化手法进行合 理的设施建设景观改造，完美再现春江花月夜的美妙意境，形成露营地的 超级卖点春江花月夜，浪漫瓜洲营，这必将使得瓜洲国际露营地完全跳 出国内外普通营地的层面，引领营地产品的创新发展，从而成为超越镇扬超 越长三角而面向全国的文化营地休闲精品，成为瓜洲古镇国际旅游度假区的独 特市场品牌，并反映未来瓜洲度假区的流水准形象, 旦确立了春江花月夜这主题之后，切资源都将得到充分整合，就 可以把大桥江堤芦苇荡森林商业街区湖泊岛屿草坪等生态资源用 春江花月夜所体现的浪漫文化风情这条主线串起来，形成套主题化 情景体验化的浪漫游憩模式和浪漫产品体系 核心卖点以长江风光带观光设施如伸进芦苇荡之中的木栈道仿古 画舫观光木楼的打造为重点，营造春江花月夜浪漫观光游憩体验的核心 平台包括风情江滩浪漫景观大道的建设等。 功能布局可以分别以春江花月夜为五个子主题来形成每个功 能板块的特色主题，通过景观优化设计，形成不同的浪漫生态意境。 游憩方式紧扣浪漫文化特色，落实到营地产品商业街区与旅游地产 创意经典落地运营 的项目策划设计上。项目设计的核心手法是文化包装情景体验活动经营例 如把唐朝仿古船作为露营地的浪漫住宿方式之，商业街区以唐代建筑为主体风 格，通过歌舞剧表演等形式演绎体验春江花月夜的动人浪漫意境。 五旅游带动地产，文化提升价值突破商业模式 项目地中有超过亩的建设用地，旅游地产必将是其中的核心内容与盈利 模式结构的重要支撑,其关键是如何做到价值最大化。 第，遵循旅游带动地产的模式。通过营地这样个时尚化的旅游产品的打 造，逐步聚集人气，提升地气，并结合营地休闲需求会议休闲需求度假休闲 需求，逐步带动休闲商业地产休闲度假地产的开发。 第二，强调用文化来包装地产，形成文化地产的概念，实现价值的极大提 升。以黄山脚下许多度假村成都芙蓉古城为代表，都造就了文化地产的经典， 获得了极大的市场成功。在瓜洲古镇难以在近期内建成的前提下，本项目完全可 以利用浪漫文化，打造文化型地产包括文化商业地产与文化度假地产，必将 超越般郊野地产的层面，实现价值提升，突破商业模式。 三瓜洲国际露营地整体定位设计 总体定位 春江花月夜，浪漫瓜洲营 瓜洲古渡长江国际露营地 阐释本项目既要占领露营地的市场空缺，也要突出位于古渡口长江畔的 唯性权威性排他性特色。 二形象定位 春江花月夜，浪漫瓜洲营 阐释本项目是诗词文化以春江花月夜为重点所