积蓄总和相当于全国国内生产总值的另据中国老龄人协会 估计，中国老年人消费约每年亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步 转变，其消费数额还将得到进步增长。由此可见老年人市场是个潜力很 大的市场，老年人产业尤其是老年人住宅产业是个极待开发的产业。 养老观念逐步转移 受传统观念的影响他们认为那些所谓的养老院是些没儿没女的孤寡老人 的安身之地，国内老年人养老讲究三代同堂，老死不离儿孙。但随着近年居 民生活水平的提高和居住观念的改变核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少， 方面下代与老代分居现象不断增加，另方面家庭结构演变又表现为老少 两代在居住上分而不离，离而不远的特点，因此老年人不堪忍受空巢的 孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在 发生根本性变化。 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展 自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，三口之家现已成为社会的 主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工 作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和个孩子，时间和精力严 重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的代沟，由此引起了系列没完没 了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在 年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老事，中央领导对此十分 重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老 人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。 总结 纵观我国房地产开发产业，许多年来，大众化住宅开发直是市场开发的主 体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。但从今 天老年人口基数老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施 老年人地产开发应该说是种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以 预见，老年人住宅逐步被消费者老年人极其子女所接受，谁抢占了开发先机， 谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。 二重庆市老龄化现状 人口老龄化加剧 中国老年人口的绝对数量最多的直辖市相信这是重庆不得不戴上的桂 冠。年全市岁及以上的老人为万人，每人里人年龄超过 岁年底全市年满周岁以上的老人已达万。目前，这种壮观的老 龄化趋势不会停滞，在未来几年还会逐年上升，到年，老年人口将达到 万，占全市总人口的，相当于每个重庆人里就有位老人。 目前，根据年全市岁及以上人口达到了，岁以上高龄老人 达到，这说明重庆在人口老龄化的同时，老龄化也在以平均每年个百分 点的速度上升。据有关部门调查，目前重庆市有空巢老人万人，约占全 市老年人总数的以上。 家庭的泛滥 长期以来，重庆直是实行计划生育政策相对严格的地区之，出生率死 亡率和自然增长率的不断降低，巩固了低出生低死亡低增长的现代型人 口再生产模式。但与此同时，老年人口数量大上升速度快也成为重庆人口变动的大隐忧。 个老人对夫妻个孩子，这种被称为模式的家庭正越来越多。 而家庭引发的个最主要的社会问题就是养老压力，据最近项调查显 示，的城市家庭要赡养位老人，的城市家庭要赡养到位老人。而 从赡养费看，的城市家庭每年花费超过万元。出于对医疗保险体系的担 忧，家庭积极储蓄，不敢增加消费支出，是现在中年人的普遍心态。 未富先老 发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值般在到美 元，而中国目前为美元。重庆市老年协会的项问卷调查显示，近半数老 年人由于经济收入低影响生活质量的提高，其余的依次为缺乏科学养生知识居 住环境差身体健康状况不好生活内容单调情绪不稳定和子女不孝敬等因素。 令人担忧的是截至年底，重庆市岁及以上人口基本养老保险覆盖率很 低，仅为基本医疗保险覆盖率是，明显滞后于重庆市人口老龄化 的步伐。事实上从 实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供个寄宿和同龄人交流的场 所，功能相对单，配套设施管理水平服务质量落后，人居环境较差。 四重庆老年人住宅市场发展趋势 民办产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势 纵观重庆市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套 上都存在数量和质量的问题。许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老 院无法满足宁静舒适生活的要求，民办产权式老年公寓的出现将打消老年人养 老的多种顾虑，在北京广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。民办养老 机构的优势表现在，体制机制灵活，适应性强经营策略上更多思考管理手段 上多样，市场化运作负责程度上责任心强，全年无休，以院为家，是事业型 运作成本上更经济有效。 老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移 老年人进入养老院等福利机构的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量 要求较多，而现有的养老院福利院因历史原因，大多选址于主城区内，噪音和 空气污染相当严重。相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主 城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居 住环境的特殊要求。 老年人住宅的开发以中档为主辅之中低档和中高档产品 对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定重庆市现有养老院中绝 大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产 品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中 档老年住宅产品的开发将成为未来段时间内市场开发的主流，而高档产品低 档产品也将占有席之地。 山水型老年公寓将更受消费者青睐 随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争 环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如 释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着桃 花源式的田园生活，颐养天年。因此山水型老年公寓的出现将倍受他们的 青睐。 三项目规划 根据对项目的具体定位，结合开发设想，在此提出项目规划方案，以期为项目开 发分析提供依据。 在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建 筑设计达到安全卫生方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关 怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。 设计要人性化 要方便老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道楼梯两侧 要有扶手，路面间隔应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采 用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足 老年人的特殊使用要求。 生活要智能化应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统消防系统等保障老人安全。 环境要园林化 应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安 全的娱乐锻炼场所。 户型要合理化 应充分考虑不同年龄阶段不同阶层等因素，每户面积控制在左右。 户型设计要个性化合理化。 配套要完善化 小区应配有完善的医疗保健超市商场银行保险邮局会所健身房阅 览室书画室花房老年大学棋牌娱乐室门球场钓鱼台等生活配套设施。 四项目投资成本预算 项目投资与成本费用估算 地块项目开发假设条件 规划用地总面积亩，。 土地用途住宅用地 使用功能居住养老 建筑形态以多层为主，小高层为辅，底层架空 建筑高度多层约层小高层约层 综合容积率 绿化面积 总户数按户计算约为户， 总人口按人均计算约为人 商品房市场售价其中小高层元，建面约多层 元，建面约商铺元，建面约。 建设开发成本估算 前期费用 序号费用科目金额 土地费用万元 土地出让金万元拆迁管理费万元 城市基础配套费万元 总规划设计图万元 施工图设计万元 园林景观设计万元 人防费万 消防建审费万元 抗震费万 白蚁费万元 合计万元 中期费用 序号费用科目金额 建管费万元 地质勘探费万 质量监督费万元 施工监理费万元 桩基费综合取费万元 招标费万元 土建施工费综合取费万元 水电消防安装施工万元 室外排水工程含水循环系统万元 室外道路工程万元 绿化景观工程万元 噪音防治费万元 公建配套装修及设施设备万元 电梯费用万元 合计万 后期费用 序号费用科目金额 办理商品房销预售许可证万元 广告宣传费万元 银行利息万元 垃圾处理费万元 营业税万元 商品房维修基金综合万元 办理权证万元 合计万元 开发管理费不可预见费 前期费用中期费用后期费用万万万 万 开发总成本估算 投资开发总成本前期费用万中期费用万后期费用 万开发管理费不可预见费万万 二项目投入产出与回报 销售价格确定 由于本案具体地理位置尚未明确，无法运用市场比较法确定项目的销售价格，只 能参照其他城市及本市类似项目来确定销售价格。故现将销售价格暂定为多层 住宅元平方米，小高层住宅元平方米，商铺元平方米，并以 此价格进行销售收入计算。待项目具体地理位置确定后再依照科学的方法合理 定价 目录 重庆市房地产市场概况 二老年住宅市 老龄化市场机遇分析 重庆市老龄化现状 重庆市老年住宅市场现状 重