经济指标 建设目标 二建筑布局 三交通组织 四给排水设计 生活给水系统 排水系统 消火栓系统喷淋系统 五电气设计 六电气消防 七通风系统 第五章项目投资经营方案 投资组合方式 二资金运作方式 第六章项目投资估算及资金筹措计划 项目的主要经济技术指标 二项目投资测算 三资金筹措计划 第七章项目财务效果评价 第八章项目不确定性分析 项目静态盈亏平衡分析 二单因素敏感性分析 第九章项目效益评价 项目社会效益评价 项目对社会发展的适应性 二目前对人和社会的影响 二项目环境效益评价危害，这都给防火安全埋下了极大的隐患。虽经过历 年来的多次整改，均未能得到彻底解决，市场的管理者及经营者在担心害怕中度日，旦出现问 题后果不堪设想。 市场缺乏发展现代商业物流业的空间 现在大兴路地区鞋业批发市场群的环境和空间显然不能满足现 代商业物流业要求。仅从物流仓储配送方面来看，鞋类产品的产 地来自温州广东福建等外省市，货物销售幅射全省各地及周边六 省市，鞋类产品包装体积大流量大，目前年吞吐量约万，折 标准集装箱万箱，受城市交通管制限制，运输车辆不能及时进入 城区，装卸转运入库作业受阻，货物出库发送也难以及时疏运出去。 由于物流渠道不畅，大宗批发业务受到极大影响，至使些外省的经 销商被迫转往郑州合肥南昌长沙等地购货，客源大量流失，这 是近两年大兴路地区鞋业批发市场群不能像以前那样迅速发展的重 要原因。 影响城市环境卫生，治安形势严峻 大兴路地区位于中心城区，是市民集居区，人口密度大，现有经 营者及服务人员达万余人，大多属外来人口，给公安机关的治安管理带来极大的压力。同时也带来系列社会问题，如计生管理暂住人 口管理等问题。由于在这狭小的地区集居如此大密度的人口和大量的 流动人员，所产生的生活垃圾城市噪声等严重影响者市民的正常工 作生活学习及城市环境卫生。 市场散乱，缺乏统管理 现有市场各主办单位各自为政，个别市场的主办者，仅为了市场 的经济效益，而缺乏相关的服务，如保洁保安工作等，疏于管理以 致经营者或消费者利益受损害的事件时有发生，而得不到有效的保 护。同时，市场分布散乱，难以形成规模效应，特别是产品按行入市 问题无法解决，也加大了政府职能部门的监管难度。 经营成本较高，经营效益受影响 老城区物业租赁成本高，些店铺年租达万元，相当于购买 本项目店铺的首期付款，经营成本较高，经营效益受影响较大。以现 有周边环境条件更谈不上发展商品展示信息服务办公设施服务 设施等现代商业所必需的配套条件，基本上限制了现有鞋业市场进 步的发展空间，久而久之，势必在竞争中遭到淘汰。 拆迁在即，现在的市场将面临消失 根据现行的城市发展规划，该地区是武汉市两江四岸规划的重点拆迁区域之，现有的市场群 多数位于该规划区域内，拆迁在即，现在的市场将面临消失的危险。即将出台的武汉市商品交 易市场管理条例，针对上述问题也同时明确对在城市中心区建设大型交易市场加以限制，鞋类交易批发市场不可能继续在该地区重建，只有将现有的市场迁出中心城区，才能谋求长期稳定的 发展。 类似问题普遍存在于江汉区其它鞋类鞋料批发市场 通过对汉正街清芬路为代表的武汉其他鞋类鞋料市场经营户 规模调查显示，江汉区分布有其它十三个鞋类鞋料批发市场， 户级批发商，他们同样面临地处闹市区，物流不畅，经营空间进 步拓展困难等诸多问题，与大兴路地区鞋业批发市场相比，规模更小， 更加分散，现有经营环境完全不能满足现代商业及物流业发展的需 要。在激烈的市场竞争中，由于软硬件环境的不配套，处于竞争劣势 状态，迫切需要谋求新的发展空间，保持华中地区鞋业鞋料批发零 售的龙头地位。 针对上述问题，年月，江汉区个协温州鞋业协会经过充 分调研，形成兴建华中鞋业商贸城的动议。江汉区政府江汉区 新华工业区指挥部等方面对此议进行了认真研究，充分肯定了兴建该 项目的意义。并获得了武汉市及江汉区计委城市规划部门等对此项 目的肯定，并就项目选址等提供了支持。 二项目建设的必要性 是进步加快武汉市建设国际性大城市的需要 大兴路地区鞋业批发市场群位于二江四岸改造的重点区域， 根据城市总体规划和商业布局总体规划，该区域应建成高起点的旅游 观光娱乐休闲大型购物的现代化都市商务区和高尚的滨江生活区。该鞋业批发市场商品单附加值低人流物流大，市场布局和经营 混乱，不仅自身生存发展受到严重制约，更不符合城市建设发展的大 局。因此，迁建鞋业批发市场，腾出黄金地段，才能改善城市环境， 提升城市品味。 是江汉区实现城市新区商业化改造的需要 本项目建设拟选址在城乡结合部的姑嫂树村内，该地区为市区城 中村，按江汉区城市发展规划要求，是应重点拆迁改造建设成商业 区，由于该区域民居密度高拆迁量大，区域内还有家集体企业， 濒临破产，缺乏资金进行企业改革，增加了这地区的改造费用， 般项目无法承受其土地开发成本，致使这地区的城市改造问题迟迟 不能推行。本项目的建设为这地区的拆迁改造和企业改革提供了契 机。老市场的搬迁与新商贸城的建成，将使两地彻底告别污水横流 垃圾遍地空气混浊的生活环境，有利于促进城市区间协调发展，满 足城市管理和发展的需要，综合效益明显。 是江汉区乃至武汉市加快发展第三产业的需要 加快发展第三产业，改善三产业结构是武汉市十五计划的重 点，物流业是第三产业的重点，大力发展非公有制经济是带动武汉经 济快速发展的重要举措之。商贸业是江汉区的支柱产业,根据江汉 区政府加快发展第三产业，改造提升传统市场，创新商业形态的要 求，项目建设实施后，将显著地改善招商引资的软硬环境。本项目臵 业的业主绝大部分是外地客商，使这些客商从租赁房屋经营，到购买 商铺住宅，把家安在武汉，把事业基础留在武汉，并以商引商，加快武汉引进市外资本起到重要作用，预计会给新区内引外联投资 多亿元。同时，吸纳大兴路地区鞋业批发市场群以外鞋类鞋料经营 户入驻。使华中鞋业商贸城真正成为立足于武汉，辐射湖北及周边华 中地区的鞋业及鞋料批发零售级市场，增加市场集聚及辐射能力， 大幅度扩大市场规模。并在此基础上，吸引外国品牌进入市场，将境 外先进的管理模式及资本与现代化的经营场所和市场资源相结合，促 使武汉市重整鞋业市场资源，拓展功能，提升品味，高位发展，吸引 更多的企业特别是有实力的知名企业入市经营，使武汉真正成为华中 地区鞋类商品的集散地，进步巩固和提高武汉在华中地区鞋业物流 的龙头地位，推动整个武汉市鞋业市场的可持续发展。 是适应现代商业物流业发展趋势的需要 鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，武 汉市鞋类鞋料批发市场从无到有，从小到大，到现在，经营户从不 足户发展到余户，这些市场集中了来自温州广东江苏 上海等国内外知名品牌，众多知名企业纷纷在此设有总代理总经销。 这些市场立足于武汉，辐射湖北全省及周边个省市，年销售额约为 亿元人民币。成为了华中地区最大的鞋类商品销售集散中心。同 时，也成为武汉市重要的专业批发市场。据预测，今后十年，武汉鞋 业交易市场的发展速度将大大超过前十年，其进出交易规模将达到 亿元，成为武汉市最具潜力的商品交易市场。但现代商业物流业 要求商品的交易市场同时具有商品展示批发零售专卖营销区域 连锁仓储配送办公服务游购娱配套等七位体的综合服务 功能，现有大兴路地区鞋业批发市场以及武汉其他鞋业市场的经条件 项目总论 项目概况 二可行性研究的结论 第章项目提出的背景及必要性分析 项目提出的背景 二项目建设的必要性 第二章项目市场研究 武汉市鞋业市场发展现状与趋势分析宏观 武汉市鞋业市场现状 鞋业市场的发展趋势 二项目微观状况分析 项目的区位特征 项目潜在的客户群体市场容量及购买心理分析 第三章项目环境分析 地块环境 土地性质综述 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,地块周围景观 地块周围的交通条件 地块周围的配套设施 二项目地块的优劣分析分析 优势分析 劣势分析 项目的机会分析 项目的威胁分析 三结论 第四章地块建设条件 工程概况 项目选址 经济指标 建设目标 二建筑布局 三交通组织 四给排水设计 生活给水系统 排水系统 消火栓系统喷淋系统 五电气设计 六电气消防 七通风系统 第五章项目投资经营方案 投资组合方