计销售收入总成本费用利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润表宗地现金流量表与动态盈利分析单位万元序号项目建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加净现金流累计净现金流折现现金流累计折现净现金流评价指标财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态表财务效果指标比较项目地价为万时地价为万时内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年项目不确定性分析盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为时，宗地全部投资利润率为零。般认为，当盈亏平衡点销售率时，项目风险较小。本宗地投资盈亏平衡点销售率为，可见其风险较高。敏感性分析影响本宗地投资财务效益主要不确定因素为宗地获取价格售价水平建设成本高低建设经营期长短销售税率等。根据宗地目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化是宗地获取价格高低和未来销售价格变化。因而，本宗地敏感性分析主要针对全部投资评价指标，和投资利润率，分别计算售价上下波动和宗地获取价格上下波动时，对经济指标影响。计算结果详见敏感性分析表。表项目敏感性分析表全部投资基准方案地价变动售价变动升降幅度升降幅度投资利润率投资利润率升降幅度由表中数据可得地价售价变动对财务净现值影响当宗地价格上升到时，项目净现值等于零，到达临界点。此时，如果地价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏损。售价下降时，财务净现值分别下降。当售价下降至时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。地价售价变动对财务内部收益率影响地价上升时，将引起该宗地财务内部收益率分别下降当地价上升至时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。售价下降时，项目财务内部收益率已下降到，不能满足预期基准收益率。地价售价变动对投资收益率影响当地价上升时，项目投资利润率将下降至，已不能满足预期投资利润率。当售价下降时，项目投资利润率也将不能满足预期投资利润率要求。从上分析可以累进税率来计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得收入减除税法规定扣除项目金额后余额。根据房地产行业般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入左右。损益表见表由损益表可以看出，公司在第年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。第二三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第年亏算。直到最后年才发生所得税缴交。宗地现金流量表与动态盈利分析见表由现金流量表和动态盈利分析可以看出，项目累计净现金流和累计折现现金流由负变正均要发生在最后个年度。但项目内部收益率为，净现值为万元，均处于较高水平。原因在于地价要在中标后次缴交完毕，造成巨额现金流流出，而项目开发建设销售要滞后段时间，不过该宗地规划建筑面积不大，建设周期相对较短，故投资回收期指标也较为理想。相应地价在万元和万元时投资回报指标如表所示。表销售税金及附加表单位万元建设经营期合计序号项目销售收入销售税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加防洪工程维护费交易管理费印花税土地增值税表损益表单位万元序号项目合计销售收入总成本费用利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润表宗地现金流量表与动态盈利分析单位万元序号项目建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加净现金流累计净现金流折现现金流累计折现净现金流评价指标财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态表财务效果指标比较项目地价为万时地价为万时内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年项目不确定性分析盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„宗地基本情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地价范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地块投资价值„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„研究方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„剩余法求地价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地的财务评价„„„研究依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„宗地下，售价更为敏感。原因在于该宗地地价要次性缴清，宗地获取价格变动数值等于全部投资净现值变动值。对于内部收益率来说，地价比售价更为敏感。对于静态投资收益率来说，售价是更为敏感因素。除了地价和售价对本项目影响较大外，开发周期和销售率对本项目影响也值得注意。开发周期拖长除了导致资金不能及时回收再投入，和也会下降，投资回收期将延长外，还会加重资金使用成本。而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样将使整个项目陷入僵局。概率分析为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行计算，详看附图。经计算，万元风险标准偏差净现值变异系数计算结果表明，本地块期望折现净现金收入为万元，处于较高盈利水平，而净现值变异系数为，远低于，说明其风险程度在合理范围之中。项目综合经济评价与建议项目综合经济评价上述财务效益评估结果说明，本宗地作为面向高端客户豪宅开发用地是有较林绿化及道路为体现高尚住宅区品味感，建议该住宅区绿地覆盖率不低于，可考虑将高层建筑首层架空绿化。则绿地面积为道路规划占地面积为表用地平衡表项目用地面积所占比重人均面积人备注规划总用地居住用地高层住宅用地首层架空绿化低层住宅用地公建用地道路用地公共绿地二其他用地表项目主要技术经济指标项目数量单位总户数户居住人口人总建筑面积高层住宅建筑面积低层住宅建筑面积公建配套建筑面积地下车库建筑面积车位数个人口密度人公顷绿化率容积率最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区配套规划建设，通过别墅市场推广来打造项目品牌，提升项目品位，从而带动其后高层销售。计划整个地块开发建设周期为个月，销售周期为个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。与此对应项目投资与融资计划如下表所示表项目投资与融资计划表序号项目建设经营期合计投资总额建设投资土地成本前期工程费建安成本费基础设施费公建配套费不可预见费管理费销售费用利息费用流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入说明因利息费用取决于投标公司融资结构，而融资结构优劣又取决于公司在资本市场能力高低。该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目融资结构不明，且项目全部投资财务评价又与融资结构无关，故此表中利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。宗地地价测算地价之外成本测算参考目前建筑市场及房地产开发市场基本行情，估算出该宗地开发项目总成本费用为万元。具体测算详见附表。销售收入测算参置，规划个车位，每个车位按平方米考虑，车库规划面积位为。园林绿化及道路为体现高尚住宅区品味感，建议该住宅区绿地覆盖率不低于，可考虑将高层建筑首层架空绿化。则绿地面积为道路规划占地面积为表用地平衡表项目用地面积所占比重人均面积人备注规划总用地居住用地高层住宅用地首层架空绿化低层住宅用地公建用地道路用地公共绿地二其他用地表项目主要技术经济指标项目数量单位总户数户居住人口人总建筑面积高层住宅建筑面积低层住宅建筑面积公建配套建筑面积地下车库建筑面积车位数个人口密度人公顷绿化率容积率最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区配套规划建设，通过别墅市场推广来打造项目品牌，提升项目品位，从而带动其后高层销售。计划整个地块开发建设周期为个月，销售周期为个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。与此对应项目投资与融资计划如下表所示表项目投资与融资计划表序号项目建设经营期合计投资总额建设投资土地成本前期工程费建安成本费基础设施费公建配套费不可预见费管理费销售费用利息费用流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入说明因利息费用取决于投标公司融资结构，而融资结构优劣又取决于公司在资本市场能力高低。该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目融资结构不明，且项目全部投资财务评价又与融资结构无关，故此表中利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。宗地地价测算地价之外成本测算参考目前建筑市场及房地产开发市场基本行情，估算出该宗地开发项目总成本费用为万元。具体测算详见附表。销售收入测算参考目前香蜜湖地段住宅市场行情，高层为元，低层为元，停车位为便于计算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入为万元。具体测算详见附表。地价成本测算根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场竞争程度，取定开发商投资该宗地可承受回报率极限为，正常期望投资回报率为，市场投资回报率上限为。则该宗地地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。扣除宗地转让契税，则得该宗地竞投报价范围为万元，正常市场水平竞投报价为万元。具体测算详见附表。项目财务评价由于香蜜湖宗地最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块市场期望价作为计算基础，来测算该宗地投资价值。项目盈利能力分析税金计算见表因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。而土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得增值额和税法规定级超累进税率来计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得收入减除税法规定扣除项目金额后余额。根据房地产行业般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入左右。损益表见表由损益表可以看出，公司在第年内利润