及防范鉴于项目目前准备阶段和实施过程中尚有很多不确定问题存在，诸如建筑设计方案项目施工进度尚未制定详细计划等均将影响项目建设工期。如果整个工程总体管理效率不高协调不力，也将制约着项目建设进程。工期风险项目施工设计质量水平将是影响项目施工工期重要因素。整个项目结构体系在设计施工技术含量高且体系较为复杂，这些因素会延长估计施工工期。工期风险防范为了减少或降低影响项目工期正常进展风险和因素，须针对不同影响因素制定相应防范措施，准备相应预案。重要是在整个项目实施过程中各个阶段，其工期安排应留有定弹性。为了确保项目建设实施阶段科学管理和工期有效控制，项目聘请国内实力雄厚具有丰富项目管理经验优秀项目管理公司负责项目建设管理，在其可控工作范围内起到定施工工期控制作用。加快可行性研究报告审批，尽早为工程建设初步设计提供依据，为后续工程设计留足合理设计周期，并严格把控初步设计和施工图设计质量关，避免产生设计隐患，总体上可有效防范工期风险。工程质量风险及防范能够产生项目工程质量问题原因主要来自于项目管理水平设计任务书条件深度设计质量和施工企业质量管理水平技术手段和能力，也来自于工期紧张可能造成非正常施工操作，以及取决于项目所需各种材料品质保证。质量风险项目管理水平高低将决定着项目实施质量控制能力，是项目实施至关重要环节。如果项目管理不利，势必造成项目实施出现人力技术时间资金低效使用和运转，由此必将导致项目建设实施过程中各个工作阶段和环节出现质量问题，最终使项目建设达不到所要求质量标准。设计任务书要求深度和未来设施使用具体要求明确程度，除设计过程主观上差错外，是影响项目设计质量主要影响因素。若项目设计任务书中应明确技术和具体使用要求未能明确，或留待施工期间现场协调明确问题过多，这不但使设计留下许多空白和不确定因素，也增加了施工期间变更和调整内容，由此必将导致施工费用增加工期延长，也将导致质量问题产生。另外，在设计条件明确情况下，工程设计本身质量控制也将影响项目建设质量。若选择设计机构没有严格质量控制手段，在工程设计中出现计算图纸表达系统设计不匹配等问题较多，则施工质量控制再严格也是没有意义，项目最终质量是不可能保证。施工企业施工质量管理水平和技术手段能力，也是项目实施保证最终质量关键。若施工企业技术水平不高装备和施工手段落后没有健全质量管理体系，对采购建材设备没有严格检验手段和验收制度，那木，项目建设质量是无法保证。在当前实行工程建设监理制度下，选择好工程建设监理机构是不可或缺重要环节。若选择监理机构不能得到有效监管，其自身技术能力和管理水平不适应项目需要突破元。需求分析当地居民消费特征保定消费意识较强，敢于花销，在服饰餐饮消费表现较为明显。现在住房意识也逐渐从功能需求过渡到品质需求，许多中高层消费者存在较强改善住房需求，当地商品房主要解决更多人住宅从无到有物质层面需求，致使高品质小区中高档楼盘出现断层，已经跟不上发展趋势。产品需求特征保定消费者对多层比较偏爱，但政府已开始限制多层住宅供应。从目前市场供应来看，产品以高层居多。户型需求特征从调研情况来看，保定房型多集中于以上室以及以下二居，并以两室两厅面积平米需求最为旺盛。其他需求特征保定客户对地下室有要求，走访当地人要求有地下室占有半以上数量。在现售商品房中车库数量在提高，主要以地上车位地下车库为主。市场分析结论政府持续扩大城市开发建设及改造范围，整体环境利好宏观政策及地方性法规执行力度较强，房地产市场趋于规范化整体市场供应量较少。中心区域土地供应尤为稀缺，在售项目基本没有，开发热点主要集中在植物园等周边区域目前保定市区在售住宅项目价格在元平米之间，并以元平米为市场主流以秀兰为首本地开发商直以来坚持开发低档住宅，迎合旧城拆迁，致使保定房价直偏低，抑制了房价正常增长速度整体来看，购买群体以本地人居多，社区规划档次普遍般，普通住宅与公寓区别不明显客户消费意识较强，但过于盲从，在购置房产方面自我保护意识不强。典型项目例举诚信丽景蓝湾地理位置丽景蓝湾位居保定北部新城，东临恒祥大街，西临瑞祥大街，北临植物园。项目概况总占地近亩，总建筑面积约平米，分两期开发，期亩，二期亩。全区由余栋叠拼花园洋房多层住宅高层景观公寓构成。目前销售项目期，整体均价已达到元平米，户型以平米左右居和平米居为主，从去化速度来看，大户型居滞留量较多。整体策略倡导生态人居畅想，滨水生活情趣生活理念，全力打造大型园林水景生活社区，以比邻亩植物园卷首语感谢贵方为我们所提供的本次可行性研究与策划的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另类研究与策划的创新价值与思维方式。从种意义上而言，我们的可行性研究是城市开发性质的，同时也是项市场引领与创造性工作，正因如此，将使我们有可能获取项目的核心价值而为营销创造无限可能。本报告将在前期市场调研分析的基础上，结合我司多年地产经验，针对目前本项目之实际可操作性，通过对项目可行性分析所涉及的项目自身剖析优劣势分析地域市场分析目标客群分析等细节，初步确定本项目之总体发展方向及秀公园优势地处城市核心区域，市场认可度高周边交通路网发达，配套成熟比邻保定市竞秀公园，居住环境得天独厚本案在建筑控高方面没有严格规定，在满足日照间距情况下，产品可发挥空间较大。劣势地块面积较小，不利于设计规划地形呈梯形状态，增加了规划难度因处于公园附近，周边生活氛围略显不足。威胁去年北市区大片土地集中投放，未来将会有大批量楼盘面市，竞争激烈目前本地块尚有几家开发商在参与竞拍，势必导致地价上涨，从而增加了开发成本，增大了开发风险目前保定市政府严格执行规定，致使产品设计难度加大。机会当地市场大部分已出现项目规划水平均比较落后，本项目将有很大引领市场机会当地高端市场空白和二次置业客户大量存在，对于本项目是潜在客户近期还出现大型企业事业单位团购现象，如保定市国税局团购鑫和•奥林匹亚花园项目，中国银行也在寻找合适项目保定市位于河北省中部，太行山发展，产品品质也在逐渐提高，价格也随之增长。从价格角度来看保定年底价格开始上扬，到年年底均价已涨到元，年内均价增幅至年底，均价为元，多层均价甚至到达元增幅为，在经历了至年房地产爆发期后，保定房地产正逐步进入理性时代，目前保定房价走势以稳步小幅上扬为主。从区域分布来看北市区是开发热点，据不完全统计，年保定市土地供应量为亩，其中近亩就集中在北市区。另外，老城区改造土地资源已经逐渐减少，相反新城区空白土地获得了新宠。开发商逐渐把开发重心转向了新城区，东部和北部逐渐成为了保定市热点。商业地产方面，保定商业地产仍不成气候，大部分已交房项目商业二层价格为元，大部分楼盘商业部分价格未定。观望市场整体发展，目前保定商业地产市场尤其是项目周边市场氛围仍有待培育。预售制度方面，保定房产开发企业大部分在未拿到预售许可证就开始预售，利用预售房款进行工程建设，边盖房边收钱，市场相对不规范。保定市外地开发企业少，当地保护主义现象严重。工程建设周期方面，保定当地工程建设有种现象，每年月日至月日麦收时期和每年月日至次年月日冬眠时期工地般都会停工，工程周期会因此拖延。在售项目分析保定市住宅在售项目情况列表物业名称物业类型开发商详细位置体量绿化率价格元开盘时间入住时间钻石小区普宅保定市天硕房地产开发有限公司新市区七中路号方清园小区二期普宅保定清山房地产开发有限公司新市区光明路南侧新东方凤凰城普宅保定赫达房地产开发有限公司军校广场北行米路东年底丽景蓝湾普宅保定市诚信房地产开发有限公司恒祥北大街西侧格林漫都别墅河北建设集团广厦房地产开发有限公司阳光北大街与北外环交叉口朝阳龙座公寓保定市亨达信房地产开发有限公司高开区保满路与朝阳路交叉口鑫和花园普宅保定市中铁房地产开发有限公司复兴中路与李庄路交叉口东北角新代高部分消费者居住需求并没有得到充分满足。年以后，随着旧城改造基本完成，拆迁改造量逐渐减少，新城区规划建设，开发商逐渐意识到光靠经济适用房难以适应市场需求，已经开始注重产品档次和品质，产品逐渐向中高档发展，产品品质也在逐渐提高，价格也随之增长。从价格角度来看保定年底价格开始上扬，到年年底均价已涨到元，年内均价增幅至年底，均价为元，多层均价甚至到达元增幅为，在经历了至年房地产爆发期后，保定房地产正逐步进入理性时代，目前保定房价走势以稳步小幅上扬为主。从区域分布来看北市区是开发热点，据不完全统计，年保定市土地供应量为亩，其中近亩就集中在北市区。另外，老城区改造土地资源已经逐渐减少，相反新城区空白土地获得了新宠。开发商逐渐把开发重心转向了新城区，东部和北部逐渐成为了保定市热点。商业地产方面，保定商业地产仍不成气候，大部分已交房项目商业二层价格为元，大部分楼盘商业部分价格未定。观望市场整体发展，目前保定商业地产市场尤其是项目周边市场氛围仍有待培育。预售制度方面，保定房产开发企业大部分在未拿到预售许可证就开始预售，利用预售房款进行工程建设，边盖房边收钱，市场相对不规范。保定市外地开发企业少，当地保护主义现象严重。工程建设周期方面，保定当地工程建设有种现象，每年月日至月日麦收时期和每年月日至次年月日冬眠时期工地般都会停工，工程周期会因此拖延。在售项目分析保定市住宅在售项目情况列表物业名称物业类型开发商详细位置体量绿化率价格元开盘时间入住时间钻石小区普宅保定市天硕房地产开发有限公司新市区七中路号方清园小区二期普宅保定清山房地产开发有限公司新市区光明路南侧新东方凤凰城普宅保定赫达房地产开发有限公司军校广场北行米路东年底丽景蓝湾普宅保定市诚信房地产开发有限公司恒祥北大街西侧格