其茶多酚含量相对较少，日照气温降水量对茶叶化学成分特别是次生代谢产物影响很大。日光辐射量较多，有利于碳素代谢和茶叶多酚类物质积累。所以成熟茶叶中有效成分远高于嫩芽。本项目是有加工传统品牌毛尖茶基础上，将老茶叶加工成茶膏膳茶药茶功能保健茶甚至是茶多酚提取等，丰富茶品牌，拓展茶叶文化内涵，不但效益倍增，而且还填补黔南州乃至贵州茶叶加工空白。猪鸡鸭采用绿色食品料饲喂个以上，其产品不但达到绿色食品要求，而且达到有机食品标准。放养绿色食品土鸡是主要产品，由于达到绿色食品标准，主要定位广州香港市场。高品质产品是其它畜禽产品无法替代，有非常突出市场表现。普通放养鸡规模推广条件。二风险投资风险项目生产周期短，资金周转快，投资效益高，盈利能力清偿能力及抗风险能力强，因此，投资风险小。市场风险主要来自产品市场价格波动下跌引发销售风险和原料价格波动上涨引发成本风险，项目已作了理智评估分析，在成本估算和销售单价取值上均留有较大余地，加上产品以质取胜，当可最大限度地规避这些风险。疫病风险主要来自畜禽重大动物疫病造成经营损失，项目对此制定严格综合防控措施，可以把这方面风险降到最低限度，而且已把可能发病损失计入财务分析中。三问题及解决方案示范场员工素质问题公司示范场员工主要来自农村，科技文化素质参差不齐，普遍偏低，难于适应科技含量较高生产经营活动。项目将通过技术培训和制定执行技术规程来加以解决。带动农户技术问题项目主要辐射农村，带动广大农户参与，即使有好品种饲料肥料种源，还要会用会养，同样会遇到技术素质不适应而影响经营效益问题。项目将通过多形式技术培训指导和订单扶持等方式，让参与农户掌握项目技术应用。环境保护问题主要是加工和养殖问题，绿色食品生态料加工产生噪音废气粉尘，项目选用厂房具有较理想远离市区，粉碎烘干设备先进，废气烟尘排放达标。二是畜禽养殖产生粪污，全部用于种植所需肥料，没有粪便污染。集中规模养殖部分，多采用发酵床零排放技术，粪便还作为生产生物有机肥主要原料，不存在粪便污染问题。四结论项目符合国家和地方相关产业政策，符合各级“十二五”经济社会发展规划科学和技术发展规划及相关产业规划，是国家和地方重点支持发展科技创新产业农业循环经济产业和绿色食品产业，对于推进贵州省和黔南州现代农牧业发展，促进农民增收农业增效，推动新农村建设，以及保障优质安全畜产品市场供给和平抑市场价格具有重要意义。项目基础较好技术成熟条件具备市场看好综合效益显著，是个自主研发拥有知识产权技术成果向现实生产力转化放大优势项目。项目立项是可行。第二部分项目建设背景中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义分析。有关说明及建议本报告是在未有投资方具体融资方案前提下进行测算，仅反映地块本身投资收益情况，待确定投资方具体融资方案后，才能测算出投资方实际投资收益情况。为便于计算比较，本报告中车库全部按销售处理，不考虑租赁经营。同时，财务年度以受让到该宗地第个月开始，每个月为财务年度。本报告是基于财务分析角度来思考问题，个项目投资与否，财务指标是很重要，但却不是唯起决定作用。如果公司是基于战略方面考虑，想通过对该地块竞买与开发来树立公司品牌，那么财务指标在决策中所占权重将会下降，竞买价格将会跃上个新台阶。宗地价格评估应是建立对市场充分调查研究，包括竞争对手可能竞投策略目标客户消费心理宗筑面积高层住宅建筑面积低层住宅建筑面积公建配套建筑面积地下车库建筑面积车位数个人口密度人公顷绿化率容积率最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区配套规划建设，通过别墅市场推广来打造项目品牌，提升项目品位，从而带动其后高层销售。计划整个地块开发建设周期为个月，销售周期为个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。与此对应项目投资与融资计划如下表所示表项目投资与融资计划表序号项目建设经营期合计投资总额建设投资土地成本前期工程费建安成本费基础设施费公建配套费不可预见费管理费销售费用利息费用流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入说明因利息费用取决于投标公司融资结构，而融资结构优劣又取决于公司在资本市场能力高低。该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目融资结构不明，且项目全部投资财务评价又与融资结构无关，故此表中利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。宗地地价测算地价之外成本测算参考目前建筑市场及房地产开发市场基本行情，估算出该宗地开发项目总成本费用为万元。具体测算详见附表。销售收入测算参考目前香蜜湖地段住宅市场行情，高层为元，低层为元，停车位为便于计算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入为万元。具体测算详见附表。地价成本测算根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场竞争程度，取定开发商投资该宗地可承受回报率极限为，正常期望投资回报率为，市场投资回报率上限为。则该宗地地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。扣除宗地转让契税，则得该宗地竞投报价范围为万元，正常市场水平竞投报价为万元。具体测算详见附表。项目财务评价由于香蜜湖宗地最终中标地价尚处于预测阶