分析。有关说明及建议本报告是在未有投资方具体融资方案前提下进行测算，仅反映地块本身投资收益情况，待确定投资方具体融资方案后，才能测算出投资方实际投资收益情况。为便于计算比较，本报告中车库全部按销售处理，不考虑租赁经营。同时，财务年度以受让到该宗地第个月开始，每个月为财务年度。本报告是基于财务分析角度来思考问题，个项目投资与否，财务指标是很重要，但却不是唯起决定作用。如果公司是基于战略方面考虑，想通过对该地块竞买与开发来树立公司品牌，那么财务指标在决策中所占权重将会下降，竞买价格将会跃上个新台阶。宗地价格评估应是建立对市场充分调查研究，包括竞争对手可能竞投策略目标客户消费心理宗筑面积高层住宅建筑面积低层住宅建筑面积公建配套建筑面积地下车库建筑面积车位数个人口密度人公顷绿化率容积率最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区配套规划建设，通过别墅市场推广来打造项目品牌，提升项目品位，从而带动其后高层销售。计划整个地块开发建设周期为个月，销售周期为个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。与此对应项目投资与融资计划如下表所示表项目投资与融资计划表序号项目建设经营期合计投资总额建设投资土地成本前期工程费建安成本费基础设施费公建配套费不可预见费管理费销售费用利息费用流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入说明因利息费用取决于投标公司融资结构，而融资结构优劣又取决于公司在资本市场能力高低。该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目融资结构不明，且项目全部投资财务评价又与融资结构无关，故此表中利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。宗地地价测算地价之外成本测算参考目前建筑市场及房地产开发市场基本行情，估算出该宗地开发项目总成本费用为万元。具体测算详见附表。销售收入测算参考目前香蜜湖地段住宅市场行情，高层为元，低层为元，停车位为便于计算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入为万元。具体测算详见附表。地价成本测算根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场竞争程度，取定开发商投资该宗地可承受回报率极限为，正常期望投资回报率为，市场投资回报率上限为。则该宗地地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。扣除宗地转让契税，则得该宗地竞投报价范围为万元，正常市场水平竞投报价为万元。具体测算详见附表。项目财务评价由于香蜜湖宗地最终中标地价尚处于预测阶品工艺纪律相关规定入职天工艺卫生规范品质主管产品工艺卫生相关规定入职天产品知识学习生产技术主管产品结构工作原理零部件知识产品应用入职天技术工艺文件学习生产技术主管文件熟悉查询应用入职天上岗培训现场主管现场实习，实际操作联系，此项主要针对作业员入职天其他技能培训各级主管此项主要针对管理技术人员入职天第十章项目实施管理劳动定员及人员培训项目实施管理公司从年初开始针对本项目组成了专门项目领导小组，由公司总经理陈奇星任项目经理，技术人员与财务总监成立了手机及移动通信终端金属外观件扩产项目组，专门从事该项目产品开发生产工作，公司将提供最好开发环境和开发条件并确保项建设规模本项目达产后，长盈精密将预计年产手机金属外观件万件套，满足保增长需要和大客户市场需求，进步提升长盈精密在金属外观件市场地位，保证公司在金属外观件领域做大做强做专战略目标实现，争取成为全球最大金属外观件制造厂商。产能设计本项目达产后，长盈精密将预计新增手机金属外观件万件套，满足客户不断增长需要和大客户市场需求，进步提升长盈精密在手机及移动通信终端金属外观件领域市场地位，保证公司在手机及移动通信终端金属外观件领设备类别名称数量金额万元加工中心日本法那科加工中心，其他加工设备配套加工设备，装修安装调试投资金额合计，域做强做专战略目标实现，争取成为全球最大手机及移动通信终端金属外观件制造厂商。二设备购买安装和调试公司将以购买方式取得本项目所需生产测试设备，设备安装调试均采用自主方式。该项目投资亿元，其中使用超募资金亿元用于购买设备及装修安装调试，设备投资亿元，项目所需流动资金，万元由公司自筹。项目购买设备为日本加工中心台及其他设备。设备投资明细见下表四实施场地规划本项目投资选址为东莞市松山湖国家级高新技术产业开发区北部工业城。用公司自有厂房实施，装修安装调试费用预计为万元。第五章技术生产方案项目用技术方案精密冷锻温锻铝挤型技术利用大吨位压力机和模具对金属材料进行次或多次塑性加工，利用材料热处理工艺改善加工过程中塑性和消除加工后产品应力，利用模具和机械抛光实现产品外观尤其复杂曲面无须后续加工。它主要优势在于节省材料属于塑性延展加工，废料少替代和减少后续机械加工由于冷作硬化提高零件抗拉强度可以控制金属纤维流线，改善金属结构金相组织，提高零件疲劳强度和承载能力。精密加工应用高转速小型精密刀具切削加工技术，实现精密成型加工应用多轴联动和自动化夹具技术实现柔性自动化集成加工对大批量生产金属结构外观件具有突出优点生产过程稳定，可实现大批量生产产品互换性好产品次性良率高。外观处理技术真空镀膜表面颜色获得工艺涉及塑胶件表面处理技术领域。真空镀膜表面颜色喷涂工艺只将颜料添加到面漆个涂层，可降低颜料消耗量，减少喷涂次数，不但提