面积单价收入比例面积单价收入比例面积单价收入比例面积单价收入别墅多层住宅高层住宅临街商铺小计总计二项目总成本和产品单位成本项目总成本，总开发可销售面积为万平方米，产品平均单位销售成本为元平方米。三销售税金及附加土地增值税项目全部销售收入为，营业税，城市维护建设税为营业税。教育费附加为营业税。营业税城市维护建设税教育附加土地增值税总税金合计四利润及静态赢利能力分析项目实现利润为全部销售收入减去开发成本开发费用为万元，实现税后利润所得税前为万元。具体损益表如下项目损益表序号项目合计销售收入总成本费用税前总利润土地增值税销售税金及附加利润总额所得税税后净利润盈余公积金可分配利润初始投资利润率初始投资净利率全部投资利润率全部投资净利率销售收入利润率销售收入净利率项目以上静态评价指标与同行业相比良好。五项目现金流量表与动态分析项目现金流量表项目总计建设销售期年年年年年收入销售收入其他收入现金流出建设支出土地增值税销售税金所得税现金流量计算结果净现金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流税前净现金流税前累计净现金流税前折现净现金流税前累计折现净现金流备注财务净现值评价指标评价指标税前税后财务净现值投资回收期静态年年投资回收期动态年年根据以上分析，得出项目所得税前净现值万元，项目所得税后净现值，偿债能力分析项目投资回收期均不超过三年，按照财务净现值，项目第三年末具备全部偿还借款得能力，并有赢余利润按照税前财务净现金流，年末即具备偿还全部借款得能力，说明项目具备较强得债务偿还能力。六不确定性分析本项目不确定性主要来自建造成本售价开发周期融资成本等变化，这些变化会影响到项目经济效益。项目盈亏平衡分析假定项目总投资不变，售价与销售进度不变，当销售率为时，全部投资利润率为零。评价指标认为盈亏平衡点销售率低于时，风险较小。本项目风险程度不高。敏感性分析影响财务效益主要不确定因素包括开发成本售价水平销售税率建设经营期长短，据市场预测。开发成本项目中，最有可能发生波动变化是建安成本和售价水平，因此本项目敏感性分析针对财务净现值，以售价水平和总投资成本费用波动分别均国民生产总值元产业结构发展分析单位万元产业类型单位第产业万元第二产业万元第三产业万元物价以及消费指数分析单位居民消费价格指数零售物价指数家庭结构单位城镇总户数万户城镇总人口万户均人口人户收入水平单位可支配收入每年元人均居住面积柳州市房地产发展参数项目单位年年年年全社会固定资产投资总额万元年完成投资增长速度房地产开发投资万元房地产投资占总投资比例基本建设投资万元基本建设占总投资比例当年完成开发土地面积万当年在开发土地面积万当年待开发土地面积万当年购臵土地面积万开工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万竣工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万施工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万空臵房面积年以上万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年销售面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年预售面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年销售总价万元其中别墅高尚住宅万元经济适用房万元般住宅万元办公楼万元商业营业用房万元当年销售单价别墅高尚住宅元经济适用房元般住宅元办公楼元商业营业用房元二宏观经济与柳州房地产市场柳州宏观经济总论项目由来本项目由柳州市尔海房地产开发有限公司于年月日通过公开拍卖获得土地开发使用权土地证号柳国用第号，并于年月日正式立项，年月日通过建设用地规划许可审批。项目已经进入规划设计阶段，由于资金运作的原因，项目暂时搁浅。本项目地处柳州市鱼峰区柳石路，位于南环路和柳石路交界处，紧邻柳州市长途广西特别是最具工业基础柳州。贸易和产业挂钩，成为又经济热点城市。泛珠三角经济地带以及加强香港与内地经济合作框架，广西属于中工业基础和经济活力极强城市，经贸合作加强，工业平台稳固，柳州成为泛珠三角框架下颗明珠，吸引了大量粤港澳企业关注和入驻。柳州在十五计划中提出再造个工业柳州规划，将柳州原来工业结构进行调整，在柳州东面阳和规划工业园区，进行统规划，将柳州工业企业集中搬迁到产业园区，同时吸引外来企业进入。阳和工业区和古亭工业区以及官塘工业区共同组成未来柳州工业集中基地，整个面积相当于原来柳州城区面积，规划增加人口万人，成为名副其实另个工业柳州城区包括汽车产业城化工产业城轻工产业城高新技术产业城重工业产业城等，而原来工业基地成为柳州商业区和政治文教区。经过近四年推行，整个规划区域已经形成，预计在接下来个五年计划中全部实现。以上三个支撑柳州未来发展利口万元，比上年增长万人。柳州，是广西最大工业城市，是西南地区重要制造业基地。全市现有工业企业余家，有家企业进入国家强，有家进入国家大型企业行列。全市现已形成了三大支柱产业即以微型汽车和中吨汽车为主汽车及零部件制造业，以工程机械和通用机械为主机械制造业，以钢铁和有色金属及深加工为主冶金为业。以这三大支柱产业和轻工化工造纸建材等主导产业为龙头，柳州已经初步建立起涵盖多个行业多个品种现代工业体系，拥有上汽通用五菱东风柳汽桂柳工解放柳特金嗓子两面针花红药业预应力锚具等批知名企业和名牌产品。柳州国民经济整体上呈现持续稳定快速增长良好态势，年全市实现国内生产总值亿元，比去年同期增长，名列全区第。其中，工业增加值达到亿元，增长全社会固定资产投资达到亿元，首次突破百亿元，同比增长城市居民人均可支配收入达到亿元，同比增长社会消费品零售总额亿元，比上年增长，其中城市消费品零售额亿元，增长亿元，批发零售贸易零售额亿元，增长，餐饮零售额亿元，增长。截止年月，柳州居民个人储蓄存款超过亿元，企业存款逾亿元。柳州，是中国西南地区重要区域性交通枢纽，是全国唯拥有大区铁路局总部非省会城市。铁路网络直接联通湘渝黔滇粤五省市，是沟通大西南与华东中南华南地区铁路枢纽。柳州，是中国个公路主枢纽城市之，桂海高速和梧州至贵州高速公路在柳州交汇，及国道在这里会合，柳州已经被高速公路网络所围合，向南个小时可以直达海岸港口，向北可以贯通中西部腹地。柳州白莲机制造业基地。全市现有工业企业余家，有家企业进入国家强，有家进入国家大型企业行列。全市现已形成了三大支柱产业即以微型汽车和中吨汽车为主汽车及零部件制造业，以工程机械和通用机械为主机械制造业，以钢铁和有色金属及深加工为主冶金为业。以这三大支柱产业和轻工化工造纸建材等主导产业为龙头，柳州已经初步建立起涵盖多个行业多个品种现代工业体系，拥有上汽通用五菱东风柳汽桂柳工解放柳特金嗓子两面针花红药业预应力锚具等批知名企业和名牌产品。柳州国民经济整体上呈现持续稳定快速增长良好态势，年全市实现国内生产总值亿元，比去年同期增长，名列全区第。其中，工业增加值达到亿元，增长全社会固定资产投资达到亿元，首次突破百亿元，同比增长城市居民人均可支配收入达到亿元，同比增长社会消费品零售总额亿元，比上年增长，其中城市消费品零售额亿元，增长亿元，批发零售贸易零售额亿元，增长，餐饮零售额亿元，增长。截止年月，柳州居民个人储蓄存款超过亿元，企业存款逾亿元。柳州，是中国西南地区重要区域性交通枢纽，是全国唯拥有大区铁路局总部非省会城市。铁路网络直接联通湘渝黔滇粤五省市，是沟通大西南与华东中南华南地区铁路枢纽。柳州，是中国个公路主枢纽城市之，桂海高速和梧州至贵州高速公路在柳州交汇，及国道在这里会合，柳州已经被高速公路网络所围合，向南个小时可以直达海岸港口，向北可以贯通中西部腹地。柳州白莲机场达到国家级标准，已开通至北京上海广州等航线。柳州拥有国家级口岸，五级航道，全年可无障碍通航吨级船只，上溯可至贵州，下航可达香港澳门。柳州交通便利区位优良物产丰富，素有桂中商埠之美誉，历来是中南和西南地区重要物资集散地。经济区位上，柳州东临粤港台等经济发达地区，南接北部湾东南亚等高速发展地区，西靠云贵川，北抵长江中下游，由此形成背靠中南西南，面向东南亚和东部沿海有利区位。柳州商贸活动频繁，各类商品批发市场健全，供需两旺，物流通畅。具备建设大市场发展大商贸搞活大流通，构建区域现代物流中心良好地理和区位优势。柳州基本形成全方位多层次宽领域对外开放格局，先后与多个国家与地区建立了经贸关系。随着中国西部大开发战略实施，中国东盟自由贸易区建立，随着对外开放步伐加快，柳州正在成为片充满希望充满商机投资开发热土。二柳州市经济现状与发展研究柳州整体经济运行状况柳州市近年经济发展现状分析项目年份单位国民生产总值亿元均国民生产总值元产业结构发展分析单位万元产业类型单位第产业万元第二产业万元第三产业万元物价以及消费指数分析单位居民消费价格指数零售物价指数家庭结构单位城镇总户数万户城镇总人口万户均人口人户收入水平单位可支配收入每年元人均居住面积柳州市房地产发展参数项目单位年年年年全社会固定资产投资总额万元年完成投资增长速度房地产开发投资万元房地产投资占总投资比例基本建设投资万元基本建设占总投资比例当年完成开发土地面积万当年在开发土地面积万当年待开发土地面积万当年购臵土地面积万开工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万竣工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万施工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万空臵房面积年以上万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年销售面