部自持资金回笼状况，具体数据说明可见经济模型部分。望京商业步行街项目可行性研究报告六经济模型部分成成本本部部分分核核算算总建面，内容取费基础费率金额元土地费用楼面熟地价建筑面积，建安费建筑面积，管理费先期成本财务费先期成本销售费用总销售额其他费用建安费用不可预见费两税费总销售额总成本未含两税费单方成本，销售价格，销售收入，所得税前利润所得税后利润所得税比例销售收入利润率成本利润率望京商业步行街项目可行性研究报告面积盈亏平衡点静态，价格盈亏平衡点静态，依据对于宗地状况及其他开发成本预期，初步界定宗地楼面熟地价为元建筑平米，建安含部分市政接驳费用依商业物业低层高标准成本届定为元建筑平米。配合其他经营及管理费用初定项目单方成本为元建筑平米。表中销售价格为元建筑平米，后续现金流对冲模型将以上述指标为评估基础。额额度度比比例例核核算算项目计费基础资金额元占总投资比例土地费用楼面熟地价，建安费，管理费财务费销售费用其他费用不可预见费两税费总成本未含两税费望京商业步行街项目可行性研究报告望京商业步行街项目可行性研究报告项目开发年第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年总计开发总投资土地费用建安费管理费财务费销售费用其他费用不可预见费两税费租金收入税前净收益值税前现金流望京商业步行街项目可行性研究报告租租赁赁现现金金流流分分析析静静态态注静态静态静态回收周期年租租赁赁现现金金流流分分析析动动态态项目开发年第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年总计开发总投资土地费用建安费管理费财务费销售费用所得税纳税所得额纳税所得额累计望京商业步行街项目可行性研究报告其他费用不可预见费郁金香花园蟹岛度假村望京公园酒仙桥东直门望京公园望京科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站望京科技园大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路望京科技园宏昌路望京科技创业园广顺北大街望京购物中心东直门外广顺北大街三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街环行铁道阜通西大街望京花园立水东北旺中路阜通西大街来广营望京花园北营门门头村北京植物园香山东路望京花园大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大街农艺园广顺北大街善各庄广顺北大街酒仙桥商场朝阳公园西直河广顺北大街锦绣大地市场玉海园中关村四元桥望京公园金盏望京公园孙河东站阜通西大街亚运村中关村颐和园香山阜通西大街西北旺村北苑家园广顺北大街珠江帝景京南交易中心广顺北大街北京西站北辰路望京购物中心广顺北大街善各庄广顺北大街外南湖渠亚运村中关村青塔朝阳路南湖渠南湖渠老君堂南站朝阳公园阜通西大街北苑家园都市芳园阜通西大街前苇沟望京花园燕莎友谊商城安定门西北旺市场望京花园大峪苹果园地铁定慧寺国家图书馆广顺北大街东湖广顺北大街北京南站大观园儿童医院西直门广顺北大街奶子房广顺北大街菜户营盛唐饭店学院路芍药居广顺北大街奶子房广顺北大街东北旺中路圆明园五道口亚运村花家地南十里居花家地东湖望京花园朝阳公园小武基北大地岳各庄北桥望京花园支望京路宏昌路丽都饭店朝阳路劲松十八里店北桥站宏昌路东直门长途站览中心广项项目目市市场场调调研研区域总体环境分析望京区域规划望京区域环境发展趋势望京产业发展布局望京区域写字楼物业状况及分布望京地区交通车后，将大大改善望京地区现有轨道交通状况，对望京地区辐射可能形成新延展。望京地区道路组成状况外部公路系统望京地区位于北京城区东北部，在机场高速与京顺路和京承高速之间，南至北四环，北到京包线，外部交通网络比较完善。主要交通干线有京承高速公路，东北五环路，京顺路，北四环东路。发达外部公路系统可为本地区带来充足人流车流物流支持，便于商业项目后期经营及组织运输。北四环东路道路状况良好，其较宽双向车道每天承载着较大车流，是望京主要交通干线之。东北五环路道路状况相对较好，其承载较大车流人流，基本上是连接东部地区和北部地区交通干线，是望京主要交通干线之。京承高速公路与四环五环相交，道路状况相对较好，是进出昌平区主要交通道路，加之连通承德，是本地区西部重要交通干线。京顺路以及机场高速路是北京东北部最重要交通干线，与东北四环五环相交，是望京地区非常重要交通干线，主要起引导交业发展，人口密度逐步提高，以及跨国企业进驻过程中。区域未来写字楼物业供应体量逐步增大物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进步提升望京区域商务环境，并促进望京地区高新科技产业稳步发展。在这种变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯生活型消费为主向生活型与商务型消费互补方向发展。周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业园区内写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区办公人群。基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑定数量休闲娱乐餐饮类型业态。望望京京地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析区域公共交通状况分析地面公交客运系统在人们日常生活中，公交车辆是其出行主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通主要工具之。而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好公交客运系统可相应增加消费辐射半径。因此公交线路数量及其对外联通性将直接影响到区域商业经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区消费环境。对望京地面公交客运系统作如下分析望京地区现有公交线路览线路主要站点区域站名城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路望京西站望京西站城铁临路望京科技园望京花园东区广顺北大街望京西站广顺北大街小路望京科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村望京科技园小路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店望京小区望京小区小路望京小区望京西园望京购物中心芍药居上地桥望京小区小路望京小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄望京小区运通线南湖渠望京购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙望京购物中心运通线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站望京新城望京新城运通线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店望京新城望京新城业总部分布图望京写字楼物业市场发展趋势从望京区域现有写字楼物业整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主要集中于高科技产业园区，且未形成定商务气候。但随着望京区域产业发展，人口密度逐步提高，以及跨国企业进驻过程中。区域未来写字楼物业供应体量逐步增大物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进步提升望京区域商务环境，并促进望京地区高新科技产业稳步发展。在这种变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯生活型消费为主向生活型与商务型消费互补方向发展。周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业园区内写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区办公人群。基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑定数量休闲娱乐餐饮类型业态。望望京京地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析区域公共交通状况分析地面公交客运系统在人们日常生活中，公交车辆是其出行主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通主要工具之。而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好公交客运系统可相应增加消费辐射半径。因此公交线路数量及其对外联通性将直接影响到区域商业经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区消费环境。对望京地面公交客运系统作如下分析望京地区现有公交线路览线路主要站点区域站名城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路望京西站望京西站城铁临路望京科技园望京花园东区广顺北大街望京西站广顺北大街小路望京科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村望京科技园小路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店望京小区望京小区小路望京小区望京西园望京购物中心芍药居上地桥望京小区小路望京小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄望京小区运通线南湖渠望京购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙望京购物中心运通线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站望京新城望京新城运通线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店望京新城望京新城运通线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街望京新城望京新城运通线安宁里南站立水桥望京花园朝阳公园定福庄东柳望京花园运通线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街运通线南湖渠南湖东园望京购物中心人民大学六里桥长途站望京购物中心望京科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街四惠站大北窑农展馆酒仙桥望京公园南皋望京公园东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北大街来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街金盏郁金香花园蟹岛度假村望京公园酒仙桥东直门望京公园望京科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站望京科技园大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路望京科技园宏昌路望京科技创业园广顺北大街望京购物中心东直门外广顺北大街三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街环行铁道阜通西大街望京花园立水东北旺中路阜通西大街来广营望京花园北营门门头村北京植物园香山东路望京花园大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大街农艺园广顺北大街善各庄广顺北大街酒仙桥商场朝阳公园西直河广顺北大街锦绣大地市场玉海园中关村四元