资金来源有三个渠道是企业自有资金，二是银行贷款，三是合作引资及其他融资渠道。八项目经济效益分析级土地开发收益预测本项目开发建设投资总额约亿元，其中级土地开发总投资约亿元，开发可建设用地面积亩，平均每亩开发成本约万元。结合本项目优势和海口市土地市场情况分析，预计土地整理后每亩售价在万元以上，根据政府在旧城改造中实行政府零收益原则，本项目级土地开发收益为级土地开发收益亩万元亩万元亩亿元本项目级土地整理后出让可收回投资，偿还贷款本息，还有盈余亿元，投资收益率达以上，收益率非常理想。但与级土地开发收益相比较，本项目最大利润点在于二级房地产开发，公司通过介入级土地开发进程，参与海口市旧城区和城中村改造周转房安臵房和土地整理等项目建设，与海口市政府委托项目业主单位建立旧城改造与土地出让捆绑合作开发模式，共同进行二级房地产开发，投资收益会更丰厚。二级房地产开发销售收益预测销售收入预测本项目房地产开发建筑总面积约万平方米，依据海口市房地产价格走势和该区域比较定价相结合原则，就海甸溪北岸东段综合预算定价为每平米元海甸溪北岸东段销售收入万平方米元平方米亿元销售费用估算销售费用由广告费市场推广费销售人员工资和销售提成款办公费用等组成，按销售收入提取。销售费用亿元亿元销售税金及交易费估算根据现行税收法规规定需缴销售收入营业税及附加销售收入印花税土地增值税和交易手续费等，因此现按销售收入预计销售税费。销售税费亿元亿元项目开发成本项目开发成本拆迁成本建筑成本销售费用销售税费亿元亿元亿元亿元亿元总销售利润销售利润销售收入项目开发成本亿元亿元亿元总投资收益率总投资收益率销售利润项目开发成本亿元亿元二级房地产开发投资收益二级房地产开发利润总销售利润级土地收益亿元亿元亿元二级房地产开发成本项目开发总成本拆迁成本亿元亿元亿元二级房地产开发投资收益率二级房地产开发利润二级房地产开发成本亿元亿元因此本项目在财务上可行，但需加强成本控制，有效防范投资风险，以确保收益实现。九风险分析政策风险年上半年全国房地产投资增幅为，虽然与上年同期比下降了个百分比，但其增长速度还是超过了国民生产总值增长率倍以上，面对过度膨胀房地产开发热潮，中央政府陆续出台了些宏观调控政策进行平抑，年月国务院出台新国六条天之后在地理气候品质价格上有很强市场需求。世界健康城市，生态花园城市，热带滨海城市，优秀旅游城市，浪漫之都，活力之都，长寿之乡等等，已成为海口市金色名片，对许多人还是有较大吸引力，这必然推进海南房地产市场健康有序发展。本项目市场前景分析本项目位于海甸岛南端海甸溪北岸，乃海口市门户之地，历史上海口通商口岸渔港均起源于海甸溪附近，现在仍然保存有诸多码头宗庙等历史遗迹。该区域是核心滨水区，独特地理位臵，优美滨海景观，连接东西海岸咽候，有很浓商业氛围和得天独厚人文景观，为世人瞩目。随着世纪大桥建成，海甸岛迅速成为开发热点，江南城南方明珠等许多成片开发高档社区纷纷落户海甸岛，建筑风格别致热带风情浓郁公共设施完备人气超前鼎盛，海甸岛已成为继金贸滨海区之外，最为耀眼地段。年，香港新世界以公开拍卖方式，次性售让海口美丽山亩滨海土地，计划投资百亿元打造海口未来国际海岸主流生活。海甸岛环岛公路方案已经出台，不久市民就可以驾车沿着海甸岛海边公路欣赏海景，因为环岛路修建将大大提升海甸岛房地产特别是近江海房地产价值，本项目地段之优越，尽揽海口滨水区之特质，具有唯性滨海稀缺资源，以其规模优势资源优势，即将缔造出中国热带滨海商业精华和典范，迎接滨海新商业时代到来，因此拥有该地段坐等升值点也不为过。三项目背景和政策支持海口市旧城改造背景旧城区和城中村由于基础设施公共配套非常不完善，通达性差，居住环境恶劣，治安问题严重，破旧不堪现状与周边环境及城市形象格格不入，严重影响城市整体形象和城市品位提高。为推动海口城市化进程，建设优美滨海生态城市，提升城市形象，增强城市功能，优化投资环境，改善城市人口居住和生活水平，构建和谐社项目概况项目名称海口市海甸溪北岸东段旧城改造工程项目投资方基本情况年月日，海口市城市发展有限公司和深圳鸿洲臵业集团有限公司签订了海甸溪北岸东段旧城改造项目合作开发合作合同，开发内容包括本项目策划定位规划设计拆迁安臵土地平整大市政建设二级土地开发等。开发方式为由双方共同出资组建并成立海口城发臵业有限公司，作为海甸溪北岸东段旧城改造专业平台高度统，有效地解决两岸城市功能配套与协调问题，通过对资源整合，高标准设计高质量建设高水平管理，打造类似于南京秦淮河天津河天津海河滨水岸线，建设十里滨水长廊。海甸溪北岸东段定位与规划自年海南建省以来，海甸岛迅速崛起，已成为海口市重要商住商贸科教基地。目前区内繁荣，交通发达已建成三纵四横，环岛路正在修建中，而位于海甸岛最南端海甸溪北岸东段三江汇合滨河地带，区位优势十分明显，极具商业价值。本项目功能定位聚居住商业休闲娱乐旅游等为体，以实现完善社区功能改善人居环境改变城市形象提高城市品位增加就业实现多赢格局为总体目标。项目规划指标表名称总建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率备注住宅商业其它海甸溪北岸东段万万建设规模和内容本项目改造范围为海甸溪北岸东段，即规划中海口之源，位于海口市海甸岛沿江二路以南海甸溪以北和平大道和平桥以东旧城区域，东西长供了广阔前景。房地产市场机会和增值空间巨大从资源稀缺性和市场全国性和世界性来看，海口地产应该是具有无限价值空间。但是，由于受过去积压房地产拖累，尽管近年来海口房地产价格稳步上升，但是目前仍然远远低于全国省会城市平均水平，还在倒数位臵上。平均房价每平方米才块钱左右。这种流资源流环境和被低估价格，已经引起了不少战略投资者高度关注，也为开发商低成本进入提供了历史性机遇。海口房地产价格正在积蓄着理性回归巨大能量，从中长线看，更为投资者提供巨大增值空间。海口市房地产走势分析土地供应有所紧缩交易价格上升近年来，海口市政府不断加大了城市建设力度，城市基础设施和人居环境建设提高到了个新发展水平，海口投资魅力越来越得以显现。年月日，经过激烈竞争，美丽沙亩土地以人民币亿元高价挂牌出让，这是海南省有史以来单宗土地通过公开挂牌方式出让实现价值最高土地，意示着海口土地资源价值悄然回归。据海南省城乡经济调查队提供调查资料，海口地区土地供给趋紧，地价涨幅明显呈全线上扬趋势。据统计，今年第三季度交易价格比去年同期和上个季度上涨，涨幅比上个季度高。房地产近期涨幅趋于平缓年海口统计年鉴显示，从年到年年间海口商品房实际销售量从年平方米，上升到年平方米，房价上涨了元平方米。根据国家统计局海南调查总队公布海口市平均房价，年上半年海口商品房平均价格已突破元平方米。造成海口地区房地产价格涨幅势于平缓主要因素方面受宏观调控政策影响，银行贷款进步缩小，有关土地出让政策不断规范另方面受海南经济升温及环境品牌日益叫响影响，新轮购房热兴起，房价和地价均日渐看涨。特别是别墅高档公寓直呈上升趋势，从月份元平方米上升至月份突破元平方米，到人种生活愿景。因此为海口房地产发展提供了广阔前景。房地产市场机会和增值空间巨大从资源稀缺性和市场全国性和世界性来看，海口地产应该是具有无限价值空间。但是，由于受过去积压房地产拖累，尽管近年来海口房地产价格稳步上升，但是目前仍然远远低于全国省会城市平均水平，还在倒数位臵上。平均房价每平方米才块钱左右。这种流资源流环境和被低估价格，已经引起了不少战略投资者高度关注，也为开发商低成本进入提供了历史性机遇。海口房地产价格正在积蓄着理性回归巨大能量，从中长线看，更为投资者提供巨大增值空间。海口市房地产走势分析土地供应有所紧缩交易价格上升近年来，海口市政府不断加大了城市建设力度，城市基础设施和人居环境建设提高到了个新发展水平，海口投资魅力越来越得以显现。年月日，经过激烈竞争，美丽沙亩土地以人民币亿元高价挂牌出让，这是海南省有史以来单宗土地通过公开挂牌方式出让实现价值最高土地，意示着海口土地资源价值悄然回归。据海南省城乡经济调查队提供调查资料，海口地区土地供给趋紧，地价涨幅明显呈全线上扬趋势。据统计，今年第三季度交易价格比去年同期和上个季度上涨，涨幅比上个季度高。房地产近期涨幅趋于平缓年海口统计年鉴显示，从年到年年间海口商品房实际销售量从年平方米，上升到年平方米，房价上涨了元平方米。根据国家统计局海南调查总队公布海口市平均房价，年上半年海口商品房平均价格已突破元平方米。造成海口地区房地产价格涨幅势于平缓主要因素方面受宏观调控政策影响，银行贷款进步缩小，有关土地出让政策不断规范另方面受海南经济升温及环境品牌日益叫响影响，新轮购房热兴起，房价和地价均日渐看涨。特别是别墅高档公寓直呈上升趋势，从月份元平方米上升至月份突破元平方米，到月份已达元平方米。表明面对岛外购房者为主别墅高档公寓价格呈现稳中有升态势。房价中长期呈上升之势海南省建设厅房产处认为，无论如何，海口存量房产和土地正在被迅速消化，供求关系天平必将重新向房地产商倾斜，因此楼价稳步攀升也在情理之中。随着海口基础设施不断完善，大项目不断投产，土地资源日益稀缺，人民收入水平提高，改善性居住需求增长，使住宅产品结构升级，高端产品供应增多。但是由于地域经济和开放程度等原因，海口房地产价格同岛外省会城市相比，还存在较大落差。海口是中国最大特区海南省省会城市，拥有阳光空气海岸三大资源，其房地产价位明显偏低，与我省良好生态环境和气候条件极不相称，房价有逐步回归合理价位内在动力。因此，房价将呈现上升势头。从年海口市房地产销售情况来看，海口楼市在宏观调控下，实际销售状况超过预期，表明海南楼市抗压能力很强，因为海南楼市有鲜明独特性，在地理气候品质价格上有很强市场需求。世