建设投资土地成本建筑安装工程费用其他费用预备费用财务费用二资金筹措自筹资金银行贷款其他青岛国际贸易中心可行性研究报告第二章经济效益评价第节评价说明及财务基础数据经济效益评价说明本项目暂按可出售房屋测算其效益，即以预售或开发完成后出售方式所获取收益为基础进行经济分析和评价。地下机械停车库地下人防作为配套设施和社会停车场，不予出售。参照社会折现率，项目财务基准收益率定为。二财务基础数据确定销售收入参照青岛市类似项目销售价格，确定本项目各类房屋平均销售价格，根据上述功能分区建筑面积，计算项目销售收入。区销售收入计算表表序号项目计算基数销售收入万元商业裙房高级公寓地下商场合计根据项目实施进度计划，在开工建设同时开展销售工作，计划项目建成后年内全部售出。各年度销售计划见表。青岛国际贸易中心可行性研究报告销售计划表表单位万元年份项目年年年年合计销售比例区销售收入税金及附加营业税城建税及教育费附加项目销售环节需交纳营业税城市建设维护税和教育费附加。营业税税率为，城建税和教育费附加分别为营业税和。土地增值税根据土地增值税暂行条例规定，土地增值税按四级超率累进税率计算。所得税企业所得税税率按计算。总成本费用项目总成本费用，由项目建设总投资和经营费用构成。项目建设总投资为万元。经营费用为项目销售期间发生销售费用和管理费用等。销售费用为房屋销售过程中发生各项费用，包括广告费宣传费销售服务费等，按销售收入计算。管理费用为组织和管理项目开发经营活动而发生各项费用，包青岛国际贸易中心可行性研究报告括人员工资办公费差旅费业务招待费各项税费等，按销售收入计算。第二节区财务分析与评价盈利能力分析利润经过计算得出，区销售可取得收入万元，实现销售利润万元税前，扣除所得税万元后，税后利润为万元。投资利润率和投资利税率根据损益表表和建设投资计算出区投资利润率和投资利税率分别为。销售利润投资利润率总投资销售利润营业税金及附加土地增值税投资利税率总投资青岛国际贸易中心可行性研究报告区损益表表序号项目金额万元备注销售收入销售税金及附加销售收入建设投资运营费用销售费用销售收入管理费用销售收入增值额土地增值税按超额累进税率分别计算销售利润税前所得税销售利润税后利润财务评价指标根据全部投资财务现金流位于东经北纬，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为平方公里，其中市区市南市北四方李沧崂山城阳黄岛等七区为平方公里，所辖胶州即墨平度胶南莱西等五市为平方公里。年末全市总人口万人，其中市区万人，所辖五市县级万人。年，全市实现生产总值亿元，增长。其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产业增加值亿元，增长。三次产业比例关系调整为。全市实现地方财政般预算收入亿元，增长地方财政般预算支出亿元，增长。税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入含海关代征亿元，增长地税税收收入亿元，增长。第二节青岛市房地产综合分析青岛房地产发展阶段分析房地产业是基础性先导性产业，其发展与宏观经济发展密切相关，同时，房地产发展对国民经济发展也有着重要影响和带动作用。青岛市房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。从年以来，青岛市房地产业发展大致经历四个发展阶段即增长扩张期年到年回落调整期年到年复苏回升期到年④新轮快速发展期年以来。增长扩张期年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略带动下，青岛房地产市场经历了轮快速增长，包括到年爆炸式增长施工面积和商品房销售面积增长均超过，年调整巩固施工面积和商品房销售面积分别略降，年进步增长施工面积和商品房销售面积分别增长和。青岛市房地产概况单位万平方米年份房地产开发投资万元施工房屋面积同比增长实际销售商品房屋面积同比增长房地产开发企业数量回落调整期经过年过快膨胀，总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节可行性研究报告编制依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节项目建设的背景和必要性„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二章市场需求分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节青岛市概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节青岛市房地产综合分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节青岛市住宅市场分„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四节青岛市写字楼市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第五节青岛市酒店式公寓市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„奥运分村东侧，南侧直接面向大海奥运号地块以元平方米楼面价成功交易。此地块挂牌起始价已远远超过了目前市区最高地价，堪称新地王。三青岛市房地产整体发展现状板块划分城市地段层级基本形成，价格和物业档次形成明显区隔。李沧和四方区板块以大量经济适用房和部分低端商业低端住宅为主。中部板块以普通城市住宅和中档商业为主。西部滨海板块围市政府香港路有众多高档商业及办公楼，区内多为中高档普通住宅。东部滨海板块以银川东路为界，南部为滨海高档住宅区北为中端档次住宅物业。附香港中路板块概况市北区二级地段房价在元市南区沿海线级地段房价在四方区三级地段房价在元崂山区沿海线级地段房价在元项目特征板块内多数为高端住宅公寓及办公类产品。以高层超高层建筑为主。在建筑设计工程质量等方面代表青岛最高水平。板块特征拥有优异自然资源和全市最为丰厚城市配套资源。投资类产品建设项目经济评价方法与参数第二版三房地产开发项目经济评价方法四山东半岛城市群总体规划五青岛市城市总体规划六青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准批复青发改财贸号七中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字号八中华人民共和国房地产权证青房地权市字第号第号第号九中华人民共和国建设工程规划许可证青规建管字号十建设单位提供其他资料第三节项目建设背景和必要性项目建设背景按照总后勤部通知精神，济南军区青岛第疗养院将第二疗养区内约公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛中金渝能置业有限公司以亿元中标，年月日，济南军区联勤部与青岛中金渝能置业有限公司签定了军用土地使用权转让合同，将该宗土地使用权转让给青岛中金渝能置业有限公司。年月日，青岛市规划局以青规函业字号文，下达了该地块地上总建筑面积层数层高等规划条件和指标。年月日，青岛市规划局核发了该项目建设用地规划许可证青规用地字号年月日，青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地房地产权证青房地权市字第号第号第号年月日，青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准批复青发改财贸号对该项目予以核准立项年月日，青岛市规划局核发了建设工程规划许可证青规建管字号。二项目建设必要性符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划青岛市城市总体规划中提出沿山东路香港中路围绕市政府办公区形成以行政办公商务商贸为主城市主中心，并作为青岛市中心商务区。因此，青岛国际贸易中心建设，有利于提高城市稀缺土地集约利用率，符合青岛市发展楼宇经济编制依据投资项目可行性研究指南试用版二建设项目经济评价方法与参数第二版三房地产开发项目经济评价方法四山东半岛城市群总体规划五青岛市城市总体规划六青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准批复青发改财贸号七中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字号八中华人民共和国房地产权证青房地权市字第号第号第号九中华人民共和国建设工程规划许可证青规建管字号十建设单位提供其他资料第三节项目建设背景和必要性项目建设背景按照总后勤部通知精神，济南军区青岛第疗养院将第二疗养区内约公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛中金渝能置业有限公司以亿元中标，年月日，济南军区联勤部与青岛中金渝能置业有限公司签定了军用土地使用权转让合同，将该宗土地使用权转让给青岛中金渝能置业有限公司。年月日，青岛市规划局以青规函业字号文，下达了该地块地上总建筑面积层数层高等规划条件和指标。年月日，青岛市规划局核发了该项目建设用地规划许可证青规用地字号年月日，青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地房地产权证青房地权市字第号第号第号年月日，青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准批复青发改财贸号对该项目予以核准立项年月日，青岛市规划局核发了建设工程规划许可证青规建管字号。二项目建设必要性符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划青岛市城市总体规划中提出沿山东路香港中路围绕市政府办公区形成以行政办公商务商贸为主城市主中心，并作为青岛市中心商务区。因此，青岛国际贸易中心建设，有利于提高城市稀缺土地集约利用率，符合青岛市发展楼宇经济规划。有利于促进青岛市楼宇经济发展，带动周边商业繁荣楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。在建青岛国际贸易中心集写字楼酒店商业公寓等于体，可以迅速在此聚集大量人流物流和信息流，增强周边地区消费能力，带动周边餐饮娱乐商贸零售等行业繁荣发展，创造出十分可观楼宇经济效益。符合青岛市中央商务区建设规划青岛东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖山东路南京路福州路部分地区，已经规划作为中心，并且已经建成了近万平方米。在建青岛国际贸易中心位于香港中路号青岛金融街，地处青岛核心地带，在此规划建设国际写字楼五星级酒店商场公寓，完全符合青岛市中央商务区建设规划。第二章市场需求分析第节青岛市概况青岛市地处山东半岛南部位于东经北纬，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为平方公里，其中市区市南市北四方李沧崂山城阳黄岛等七区为