宅规划设计要求类别户型建筑面积套数总面积设计说明花园洋房五室二厅单厨三卫配套地面花园或屋顶花园五室带阳光房小计小高层电梯公寓层三室二厅层三室二厅层四室二厅小计合计二整体平面布局规划步行街形态考虑到项目所处市场层面，尽管主力店需要大面积空间，但本项目以大街组成步行街商业线索，以此组织街铺分布主要布局。街铺及面积分割商铺布局主要沿街道和主力主题店布置，面积分割为米进深，米开间。商场出入口商场出入口应根据地形标高不同而考虑设有个，在不同出入口可不考虑设计陈列橱壁，而相应设计为小型精品专卖商店。人流物流车流信息流等交通动线设计商业区内商铺采用单循环人流步行路线，少量设置机械交通辅助工具物流设置出入口，与外围主要交通大街连接车流统由现有寿星广场东北角引入地下，由西南出适当考虑智能系统在项目中运用。三建筑风格及外观风格建筑外观平整墙面外墙及部分立面多采用鲜色涂料，适当使用玻璃幕墙，达到节约成本与有效营造商业氛围。外立面颜色橙色与咖啡红合理运用。建筑顶部处理绿化与景观处理，休闲设施合理建设，以此吸引地下人流向上带动。标志建筑物与迎宾大道有机呼应，在项目北边规划建设大型形象视觉标识长寿精神柱，如雕塑。四平面组合及规划充分利用旧城改造契机，项目建筑应考虑沿用本城建筑传统风格同时着力体现以街道为主动线街区型建筑规划布局。适当表现以主力店，精品专卖店特色区为结构形态集合式商业区，力求在此地开发出种全新购物中心。以条大街带动商业氛围形成，重点设计以街为主临街铺面，实现物业销售价值最大化。设计压缩现有向阳街商业氛围，减少向阳街主要人流，降低对现有街道依赖性。地块内设计条主要街区大道，制造新街区人流动线，实施动线大手术。产品设计中步行街道应考虑以直线为主，少用或者不用曲线和弧线式步行街设计方式。商业步行街以层建筑结构形式为主，局部层。只做个临街面层，设计个主题广场，如阳光活力广场，都市生活广场和儿童游乐广场，分布置于主要街道交汇处，其中生活广场为主要景观制造点。地下商场处，约平方米，连接大主题广场，并在大广场处形成下沉式商场出入口半地下商场平方米，考虑与现有寿星广场休闲购物中心精品专卖店条街和项目住宅群相呼应。第五章项目建设进度及销售计划工程建设进度初步计划项目拆迁工作由政府组织实施，预计年年底完成拆迁交付场地整个项目开发周期预计为年年月至年月，具体工程进度见下表工程进度实施计划表序号工作名称年年前期工程设计报建及前期手续基础工程主体工程设备安装内外墙装饰内部装修配套及绿化工程二项目销售计划营销思路及原则确保项目规划主力店经营成功招商对固定资产总额亿元地方可支配财政收入亿元全区年末存款余额亿元旅游收入亿元城镇职工人均年收入元年数据同比增长长寿区商贸发展状况年全区社会消费品零售总额亿元，同比增长商贸餐饮业营业额亿元，占其中批发零售业亿元，餐饮业亿元连锁经营销售额亿元，占社会消费品零售总额。近几年来长寿区商贸都在高速发展，根据长寿区近三年商贸发展规划流通规模将更大，社会消费品零售总额每年以速度增长，力争突破亿元商贸餐饮业增加值达到亿元，占全区比重达到连锁经营零售额每年以速度增长，达到亿元，占社会消费品零售总额比重提高到。二地区住宅市场分析开发总量分析从年到年长寿区房地产投资额和开工面积来看，长寿区房地产市场并不活跃，甚至还有萎缩趋势。年长寿区房地产投资指标年份投资总额亿元增长率开工面积万平方米总开工面积增长率其中住宅开工面积增长率长寿楼盘以住宅物业为主，目前在售在建楼盘大约有多个，总供应量约有万平方米。住宅价格分析长寿商品房不多，大多为多层非电梯房，均价大概在元平米之间，最高价是少数两个电梯房，房价达到元平米左右以上面积计算方式为建筑面积。现阶段长寿消费者普遍能够接受元平米住宅价格，考虑到长寿区经济和商贸高速发展，以及房地产级供应量限制，长寿区住宅价格还有上升空间。住宅特点分析长寿区住宅大体呈现以下特点住宅以多层为主，仅有望江阁，嘉能盛世桃苑两个楼盘为带电梯单体小高层多层住宅单价集中在元平方，小高层则为元平方户型面积多在平方，即三房两厅，四房两厅，占据供应量以上，二房二厅则在平方户型空间结构以错层供应量最大，平层，跃层供应量较小新建小区户型内部空间设计基本无大错，全部实现四明，户型方正，无异型房，功能配备为客厅餐厅书房阳台卫生间等基本功能，尚未引入重庆时下流行空中花园，功能房阳光房落地窗等概念，而衣帽间储藏间保姆间等功能房出现较少与重庆主流住宅总论项目概况项目名称协信百年广场项目地址重庆市长寿区城关镇项目业主重庆长信房地产开发有限公司法人代表邹淑媛注册资金万元经营范围房地产开发物业管理项目规模及内容项目占地面积亩拟建建筑面积平方米，其中区面积，区面积，区面积，共有个车位二项目业主简介重庆长信房地产开发有限公司是重庆协信控股集团有限公司的全资子公司。重庆协信控股集团有限公司前身为重庆协信实于缺乏整体规划，商业布局比较杂乱，建筑趋于老化交通组织落后，广场休闲设施不足，无法满足作为长寿区中心地位日益增长经济文化发展要求。长寿区当地居民和各界人士普遍认为该地区严重缺少高档次集购物休闲娱乐饮食于体商业设施。三项目综合分析项目背景分析长寿经济在高速发展。从年到年，长寿区增长率平均为，超出重庆市平均水平，而且今年也将保持增长速度。长寿区区委区政府对本项目高度重视。政府已对商业步行街有了初步规划要按照在休闲中购物，在购物中休闲现代购物理念建设，从区法院路口至沙井市场城校路口，包括区公安局政府大院全部拆迁后加大招商引资力度，按米左右长度重建条商业步行街，引入家国内大型商贸企业入场经营，新建各种专卖店连锁店超市特色店精品店个，新增商业营业面积万平方米，同时将华夏大酒店路口至体育村路口向阳路改造成商业步行街部分。该规划构思对于本项目开发不多地块进行商业物业开发，争取赢得最后块蛋糕。次级商业中心在悄然崛起。五大商圈竞争日益激烈，开发商已经开始转向次级商业中心寻找投资机会，因此大坪巴南北碚等地商业设施供应量正在急剧增长。城郊购物中心将成为下个投资亮点。随着经济进步发展，人们收入水平不断提高，城市人口会不断向郊区转移同时由于城市中央商业区竞争日益激烈，从经营成本角度考虑，投资者将会更愿意把握城郊投资机会。四重庆市房地产业发展前景分析尽管直辖后重庆经济快速发展，但摆在我们面前现实是城市化率还相对较低。目前重庆城市化率为，足足比全国城市化率低了个百分点。按照规划，到年，全国城市化率将达到，重庆将达到。这种增长意味着到年，重庆城市化人口将达到万人，新增城市化人口将达到万人。提高城市化率，就是推进城市化。而城市化核心产业就是房地产业和基础产业。按照政府规划到年重庆城镇人均居住面积将由现在平方米达到平方米。这意味着新增城市人口需要住宅达到亿平方米。加上现有城镇人口人均提高平方米住宅，在未来年时间里，重庆住宅新增需求将达到亿平方米。如果平均下来，仅新增量这块，重庆每年需求住宅面积将达到万平方米。由此可见重庆房地产还将继续保持高速发展趋势。同时，根据重庆政府经济发展计划，到年，重庆产值将达到亿元。这大体相当于现在上海。当重庆达到这规模，重庆写字楼酒店以及大型商场等物业需求市场也会迅速膨胀，这也预示着重庆商业地产开发商正面临着千载难逢发展良机。二长寿区房地产市场分析长寿区背景资料长寿区交通地理状况长寿区位于重庆主城东郊，距主城区余公里，幅员面积平方公里，辖个镇个乡个村居，总人口万，通过渝长渝涪长梁高速公路与主城区及涪陵梁平县相连，区位优势较明显。目前，长寿区已全面实现村村通公路目标，区域骨干公路和乡镇主要公路基本硬化完毕，水泥公路近公里，实现了全区乡镇通水泥公路。境内渝长长涪长梁三条高速公路交汇，五座互通式立交桥使地方路网与高速公路融为体，三个即将建成渝怀铁路停靠站，规家坪商圈南坪商圈和观音桥商圈。重庆商业设施供求趋势五大商圈会更进步发展。根据指数推算，即使是商业最发达解放碑商圈和沙坪坝商圈，其商业设施仍未饱和，其他诸如杨家坪商圈南坪商圈和观音桥商圈更是远远没有达到饱和程度。因此这些核心商圈还有较大发展空间，开发商会充分利用剩余为数不多地块进行商业物业开发，争取赢得最后块蛋糕。次级商业中心在悄然崛起。五大商圈竞争日益激烈，开发商已经开始转向次级商业中心寻找投资机会，因此大坪巴南北碚等地商业设施供应量正在急剧增长。城郊购物中心将成为下个投资亮点。随着经济进步发展，人们收入水平不断提高，城市人口会不断向郊区转移同时由于城市中央商业区竞争日益激烈，从经营成本角度考虑，投资者将会更愿意把握城郊投资机会。四重庆市房地产业发展前景分析尽管直辖后重庆经济快速发展，但摆在我们面前现实是城市化率还相对较低。目前重庆城市化率为，足足比全国城市化率低了个百分点。按照规划，到年，全国城市化率将达到，重庆将达到。这种增长意味着到年，重庆城市化人口将达到万人，新增城市化人口将达到万人。提高城市化率，就是推进城市化。而城市化核心产业就是房地产业和基础产业。按照政府规划到年重庆城镇人均居住面积将由现在平方米达到平方米。这意味着新增城市人口需要住宅达到亿平方米。加上现有城镇人口人均提高平方米住宅，在未来年时间里，重庆住宅新增需求将达到亿平方米。如果平均下来，仅新增量这块，重庆每年需求住宅面积将达到万平方米。由此可见重庆房地产还将继续保持高速发展趋势。同时，根据重庆政府经济发展计划，到年，重庆产值将达到亿元。这大体相当于现在上海。当重庆达到这规模，重庆写字楼酒店以及大型商场等物业需求市场也会迅速膨胀，这也预示着重庆商业地产开发商正面临着千载难逢发展良机。二长寿区房地产市场分析长寿区背景