目按时完成。二工程进度安排本项目可行性研究报告批复后，将尽快着手进行前期准备工作，及时委托社会信誉度高设计单位编制初步设计和施工图设计，并提前进行场地平整工作，上述各项工作预计可个月内完成，年月份可望开工建设。本项目建设拟采用滚动开发方式，建设期个月。施工进度计划表序号项目名称年年年可研报告编制与审批勘察设计初步设计与施工图设计建筑工程施工配套设施总体竣工验收三实施措施工程招标制根据国家关于工程建设项目招标范围和规模标准规定，该项目属于关系社会公共利益公众安全公用事业项目，在其规定招标范围内，项目勘察设计施工监理以及重要设备材料等采购，均应按要求进行招标。依据项目单位实际情况，招标组织形式应实行公开招标。招标具体内容由项目审批部门核准。工程监理制由于本项目工程量大，建设标准要求高，建设工期紧，建议在工程建设监督方面，应尽量按国家有关规定选择有资质和实力监理单位，采取委托全过程式监理方式。项目法人制根据有关要求，本项目建设必须实行项目法人责任制和责任追究制，由项目法定代表人对建设全过程和工程质量总负责。项目合同制建设单位应按照中标结果和建设内容与勘察设计单位施工单位设备安装单位装饰装修队伍设备供应商签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要求和合理工期总造价，明确双方责权利及约束机制。第十章投资估算与资金筹措第节投资估算估算依据山东省建筑工程综合定额山东省安装工程综合定额莱芜市材料预算价格同类工程造价情况现行投资估算有关规定。二总投资估算开发成本土地成本，本项目总地价按元计算，土地成本为元万元。前期工程费，共计万元。前期工程费用表序号项目计算依据金额万元规划及施工设计费元监理费元合计元建安工程费，共计万元。建安工程费用表序号项目单价元工程量金额万元土建安装工程费共计基础设施配套费，共计万元。基础设施配套费用表序号项目名称折合建筑面积平方米单价合价室外排水道路按室外总面积计围墙大门小型公建区内室外电气区内室外给水采暖施工期水电办公临时设施区内室外绿化工程折合室外总面积计区内室外景观工程按室外总面积计合计上缴政府费用，共计万元。上缴政府费用表序号项目名称折合建筑平米单价元平方米总额万元城市规划费用城市基础设施配套费质检费施工图审查费质量监督费开发费散装水泥费施工图消防审查费人防建设费气象局技术服务费抗震审查费小计环境监测费合计不可预见费用，共计万元。主要有以下几项第，在市场条件下，建材价格是不断变动，这就存在三材差价因素。第二，在进行技术设计，施工图设计和施工过程中变更设计时，都会增加工程费用。第三，用于般自然灾害造成损失和预防自多雨塌方等对工程质量进度和投资影响。二是当地出现异常地质气候水文等不可抗拒自然灾害。规避以上风险主要策略有搞好水文地质勘探工作搞好项目建设招标工作做出工程施工进度详细计划，购买工程保险进行风险转移等。政策风险目前，我国在房地产开发行业出台了大量行之有效政策，保障该种类市场良好经营，并发挥了定作用。但是，还有很多薄弱环节有待加强，仍需要全社会全方位共同努力多策并举。外部环境风险外部自然环境社会环境经济环境和政府相关政策等因素变化，也可能引起风险。该项目所在位置交通便利，环境优美，将能够给房地产开发商提供个方便开发环境，增加该项目收益。但仍要注意和周围人文环境以及市场政府衔接，避免形成矛盾，规避不必要损失。其他风险随着钢材价格不断升高，产品成本不断增加，导致产品价格波动，从而给投资者带来风险。总之，应提高风险意识，实施风险控制，以尽可能低风险成本来降低风险发生可能性，并将风险损失控制在最小程度。第三节项目市场需求及价格分析项目市场前景分析通过对莱芜市房地产行业研究分析，我们认为该项目市场定位以人为中心，以整体社会效益，经济效益与环境效益三者统为基准点，以现代生活方式为导向，通过对居住环境营造，使消费群体在日常生活中体验种新生活方式突出文化氛围与绿色环境，以特色景观设计为主题，让本项目成为城市居住最佳选择地。销售对象主要定位于莱钢集团职工，销售对象工作稳定，收入较高。通过市场调查，可以预测未来几年钢城区房地产市场形势依然良好，支撑房地产市场走势因素主要有以下几个方面莱钢经济快速平稳发展，不仅使得职工生活水平有了较大提高，也带动了周边地区经济发展。房地产业作为经济发展先导性和基础性产业，效果最先显现出来随着福利分房制度取消，商品房已经推行莱钢职工购买能力和价格承受能力逐步增强，周边村落部分人员也有较强购买潜力随着莱钢经济发展规模扩大，莱钢人口增加包括外来人才涌入，扩大了对住房需求莱钢旧有生活小区由于建设年代较早，面积户型和配套设施等已经陈旧落后，不能适应居民现代生活需求总论第节项目概况及承办单位项目名称莱芜市房地产开发项目莱芜市住宅小区建设项目二项目建设地点项目位于莱芜市黄庄洪沟村西，力源大街南，樱花园小区内。三项目建设期本项目建设期为个月。四项目承办单位单位名称房地产开发有限公司注册资本燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。多年平均降水量为毫米。全年主导风向为东北西南风。二地温与冻土区内年均地温为，地面温度变化趋势是春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在以上然后地温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在以下。月份地温均在以下，月份均在以下，月份平均达到，月份均降至以下。三配套条件给排水项目区位于莱芜市钢城区自来水公司供水范围内，本项目拟采用自来水公司提供自来水利用城区已有雨污干管，可就近排入。供电莱芜市电力供应充足，用电有保证。燃气和供热城区敷设有燃气和热力管道，项目用气和供热比较方便，本项目可根据需要灵活考虑气源和热源。通讯钢城区通讯网络已经健全，网通铁通联通电信等通讯网络部门均可供选择并能保证项目通讯网络需要。交通项目位于钢城区力源大街南，方便交通条件为居民出行带来了便利。四工程地质条件本项目区址内地质情况满对促进莱芜市房地产市场健康发展，扩大内需保持国民经济发展良好势头推动经济结构调整提高居民消费水平和质量扩大就业促进科技进步和可持续发展都有着重要意义。第三章市场分析及建设规模第节莱芜市房地产宏观状况分析近年来，随着我市国民经济持续快速增长，经济实力逐年增强，城市面貌焕然新，城镇居民收入持续增加。在诸多利好因素和相关政策影响和推动下，我市房地产开发投资持续升温，呈现快速发展良性发展态势，对拉动国民经济增长改善居民居住条件发挥了重要作用。目前我市房地产业运行基本特点房地产开发投资快速增长，投资规模继续放大。自年启动开发区以来，外来资金蜂拥而入，吹响了我市房地产开发号角，大批花园式住宅小区拔地而起，我市房地产市场由初创进入到了快速发展时期。年城市居民人均住房使用面积达到平方米，比上年增加平方米农村居民人均居住面积达到平方米，比上年增加平方米。供需基本平衡，产销两旺。从需求来看，莱芜房地产市场发展具备充分需求支撑，具体表现在以下三个方面换房高峰即将到来。从时间来推算，今年是全面房改第十个年头，由于旧房在结构面积位置等方面都不同程度地存在定缺陷，已经越来越不能满足较富裕阶层要求，新房市场需求潜力比较大。城市建设步伐加快，城区面积扩大，城镇人口迅速膨胀，为房地产开发提供了载体。收入不断增长，为购房提供了经济基础。年城市居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出元，增长。农民人均纯收入元，增长人均消费性支出元，增长。城市居民恩格尔系数，农村居民恩格尔系数。城乡居民人均储蓄元，比上年增加元。从供给看，良好经营业绩为开发商持续增加投入提供了可靠资本保证。据初步测算，全市完成建筑业总产值亿元，增长。全年房屋建筑施工面积万平方米，增长房屋竣工面积万平方米，其中住宅竣工面积万平方米。考虑到结算迟缓预售房未纳入销售等原因，商品房供销基本平衡，产销两旺房地产企业对行业发展态度乐观，企业家信心足。从市企调队今年季度房地产景气调查数据来看，我市房地产业景气指数直处于非常景气区间，在工业建筑业交通住环境，符合莱芜市国民经济和社会发展十五规划纲要要求。三有利于提高钢城居民生活水平十五期间，随着房改政策住房市场开放政策住房金融政策陆续出台，钢城区在经济大发展背景下住房建设同样取得了较大成就，城乡居民住宅条件得到了很大改善，生活水平得到了较大提高。总之，房地产产业关联度很高，对经济增长影响力大。本项目建设，对促进莱芜市房地产市场健康发展，扩大内需保持国民经济发展良好势头推动经济结构调整提高居民消费水平和质量扩大就业促进科技进步和可持续发展都有着重要意义。第三章市场分析及建设规模第节莱芜市房地产宏观状况分析近年来，随着我市国民经济持续快速增长，经济实力逐年增强，城市面貌焕然新，城镇居民收入持续增加。在诸多利好因素和相关政策影响和推动下，我市房地产开发投资持续升温，呈现快速发展良性发展态势，对拉动国民经济增长改善居民居住条件发挥了重要作用。目前我市房地产业运行基本特点房地产开发投资快速增长，投资规模继续放大。自年启动开发区以来，外来资金蜂拥而入，吹响了我市房地产开发号角，大批花园式住宅小区拔地而起，我市房地产市场由初创进入到了快速发展时期。年城市居民人均住房使用面积达到平方米，比上年增加平方米农村居民人均居住面积达到平方米，比上年增加平方米。供需基本平衡，产销两旺。从需求来看，莱芜房地产市场发展具备充分需求支撑，具体表现在以下三个方面换房高峰即将到来。从时间来推算，今年是全面房改第十个年头，由于旧房在结构面积位置等方面都不同程度地存在定缺陷，已经越来越不能满足较富裕阶层要求，新房市场需求潜力比较大。城市建设步伐加快，城区面积扩大，城镇人口迅速膨胀，为房地产开发提供了载体。收入不断增长，为购房提供了经济基础。年城市居民人均可