，地处莱西新兴商务中心区。期独栋别墅现房发售，户均占地亩，超大私家庭院空间人性化户型布局，全明设计，间间采光户户通风，双层中空玻璃隔音隔潮，度观景外飘窗，超大私家露台免费赠送小区内设有大型假山喷泉水榭亭台园林艺术与自然巧妙结合，处处体现以人为本设计理念规划主要体现自然环境与建筑和谐共鸣喷泉广场水榭亭台儿童游乐场健身路径游移点缀，贯穿社区之中，随势造景，构成个完美功能空间和人性化艺术空间，真正实现人与自然人与建筑之间亲密接触。信步其中，暂抛闹市喧嚣，独享天地恬淡和朴雅,四区域消费结构客户群体分布状况从该市房产局掌握数据看，近三年来，外地人购房比例分别占，大约三分之。产生这种现象背后到底有哪些深层次原因除了相继出台房地产政策，刺激了人们持币待购心理，使得刚性需求得以释放外，作为主管部门莱西房产管理局与开发企业携手，通过参加各种房展会等形式加大促销宣传力度，刺激了消费，也是重要原因。当然，莱西区位交通环境房价等优势，也都是吸引外地人购房张张王牌。客户群体消费观念及住房改善需求城市化进程带来刚性需求以及越来越多工业企业迁至莱西，提供了众多消费需求，当地居民购房观念首选是新房。而莱西市相对低廉房价对于见惯了高房价外来人口来说，在莱西置业，没有理由不选择当地比较高端楼盘项目。客户群体购房能力从各个新盘收集资料显示，前来看房选房主力军主要来自青岛市，这部分人购房动机主要以养老或者度假置业为主。相对莱西房价，即使是比较高档楼盘，对这部分人来说经济上般不成问题。房产投资方面需求对个赶上了发展快车新兴城市来说，基础设施建设是首先要解决问题。不论从当地政府还是驻扎莱西企事业单位来讲，硬件设施建设和人才引进，都必须以房地产开发为前提。所谓兵马未动，粮草先行。投资房地产需求还是相当明显。供需关系分析当地居民购房需求比较平稳，加上外来人口享受型置业需求，供需基本比较平衡。但未来发展趋势必然会要求提供更多房源，毕竟房地产开发是项长期存在行为。五优势及劣势分析有利因素城市化进程加快莱西市与中国东部大部分中小城市样进入了高速城市化阶段，目前正进入高速城市由政府垄断，土地出让市场，就是级市场，房地产开发业上游，上游土地由政府垄断，在现有国情下，人多地少，所以中央政府对下级政府无论是征农用地变成建设用地征地计划，还是供应市场出让计划，这两个计划都是由上级政府给下级政府下达指标，通过计划式指标管理来控制土地能够进入房地产开发市场，能进多少，不是完全按照投资商需求来供应土地，这是和国外个很大区别。正是因为这样，虽然现在房价今年涨得很快，些城市土地放量比前年多些，但是还有些城市土地也放不出来多少，不是完全自由市场经济机制来调节。所以在这种情况下，在土地出让征地，通过计划管理情况下，投资泡沫就很难产生，也就是过度投资现象在大陆多数城市不容易出现。政府向市场出让开发用地规模是受到国家整体宏观调控限制，这样就不容易出现过度投资，就不容易出现在两年之内快速产生供过于求局面，也就不会轻易地导致供过于求之后市场拐点之后房价大幅调整下跌。当房价涨到定程度，到购买力被消化得差不多时候，成交量会发生变化，成交量会下降，会导致房价再进步上升产生定阻力，甚至出现停滞，稳定在个价位上，这种情况下是存在，但是可能要持续段时间，通过时间和购买力进步积累，再产生新交易量，这种情况在大陆城市是个基本特征。先看经济发展环境。首先看中国经济复苏，在年时候，从国际到国内相对来说比较紧张，比较悲观，但是通过强势政府揽子投资计划，宏观调控能调度资源比较多，所以调控力度比较大，就产生了第部分概要报告编制目的通过对莱西北京路目标项目的分析研究，市场预测，以及该项目的投资分析，风险分析和财务分析，以期探讨该项目实施的可能性公司提供决策依据对该项目的前期策划，开发经营，组织实施，市场营销，运营管理等提出初步的概要性意见或建议该项目的定位及概念设计提供基础资料。二编制依据城市居住区规划设计规范青岛市城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设置规定民用建筑设计通则住宅设计规范建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范影响房地产业发展主要因素。经济，需要宏观经济持续发展，奠定人们整体购买力基础。人口，就是人口增长。个是人口总量增长增加了对房地产需求，个是城市化。技术，技术因素使得房地产开发产品类型发生改变，比如建造高层建筑能力在增强，影响到房地产产品类型。土地使用模式，国外有国外模式，中国土地使用模式将来也会发生变化。从土地拿地形式来说，由政府征收农用地变成国有土地然后再出让，叫土地储备，通过储备，老城区旧城改造完成了土地舒化，拆迁进入市场，将来也可能农村房地产市场会启动，农村集体土地会以定形式进入开发商领域。金融体系，支持开发商金融产品，目前来说比较少，主要是银行贷款开发企业上市，从股市上融资。相对于欧美，尤其是美国来说，美国这轮金融风暴就产生于房地产金融衍生产品次贷危机。房地产类型开发商，开发商构成和开发能力，还有政府对房地产业管理模式。就住宅来说，提供住房保障覆盖面。这些都会影响到会越来越少，因为土地面积增长是很困难，即使黄河三角洲能够不断造陆，每年预计形成十几平方公里面积，填海造地也是非常少，随着人口增长，人均土地在减少。这些土地中，它价值是不均衡，主要表现为城市土地值钱，现在正好赶上了城市化进程。按照国际经验，超过就已经开始加快城市化了，是快速城市化时候，直持续到城镇人口比例，农村人进城转化才能降低。所以从城市化未来发展空间来说，也有很大空间，从，还有总人口比例，也就是说还有好几亿人口还需要从农村逐渐转移到城市，转移到城市就需要有居住场所，不论是购房还是租房，都需要有居住场所，还需要有工作场所，这些都需要通过房地产开发经营提供市场产品，当然有部分也需要政府保障性住房建设，来解决城市化建设对房地产大量需求。所以从长期来看，不光是中国，世界上多数国家发展经验证明，房地产也随着经济发展，在经济增长过程中房地产产品个基本特征就是能够保值增值，能够抵御通货膨胀负面影响。当然也有少数年份，短时期内会出现价格下跌。下跌时段和增长时段相比较，肯定是上升时段经历时间长，增长空间大，而下跌时段相对短，价格下跌空间也相对小些。我们经历了多年增长，年部分城市出现了小幅度波动，价格下跌。从国外来看，房地产发展也有周期性，周期般来说有五到八年成长上升，就是涨价有到两年，最多三年会有价格稳定和回调，有定幅度下跌。这是国外在自由体制市场下情况。我们国家和国外还有些市场经济不同，中央政府直在说减少。这些土地中，它价值是不均衡，主要表现为城市土地值钱，现在正好赶上了城市化进程。按照国际经验，超过就已经开始加快城市化了，是快速城市化时候，直持续到城镇人口比例，农村人进城转化才能降低。所以从城市化未来发展空间来说，也有很大空间，从，还有总人口比例，也就是说还有好几亿人口还需要从农村逐渐转移到城市，转移到城市就需要有居住场所，不论是购房还是租房，都需要有居住场所，还需要有工作场所，这些都需要通过房地产开发经营提供市场产品，当然有部分也需要政府保障性住房建设，来解决城市化建设对房地产大量需求。所以从长期来看，不光是中国，世界上多数国家发展经验证明，房地产也随着经济发展，在经济增长过程中房地产产品个基本特征就是能够保值增值，能够抵御通货膨胀负面影响。当然也有少数年份，短时期内会出现价格下跌。下跌时段和增长时段相比较，肯定是上升时段经历时间长，增长空间大，而下跌时段相对短，价格下跌空间也相对小些。我们经历了多年增长，年部分城市出现了小幅度波动，价格下跌。从国外来看，房地产发展也有周期性，周期般来说有五到八年成长上升，就是涨价有到两年，最多三年会有价格稳定和回调，有定幅度下跌。这是国外在自由体制市场下情况。我们国家和国外还有些市场经济不同，中央政府直在说我们搞是中国特色社会主义市场经济，中国特色和国外市场经济有什么不同我们政治体制是在中央集权制体制下，是大政府强势政府管理之下运行市场经济，在国外其他国家都是比较分权政府，相对来说政府可以运作资源比中国政府要少得多，比如土地资源。我们土地是公有制，而国外大部分国家都是土地私有制，土地私有制情况下更容易按照自由市场机制来运行，市场能够有更好调节作用。比如年好多城市房价都快速上涨情况下，国外遇到这种情况下就会有更多投资商进入这个行业，来赚取利润，吸引投资商多，它获取土地机会就增加，因为土地卖利方也会看到市场上低价升值了，愿意卖出，这样投资就会大量增加，直增加到两年之后，供应市场房子可以交易房源大量增加，房价在这个过程中也在增加。这种情况下，由于供应量明显增大，供求关系可能会发生定变化。原来供不应求情况下涨价涨得快，但是到了供过于求话，房价就会出现拐点，可能就要回调。这种情况下在国外容易出现投资泡沫，也就是投资过度。投资泡沫出现之后，就会影响到房价，房价就会出现回调。这个周期就由上升期转变为箫条周期。但是在中国，土地市场是由政府垄断，土地出让市场，就是级市场，房地产开发业上游，上游土地由政府垄断，在现有国情下，人多地少，所以中央政府对下级政府无论是征农用地变成建设用地征地计划，还是供应市场出让计划，这两个计划都是由上级政府给下级政府下达指标，通过计划式指标管理来控制土地能够进入房地产开发市场，能进多少，不是完全按照投资商需求来供应土地，这是和国外个很大区别。正是因为这样，虽然现在房价今年涨得很快，些城市土地放量比前年多些，但是还有些城市土地也放不出来多少，不是完全自由市场经济机制来调节。所以在这种情况下，在土地出让征地，通过计划管理情况下，投资泡沫就很难产生，也就是过度投资现象在大陆多数城市不容易出现。政