户，针对长住客户，给予定奖励或优惠。餐饮销售增加菜品品种和特色菜，提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要常抓不懈工作，同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮销售举办美食节，扩大餐饮知名度根据每年节庆推出相应团圆宴谢师宴长寿宴婚庆宴等开展有奖市场开发，是影响酒店经济效益重要因素，酒店要在有限客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人散团比例。在开拓散客市场目标上，重点是通过北京南站到达高铁客户资源。具体计划采用如下销售方式与高铁服务和杂志合作，进行宣传。加强与本地企事业单位联系，争取成为其接待外地客人订点酒店针对散客，实行客房餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮娱乐方面享受不同程度优惠，并可统结算根据不同客人需要，设计多种房间包价套餐含客房餐饮大力发展长住客户，针对长住客户，给予定奖励或优惠。餐饮销售增加菜品品种和特色菜，提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要常抓不懈工作，同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮销售举办美食节，扩大餐饮知名度根据每年节庆推出相应团圆宴谢师宴长寿宴婚庆宴等开展有奖销售活动，如福寿宴良缘宴，赠送客房，折价券及鲜花赠送等活动通过与旅行社和导游合作，增加旅行社指定用餐，增加团队自点餐和风味餐消费。提高回头率措施通过促销，把客人吸引进来，留住客人，提高回头率是关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回头率，才能保证酒店客房出租率和餐饮收入稳定上升。留住客人手段除了良好硬件配套措施外，还要为客人提供良好软件服务包括服务餐饮菜品质量其他营业部门高标准服务等，同时也可以采用些赠送和让利措施如推行住房消费积分卡，消费达到定金额或住房数量，享受赠送房，赠送娱乐服务和优惠折扣奖励。销售激励制度酒店将根据实际情况，制定针对酒店销售部前厅餐饮部等部门销售奖励制度，保证员工促进酒店销售积极性，如制定内部员工合理客房提成奖励制度。针对各合作单位和个人指定奖励政策。第五章投资估算和资金筹措投资估算本项目整栋共层，地上层，地下层，每层平米，共计平米。整体投资估算为千万元。资金筹措待双方确定合作后，根据合作方式确定双方权责及出资比例方式。第六章财务分析与赢利预测财务分析根据目前酒店附近类似酒店客观消费水平及平均入住率，结合酒店出租情况，计算有叫醒服务等，由于些酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目商务兼办公功能市场上开始出现了纯粹面向办公功能行政公寓，所以部分写字楼所能提供服务项目将会慢慢融合进来。本项目拟订价格与服务设施项目名称租金水平美金月套使用面积户型本项目居配套设施与服务购物中心健身中心游泳池中西餐厅超市咖啡银行酒吧商务中心药店诊所美容洗衣店多功能厅本项目与其他项目相比较优劣势分析项目优势得天独厚地理位置位于大红门商圈西邻，三四环路中间，距离新崛起北京南站高端人群到达地点比较近，非常适合经常往返北京各种高端人士长期居住。同时，北京园博园建成和南水北调卢沟桥水系全面恢复，将为南城高端居住人士提供比较便捷休闲场所。便捷交通距离北京西站北京南站北京站南苑机场都比较方便，同时通过地铁号线和地铁号线到达北京最繁华中关村西单国贸大红门商圈都是车直达，不到半小时路程。特别是距离承担整个北京乃至北方服装五金小商品大红门商圈不足钟路程，租住便捷服务到位设备齐全酒店式公寓，势必适合来京做生意中外商贾需求。绿色环保宜居环境由于是新建项目，本项目将充分利用项目后发优势，在设计建设用材方面都将广泛引进节能环保概念和产品。经营成本优势由于本项目开发用地是合作方自有用地，所以在项目前期开发方面大大节约了费用，同时由于合作方特殊身份，也方便项目前期报批，节约了时间和资金成本，为项目成功运用奠定了比较好基础。项目劣势品牌自主品牌在经营初期将有个相对长期创立过程，管理体系经营支持体系都需要在工作中不断磨合总结和改进。加盟品牌能迅速获得个成熟销售网络，并能在管理上得到指导。但加盟经营将限制本身长远发展，加盟费用提升了经营成本。人力资源做为个高端项目，不同于般意义上盖房子，收租子，项目要求有专业团队进行策划宣传设计规划建设以及后期管理，所以在项目实施之初要重视人力资源储备和建设。分析与解决方案综合各方面情况分析，本项目得天时地利政策市场资金优势，但项目品牌和团队建设是个问题，有待解决。酒店经营在于市场拓展和成本控制，在市场拓展方面，因为有便捷交通和北京政策方面契机以及地理位置优势，所以关键客源问题将迎刃而解。所以在客源问题解决以后，管理人员专业度和员工素质与储备将突显出来，对此，在招聘中应积极联系多家职业培训学校，招募和储备批接受过培训员工，另外应从社会招聘中引进些有经验有能力骨干员工和中高层管理人员，并以完善规章制度和有力培训使服务团队达到企业和商务客源与各个房屋中介公司合作和在大红门地区做适当广告就不愁大批长期客户入住。散客客源散客客源市场开发，是影响酒店经济效益重要因素，酒店要在有限客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人散团比例。在开拓散客市场目标上，重点是通过北京南站到达高铁客户资源。具体计划采用如下销售方式与高铁服务和杂志合作，进行宣传。加强与本地企事业单位联系，争取成为其接待外地客人订点酒店针对散客，实行客房餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮娱乐方面享受不同程度优惠，并可统结算根据不同客人需要，设计多种房间包价套餐含客房餐饮大力发展长住客户，针对长住客户，给予定奖励或优惠。餐饮销售增加菜品品种和特色菜，提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要常抓不懈工作，同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮销售举办美食节，扩大餐饮知名度根据每年节庆推出相应团圆宴谢师宴长寿宴婚庆宴等开展有奖业市场情况年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。年前两个月，中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新高，分别达到万人次和亿美元，实现增长和春节黄金周期间全国旅游人数达万人次，旅游收入亿元人民币，分别同比增长和出境人数达万人次，同比增长。从发展势头上看，年中国旅游业势头十分喜人。旅游客源快速增长。些酒店更加趋向于专性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。主题酒店经济型酒店和些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明市场形象拥有着更强竞争力。而年北京奥运会，大大推动酒店业发展，所以宾馆酒店行业在未来几年前景将看好。据北京奥组委官方保守预测，北京奥运会期间，国外旅游者可能达万，而国内观众总人数也将达万万人。与目前北京可比项目分析与本项目有可比性酒店式公寓租金情况项目名称租金水平美金月套使用面积户型国贸公寓建面居嘉里中心建面居雅诗阁建面居凯宾斯基公寓居丽苑公寓建面居丽都公寓建面居京城大厦建面居盈科中心建面居丽晶苑建面居三全公寓建面居瑞士酒店建面居福景苑建面居东湖别墅公寓建面居北京国际俱乐部公寓居万国公寓建面居东方豪庭公寓建面居酒店公寓租金基本上和甲级或顶级写字楼租金持平，租金水平和顶级写字楼水平相当。与本项目有可比性酒店公寓目前配套设施情况配套服务项目百分比配套服务项目百分比健身房健身中心诊所游泳池电影院儿童活动室儿童游乐场花园餐饮咖啡超市台球室桑拿网球场商务中心高尔夫练习场健康俱乐部酒吧银行药店购物中心从酒店公寓使用者对度计划本案项目如双方能达成合作意向，希望在年下半年进行项目论证设计及各项手续申报工作，预计在年建成，争取在年上半年开业。本案项目资金量大概需要万左右，作为项目投资方北京市方庄龙腾达业综合市场有限公司有实力进行投资，所以在项目市场前景和资金都没问题情况下，希望合作各方全力以赴完成各个环节工作，使项目尽早实施。希望双方高层审时度势，睿智决策，尽快决定，然后好尽快进入项目启动工作中来。第二章市场调研及前景预测北京酒店业市场情况年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。年前两个月，中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新高，分别达到万人次和亿美元，实现增长和春节黄金周期间全国旅游人数达万人次，旅游收入亿元人民币，分别同比增长和出境人数达万人次，同比增长。从发展势头上看，年中国旅游业势头十分喜人。旅游客源快速增长。些酒店更加趋向于专性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。主题酒店经济型酒店和些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明市场形象拥有着更强竞争力。而年北京奥运会，大大推动酒店业发展，所以宾馆酒店行业在未来几年前景将看好。据北京奥组委官方保守预测，北京奥运会期间，国外旅游者可能达万，而国内观众总人数也将达万万人。与目前北京可比项目分析与本项目有可比性酒店式公寓租金情况项目名称租金水平美金月套使用面积户型国贸公寓建面居嘉里中心建面居雅诗阁建面居凯宾斯基公寓居丽苑公寓建面居丽都公寓建面居京城大厦建面居盈科中心建面居丽晶苑建面居三全公寓建面居瑞士酒店建面居福景苑建面居东湖别墅公寓建面居北京国际俱乐部公寓居万国公寓建面居东方豪庭公寓建面居酒店公寓租金基本上和甲级或顶级写字楼租金持平，租金水平和顶级写字楼水平相当。与本项目有可比性酒店公寓目前配套设施情况配套服务项目百分比配套服务项目百分比健身房健身中心诊所游泳池电影院儿童活动室儿童游乐场花园餐饮咖啡超市台球室桑拿网球场商务中心高尔夫练习场健康俱乐部酒吧银行药店购物中心从酒店公寓使用者对配套服务设施需求情况来看购物场所中餐厅咖啡厅洗衣店银行健身房西餐厅游泳池商务中心必须配置，酒吧洗浴中心邮局多功能厅可以考虑会议室茶馆基本上不用考虑。与本项目有可比性酒店式公寓物业服务项目情况从目前酒店公寓提供服务内容来看，主要包括家居清洁洗熨及送衣