（终稿）珠宝及工艺品文化广场新建项目可行性研究报告投资建议书.doc（OK版）

由此可见，项目主题本身就和文化产业不可分，其中从业人员也和文化产业相关，加上本项目所在区位是宝安区西乡街道核心地区，区内人群消费水平和整体素质较高，所有这些因素决定了项目完全可以通过建设成以文化休闲娱乐购物为外在吸引珠宝首饰和工艺礼品产业集聚基地。

两者相辅相成，相互促进，还可以聚集人气，扩大影响，成为宝安中心商贸组团圈内中心，进步形成对周边地区带动和辐射。

第二节项目建设优势综合考虑本项目所处宏观与微观环境，以及自身条件，项目具有十大竞争优势区域优势从深圳市整体区位来讲，项目选择地点弥补了产业布局中个空白，因此，不十五发展规划，将成为宝安发展现代商贸服务集聚基地重头。

而在文化产业群规划上，位于西乡劳动村深圳创意产业园福永劲嘉印刷园观澜版画基地深圳职业技术学院宝安校区四大项目将形成宝安区文化产业基本有罗湖水贝珠宝首饰基地和笋岗工艺品基地中部有福田沙尾世纪工艺品文化广场而占据深圳人口最多面积最大位置最重要西部，却没有个像样集开发生产商贸和休闲消费为体基地，这是不符合市场发展需要。

随以特定文化主题引领下大型文化产品与产业商贸集聚基地。

因此，综合考虑区域优势地理位置建筑品质业态组合营商氛围等因素，西乡街道河西工业村都是开发和改造成为主题文化产品与商贸集散地首选。

第三节项目市广泛地区采购受众，并且使项目成为人们日常休闲娱乐和学习重要场所。

首先，随着中国国民经济和珠宝产业高速发展，到年，中国将成为世界奢侈品消费大国，仅中国有珠宝消费需求群体将超过亿人，每年消费需求超过上千内珠宝市场以上。

可以预见，珠宝产业将成为深圳经济腾飞新增长引擎和城市名片。

然而，从目前深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠宝城水贝工业区沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占到首饰产业方面已经形成如此巨大规模，但现有厂房大都是上世纪年代建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，已经不适应大规模发展要求。

区内临街楼和厂房楼大部分以汽车维修装饰材料和杂货店为主，与珠宝商业等经营环境上并不比宝安具备更优越条件，而且随着深圳经济发展中心逐渐西移，为项目在宝安建设和实施将创造良好市场环境氛围。

与珠宝行业相同，深圳工艺礼品行业经过年发展，已成为优势产业，展示了巨大市场前景。

年底，深圳该会，但同时，也存在定问题，长期以来，深圳工艺礼品企业基本上处于各自为战分散状态，现有几个市场都不具规模。

深圳已经成型和正在规划招商大型工艺礼品集聚基地，基本都设在中东部。

相比之下，无论是珠宝首饰还是与创意演示中心设计师公寓，物流服务中心，园区管理中心含市政电子商务平台消防等合计，本项目分四期，共年建设完成，各期投资构成参见表。

按建设期划分项目总投资构成表表项目建设期起止时间总投资万元期年月至年月，期年月至年月，期年月至年月，期年月至年月，合计年月至年月，第五章项目经济效益分析本项目综合修缮建筑面积为，平方米，修缮后园区内物业租金等综合收益均价有望达到元平方米，原合约租金价格为元平方米，仅租金项年收益约为，万元，项目采取滚动方式发展，自项目启动至前期收益变现，前期所投资金约为人民币，万元，按年不变价累计滚动发展之资金成本，项目投资回收期约年。

项目建成后，年资金收益率约为。

其中按项目产能计，每年交易额高达人民币亿元。

同时解决中高收入就业，人，对当地就业人才及智力储备现状有较大改善。

第六章项目运营与管理第节项目管理模式本项目采用委托专业商业管理公司模式进行管理。

即项目建设单位在完成项目规划立项和基础设施改造建设后，项目招商和运营管理委托专业商业管理公司负责。

此管理模式将充分发挥专业公司人员和技能优势，突出专业人做专业事，从而确保项目