（终稿）生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告投资建议书.doc（OK版）

推进城郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调发展结合成都市建设世界田园城市总体规划和依据旅游产业总体规划，引导各区县针对旅游市场开发差异化特色化旅游产品。

实施内江市都市旅游发展规划，实现城郊休闲旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化建设规范化和管理标准化。

努力探索城乡居民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。

面向城郊市场，加强方便快捷价格合理旅游服务接待体系建设。

项目建设是适应加快内江市旅游经济发展和产业结构调整需要内江作为川南地区工作重点市，由于历史原因和地域关系，产业结构单，第三产业比重仅占，远远落后于周边地区，旅游接待总量偏低，以年为例，旅游人次仅为万人次。

而旅游产业作为第三产业龙头产业和产业结构调整引擎，能促进餐饮酒店交通商贸娱乐等第三产业发展项目建设能带动该区经济社会协调发展，促益。

建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。

并建议相关政府及组织给予定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济社会和生态效益。

项目背景市场预测与分析项目背景政策背景养老院相关政策背景据统计度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见国办发号四川省人民政府关于加快实现社会福利社会化决定四川省社度重视养老问题，养老产业面临前所未有发展机遇十七大报告在加快推进以改善民生为重点社会建设开篇就指出社会建设与人民幸福安康息息相关。

必须在经济发展基础上，更加注重社会建设，着力保障和改事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度，特别强调要加强老龄工作。

老有所养是改善民生重要内容。

政府社会都在积极支持探索创新多元化城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到各种问题，重点，明确政策措施。

发展养老服务业要按照政策引导政府扶持社会兴办市场推动原则，逐步建立和完善以居家养老为基础社区服务为依托机构养老为补充服务体系。

要建立公开平等规范养老服务业准入制度，积老服务工作意见，提出推进居家养老服务工作基本原则第坚持以人为本第二坚持依托社区第三坚持因地制宜第四坚持社会化方向。

居家养老是项涉及全社会工作，政府社会家庭都要参与，必须采取多种形式，生态休闲度假项目政策背景旅游业在世界范围内高速发展同时，传统大众旅游对环境负面影响逐渐引起人们警觉，人们生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。

年，联合国经济及社会委员会第次大会将年确定大力发展生态旅游。

年，中共中央国务院出台了关于加快林业发展决定中发号，提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。

国家旅游局确定年为生态环境旅游年，各地也相继推大，未来市场存在着多方面不确定性，市场风险是项目所面临主要风险之。

该项目面临主要市场风险包括消费者消费习惯消费偏好发生变化，使得市场需求发生重大变化，导致市场需求总量实际情况与预测值发生偏离市场竞争格局发生重大变化，出现新竞争对手或替代项目，对项目收入产生重内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告大影响，将分流项目客户群由于市场条件变化，项目经营成本发生较大变化，对项目效益产生重大影响，例如，水电食品器材等物价上涨，导致经营成本上升。

针对项目存在三种潜在市场风险，建议采取如下转嫁和规避措施与相关单位签订预定预售协议。

政府提供完备配套设施服务，例如交通供水供电供气排污等，减少企业经营风险。

成立专门营销机构，聘请专业经营管理人员，尽早着手项目市场推广工作，采取租售结合营销模式，以应变未来市场不确定性。

财务风险财务风险是指项目财务结构不合理融资不当使项目可能丧失偿债能力而导致投资预期收益下降风险。

本报告中财务分析表明，项目具有较强盈利能力，敏感性分析和盈亏平衡分析表明，项目也具备定抗财务风险能力。

但目前我国正处在高通胀阶段，物价指数高，抑制