商品房销售面积销售额销售均价达均超过年最高点，使房地产政策由年初刺激政策开始转向抑制房价上涨转变，形成房地产政策和楼市价格过山车般变化。年由于年下半年开始新轮房地产价格快速上涨，造成了投机炒房等热钱迅速流入楼市，房价过快上涨泡沫隐现投资趋热等问题也随之暴露，使国家房地产业调控政策向重民生抑投机，抑制房价扩大保障转变。上半年陆续出台了抑制房价过快上涨促进房地产平稳发展及增加保障性住房等有关政策，如年月国土部等部委联合发文收紧土地受让政策，开发商须首付半且年内缴全款年月国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展通知国条，严格二套房贷款管理，首付不得低于，加大房地产贷款窗口指导，央行提高存款准备金率月份国土资源部再次出台了条土地调控新政，加强土地竞拍打击囤地月份开始提高房贷首付比例，尤其对二套及以上房贷大幅提高首府比例和贷款利率，甚至停止三套以上房贷，出台购房标准按户认定等新政策措施，以期有效抑制楼净现值为万元投资回收期为年。从项目各项财务评价指标看，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率资本金净利润率投资回收期等指标均可满足投资者预期要求项目各年累计盈及按计划销售程度。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量前提下加强成本控制力度基础上，积极做好营销策划方案采取适时得当销售策略，以最大限度保障本项目开发进度和销售计划如期完成。加紧做好前期工作质量投资控制目标完成。工程实施过程应有全程监控，制定严格验收标准，严格合同管理，保证建设内容功能完善。主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目单位数值备注基础指标总用地面积合亩总建筑面积库酒店部分可出售规模高层住宅多层住宅不含臵换面积配套商业地上车库自营规模酒店其中客房间层，间餐饮层，不含大堂等规划居住户数户停车位个地上停车位个其中车库个地下停车位个开发入营业收入万元其中销售收入万元销售期各年合计自营收入万元经营期各年合计经营成本万元商品房销售与自营合计其中销售经营成本万元销售期各年合计自营经营成本万元经营期各年合计营业税金及附加万元商品房销售与面积土地成本元按总建筑面积平均分摊单位面积利润总额元按总建筑面积平均分摊单位面积税金元按总建筑面积平均分摊单位面积税后利润元按总建筑面积平均分摊五财务评价指标总投资收益率资本金净利润率析我国房地产业政策环境我国自年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来，房地产业直以较快速度发展。同时随着房价快速增长，投资型投机性炒房现象日益加重，对城镇居民正常购臵房屋造成了较大影响。因此，为了抑稳定和房地产业健康发展。年国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知号文出台，经济适用房由住房供应主体改为具有保障性质政策性商品住房，住房供应主体被大部分商品房所替代。影响房地均价作为不确定性因素采取单因素敏感性分析方法，在上述不确定因素中，对开发建设投资和综合销售均价分别按变化范围观察项目投资所得税后财务净现值财务内部收益率和投资回收期三个评价指标变动情况。上述敏感性分析数据，见下表所示敏感性分析表评价指标不确定因素财务净现值万元内部收益率投资回收期年基本方案销售均价开发投资敏感度系数和临界点分析表不确定因素变化率内部收益率敏感度系数临界点基本方案销售均价开发投资根据上表数据分析，本项目在自营效益不发生变动前提下，开发建设投资敏感度系数大于商品房销售价格敏感度系数，表明销售价格变化相对于开发建设投资变化更为敏感，其中开发投资上浮超过或销售均价下浮超过则项目效益将不可接受。因此，建议建设单位在保证工程质量前提下加强成本控制力度，使开发建设成本控制在可承受范围之内，以最大程度降低项目开发经营风险。财务评价结论根据上述财务分析和评价指标测算，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率高于基准折现率投资回收期在经营期以内，表明本项目投资和运营具有较强盈利能力。另外，由于本项