（终稿）蚌埠市晨光音乐花园房地产开发新建项目可行性研究报告投资建议书.doc（OK版）

第二节主要竞争楼盘分析本项目临近地段目前主要竞争楼盘有龙湖香都沁雅花园Ⅱ阿尔卡迪亚Ⅱ金山家园益兴名流区等个楼盘。

龙湖香都战略劣势规模偏小土地不规则铁路专用线机会土地供应紧缩客源激增银企双输赢战略劣势规模偏小土地不规则铁路专用线威胁竞争激烈外企营销手段外企资金实力战略采用战略优势交通配套教育卫生建筑功能质量物业管理发展商资信付款方式售后服务相对价低机会土地供应紧缩客源激增银企双赢战略优势交通配套教育卫生建筑功能质量物业管理发展商资信付款方式售后服务相对价低威胁竞争激烈外企营销手段外企资金实力项目特色与市场定位。

该楼盘位于东海大道北侧，新政府办公中心西北侧，占地，容积率，绿地率，由多层和小高层组成。

交通相对较为便捷，周边配套设施基本齐全，周围自然环境般。

临近区域内有中学人民励精图治开拓进取百业俱兴政通人和。

蚌山区应是蚌埠房地产市场发源地，蚌埠市首个房地产开发企业诞生在蚌山区，目前蚌山区房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数，完成投资额占全市完成房地产开发但单个楼盘规模偏大。

楼价是蚌埠市楼市价格风向标，楼价明显高于其他区。

多为品牌高品质楼盘。

建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。

小高层建筑占有定比重。

多为范围。

蚌埠新城综合开发区是安徽省人民政府批准设定省级开发区，面积约为平方公里，规划人口约万人，分为四个片区，即为中心商务区行政办公区龙湖风景区仓储加工区。

其中中心商务区规划定位于金融商务办公酒中心商务区。

临近区域房地产市场近年来高速发展，拥有品牌楼盘个，多数为大盘楼盘，均为分期开发建设实施，均为外地开发企业开发建设。

临近区域房地产开发投资额比较大，占据蚌山区房地产开发投资额半壁江山。

临环境条件土地性质综述项目用地面积，折合亩，为出让住宅土地和公建用地，住宅出让年限年，土地形状呈金三角形。

项目东至已建成月光花园，西至铁路专用线，南至兰凌路星光花园，北至戴湖村用地。

二项将实施，项目西北临区域是近万绿地，项目西北方自然景观十分优美。

西北方向远景可观看到淮河文化广场优美景观。

南方景观。

项目南临已建成星光花园，星光花园是中国房产优秀住宅区，容积率低，绿地率生。

项目属戴湖住区，是其个组团，临近阳光月光星光花园经过中房物业管理公司近来有效管理与维护，住区范围内卫生状况上乘，无卫生脏乱差之现象，无卫生之死角。

惟缺憾是项目南临规划路兰凌路开通后会产生汽，该住区社会治安状况明显好转，年项目临近村违法犯罪率为零。

四周围交通条件环临公共交通条件。

项目东临解放四路，南接兰凌路，在戴湖住区东主入口即有路公交车起终站向东米即珍珠小区也有路公交车停靠站销售单价变动概率分布表变化率概率不确定因素计算值销售单价开发成本根据表专家估计概率，画出概率树分析图。

销售单价开发成本发生可能性全投资收益加权全投资收益合计图销售单价开发成本变动概率分布图由图可见，全投资收益加权期望值为万元，且全投资收益大于零概率全投资收益，项目无任何风险。

第五章国民经济评价国民经济评价是从整个国民经济角度，从宏观经济战略高度来评价项目对整个国民经济活动带来影响，以及整个国民经济为项目付出代价。

般说来，任何投资项目必须通过国民经济评价才能实施。

本项目是房地产开发项目，依据国民经济评价方法，根据本项目特点，进行国民经济评价，可在财务评价基础上，对财务评价中有关成本和收入进行调整得到国民经济费用和效益。

直接费用与直接效益调整本项目所用土地是出让土地，是在完全公开市场条件下获得土地使用权，不存在价格扭曲现象，故不予调整。

规划设计费是社会中介服务机构收取费用，不存在价格扭曲现象，不予调整。

工程报建规费是国民经济内部转移支付，予以剔除。

建筑安装工程费和室外工程费，现阶段市场比较自由开放，不存在价格扭曲现象，故不予调