成本额万元楼面造价元平方米开发建设成本费用土地费用前期费建筑安装工程费建设监理费管理费不可预见费财务费用销售成本费用经营税金及附加总投资注土地费用为拆迁安置总费用开发用地土地出让金拆迁成本测算拆迁成本共分为四大部分，分别为村民拆迁补偿万元，安置房建设万元含商业房补偿安置，高压线下埋费用万元，围墙砌扎费万元。总拆迁成本约万元。开发建设投资收益表项目整体开发建设投资总额约万元开发建设总投资拆迁安置总投资，销售收入约万元，项目整体收益为万元，整体税前利润率约为。项目投资建设损益表见附见。开发收益测算表刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司本村地块商品房开发投资收益测算序号层天朗大兴郡大兴东路北侧亩万期余栋世纪锦绣大兴东路号亩万栋，多层，小高层，高层加州号沣渭新区世纪大道东段北侧亩栋，小高层，高层市场供应相对于西安市整体来说，城西区域房地产市场始终表现会大幅提升。市场销售城西区域销售市场与供应市场样，市场销售状况年开始回暖，销售量体和销售价格均有约增长，年开发项目今年多数已进入尾盘销售阶段，新推项目较少，其主要消费群体多是周边区域居住多年居民销售量下降，与去年同比下滑，占全市总销售面积销售金额为万元，较上期下降，与年同比下降，占全市商品房销售额。二商品房房价初步调查相较供求市场不景气来看，城西区域商品房价格增长幅度却较为明显，市场体年有较大上升，年上半年西安市平均房价上涨，随着全球经济迅速回暖，预计年区域房价还将缓慢上升。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示年月份城西区域各物业房产在售价格依次为普通住宅类元，商服用房求特征整体表现如下目前居住条件较差，置业目集中属地需求特征明显，购房时间明确接受销售单价较低，承受能力有限高层住宅接受度较低，市场有待引导年上半年城西普通住宅各户型成交套数构成室厅室厅室厅室主，年轻化趋势明显从事行业表现突出，区域特征明显收入水平表现般，置业能力有限三项目定位客户定位刘汉村地区城中村综合改造项目位于城西大兴新区板块和沣渭新区板块交汇处，因此在本项目区域界定以因素考虑本项目城西区域有实力投资行为国亨食品城以及方欣商圈人群外地创业者人群首次置业三桥以西以及西咸体化区域和西安市其他区域人群。二产品定位方面应充分考虑主要客户群体未来生活需造项目可行性研究报告机密品味高尚精英型高尚住宅小区。定位思路是不以远郊项目所倡导品质与档次为项目开发要点，而积极挖掘适宜于主要客户群体需求实际和创造宜居社区理念为基本点二是立足于地缘客户需求特征，项目整体收益为万元，整体税前利润率约为，投资回报率尚可。因前期拆迁资金投入量大，因此仍需做好充分资金筹备工作。六项目经济效益分析及评价现金流量分析本项目现金流入主要为销售及本公司其他收入，现金流量从第二年即开始实现回款，现金流量在第三年出现正值，税前静态投资回收期为年，各项指标均表现出较好收益能力。二贷款偿还分析本项目偿还贷款本息资金来源于销售收益，从动态现金流量可以看出，项目自身可以承担银行贷款本息按期偿付，具有足够清偿能力。刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司三长期收益本项目长期收益包括两个方面是改造后给村民带来稳定长期租赁经营收益二是营业性公建长期租金增值收益。改造后给村民带来长期经营收益，能够大大提高村居民收入水平，并能因此创造更多社会效益。七社会效益评价区域可持续发展近几年来，西安市城镇化进程快速推进，城市骨架不断拉大，城市经济产业不断调整优化。大兴西路地区枢纽性地理位置决定了其未来在整个城市经济持续发展中职能地位，与主城区适度空间距离又造就其能脱离主城区独立发展，其与主城区及周边板块协调发展以及退二进三产业结构调