目内拥有自然湖泊，内部自然条件优越被靠市政山体公园外部自然环境较好拥有社区内部园林与建筑综合景观劣势公交系统不太完善生活配套相对不成熟经济指标项目名称观天下所属区域板块经开版块物业地址重庆市北部新区金开大道号占地面积平方米建筑面积平方米容积率楼层规划板式小高层建筑形态板式小高层开盘日期板式小高层主力房型销售均价元销售率总户数板式小高层户开发商东成物业发展有限公司物业管理金科物管商业个案项目名称地理位臵体量面积区间售价租金天顺和康城技孵化楼。还将规划新系列科技孵化楼，将楼宇产业十五规划由万提高到万。上述楼宇工业大力发展，产业人员大量入驻，必然会带动区域内房地产市场发展，及促进住房供应结构调整。第三章城金科天湖美镇棕榈泉国际花园协信城龙湖水晶郦城等第页共页中高档房地产项目，成为名符其实富人区，纵观该区域房地产市场，存在着中间小两头大现象，即以上述为代表中高档项目和以安丁企业公园枫林秀水锋尚星空加新花园加新仁和欣座金科东方王榭金科天湖美镇金科天籁城劲力五星城龙湖水晶郦城南极凤麟苑荣鼎国际协信城中兴渝景苑棕榈泉国际花园。售面积住宅销售量销售价格主力供应面积住宅分析高新园区商品房销售面积分析从上表数据可以看出，年月至年月，北部新区高新园区商品房成交面积万，其中住宅成交比重较大，达，非住宅成交面积仅为万，表现出型供应为主，这部分户型多为园区内拆迁安臵房及部分小户型社区，另部分户型供应以为主，这源于保利香槟花园尚源印象劲力五星城等项目大面积放量。从销售情况来看，成交多为区间住宅，这多是高档产直保持建筑面积元高价运行，并逐渐呈上升趋势，高端项目成功销售和区域优势凸现，也拉升了普通住宅售价。二北部新区高新园年季度房地产市场分析年季度北部新区高新园区房地产市场总体情况是房地产开本季度北部新区高新园区共协议出让宗地宗，面积为公顷挂牌出让土地宗，面积为公顷行政划拨宗，面积公顷。供应情况与上季度基本持平，较去年同期相比增幅较大。预售许可登记本季度北部新区高新园区共进行商为万平方米。房地产销售情况分析购房需求面积选择本季度北部新区高新园区商品房销售最多为以上房屋，其次是以及，都是偏大户型房屋，占本季度销售总量。这类房屋主要是由近几个月开盘棕榈泉和内部收益为。经测算，我方可承受最高地价综合价金为万元亩，扣除出让金后最高可承受转让地价为万元亩。建议土地价格综合价金控制在万元亩以内，转让地价未含出让金控制在万元亩以内。北部新区地块项目可行性研究报告第页共页第十二章项目风险分析及控制措施风险因素识别房地产开发项目常见风险因素有市场风险工程方面风险投资方面风险融资方面风险配套条件风险外部环境风险等。二风险分析市场方面风险因素市场风险是房地产开发项目日常遇到重要风险。它损失主要表现在项目销售不畅，销售收入达不到预期目标。主要有以下二方面市场风险是产品缺乏市场竞争力二是实际销售价格与预测价格偏差。工程方面风险因素工程方面风险因素主是指由于工程地质情况复杂性，地质情况复杂，限于技术水平等因素有可能勘探不清而在后期工程建设中造成工程造价增加和索赔行为发生。投资方面风险因素投资项目经济物业费餐厅直接成本绿化及盆景管理费等消耗性支出，年约为万元。办公经费根据人力配备计划，人员办公费用包括文具通讯差旅和招待费用等，按照人均每年元计算，博物馆新馆年办公经费为万元。建筑物设备等维修维护费等，按照固定资产投资总额计算，每年约为万元。展品海内外收集包括购买和接收捐赠运输保管，以及布展费等，数目或多或少，属于不确定范畴。其他费用包括文物规模扩大，文物数量增多，同时提升展陈手段，烘托展品特色扩大休闲空间，根据其所处位置和建成年限近几年参观博物馆人数不断增加等因素进行预测，按保守估计，博物馆重新建成后第年参观人数为万人次计算，前年增长按，第三年达到万后年按，第年达万以后年按，第年达到万，年内总参观人次为万人次，预测年参观人次平均为万人次。预测今后十年年平均参观人次比年多万人次，根据及周边地区人口及学生统计数情况，我们工作做好了，再加上新馆建成后，加大对外宣传报道工作，参观人次会有很大突破。功能定位遗址博物馆建成后将打造为全国隋唐文化遗产展示教育窗口，将全面发挥现有馆藏历史文物隋唐民俗文物宫廷文化文物展示效益，同时也为考古研究提供便利条件，取得文化与经济双收效。建成遗址博物馆主要有以下业务功能长年面向海内外接待嘉宾及旅游观光团体二大中小学生进行文化教育基地三研究生进修生访问学者学习和研究基地四接待国际知名博物馆巡回展览五国内各博物馆交流展出平台六非物质文化遗产展示基地七西部隋唐文化历史考古工作站及研究中心八隋唐文化研究中心九市民休闲大地震蚕陵重镇遗址，该遗址属于世界上保存最完整地震遗迹之叠溪松坪沟省级自然风景名胜区鹰潭民俗风情探奇古寨栈道碉楼古迹，以及土地岭森林公园等可供中外游客观赏游乐休闲度假。相距都江堰仅约饮食文化等无不引人入胜由于没有工业污染，山清水秀，风光旖旎。民族风情浓郁，优良天然旅游资源和悠久历史文化资源结合，使以鹰潭博物馆为龙头旅游文化产业发展前景十分广阔。而遗址和博物馆也将成为旅游设施体唐古老文化，揭示人类文明进程内在规律，从而使得旅游资源上升到个崭新高度。加快发展经济步伐是人民迫切愿望，遗址博物馆建设是促进旅游产业和第三产业发展重要因素，是带动经济与社会发展，落实地面文物也众多，早在上世纪三十年代就出土过江西最早佛教造像南齐永明元年造像现藏陕西省博物馆，还有全国重点文物保护单位营盘山新时期时代遗址黑虎羌寨碉群三元桥红军长征革命遗迹省级文物保护单位历史文物精品曾到过中国历史博物馆陕西博物馆以及日本美国法国等地展出，馆藏文物已经扬名国内外，宣传了，宣传了隋唐历史文物，为弘扬历史文化，发展民族地区文博事业作出了贡献。为保护文化展现护工作。博物馆建设为确保文物安全开展隋唐文化研究工作提供物质条件支持，因此加快建设就成为当务之急，十分紧迫。第三章项目需求分析和功能定位目前县只有所博物馆，而且由于当时认识和资金问题，建设位置博物馆着眼点。为人民服务为社会主义服务是我国博物馆根本宗旨，建设博物馆必须研究和了解观众状况。观众构成我国博物馆观众般构成可按年龄参观目地域身份等来划分。按年龄层次分类，可分为四类少年这部分观众年龄跨度较大，文化水平和职业各不相同，参观目各异，但占参观者比重较大。④老年岁以上离退休干部职工，这类观众来博物馆参观主要是出于对展出展品爱好。以上按年龄划分观众方法，由于国情不同而异税金测算其他服务收入均需缴纳营业税城市维护建设税和教育费附加。营业税税率，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税和计算缴纳。运营成本费用测算博物馆新馆年运营成本费用年均至少约为万元，主要包括水费电费采暖费等能源消耗成本，每年约为万元，包括水费年平均用水量立方米年，水费元吨年用电量千瓦时，单价为元千瓦时供暖空调供暖。表燃料动力费用估算表表燃料动力费用估算表项目年耗用量单价费用合计万元电费千瓦时元千瓦时水费，吨元吨动力费用合计人员工资新馆建成后，人员总计达到人，参照平均工资和博物馆过去发放标准，预计职工平均年工资补助及福利为万元，则年人员支出为万元。管理费，包括