到大中小户情况不同，品牌商家和般商家不同，补缺经营和市场整合不同，先后签约进场政策不同，系统招商政策，促进了项目整个市场快速成型。四经营管理和物业服务经营管理是项目后续长久兴旺关键，我们在建设初期，就充分制订系统经营管理和物业管理体系，配置合适之人才以满足市场需求，具体包括建立专门市场运营机构，按照先进市场模式全面负责市场整体运营工作。专业市场运营公司在商户管理委员会和业主委员会监督和管理下，成立包括商户管理部物业管理部工程修缮部营销策划部安全维护部环境管理部等专业执行部门以及财务行政办公后勤部门。配备包括由专业商场管理人才带领下，由商业管理员营销策划师物业管理员工程师保安员清洁工组成专业管理队伍。同时完善公司管理体系，建立整套项目管理机构内部管理体系制度，保障各项管理工作得以完全实施别是商业地产业出现了些问题，临街商铺空置率较大，商铺投资行为萎缩等。而建设青州汽配城，立足于汽配行业，具有非常强行业支撑，由于是整合市场因素，以整体商业运作来推进项目，重经营轻销售，招商为主销售为东汽配和农机生产基地和物流中心，经过近十年发展，青州汽配规模已经非常大，现有包括青州农用机配件市场青州农机市场以及汽配市场非常多，现有商家超过家，销售额超过亿元，辐射周边地市山东省内乃至华北区域，门头房为主，设施相对破败，农机部分已经建设了农机市场，但内部面积太小，交通不便，停车不便，没有好物流仓储空间，导致物业使用很受限制。通过访谈，经营户非常希望可以整体搬迁至个现代化汽配市场。二从汽配将翻番，销售额将上涨倍以上，超前建设专业汽配市场，既符合市场需要，也提升了行业竞争力。功在千秋，势在必行。三从项目自身条件看青州国际汽配城建设，建设汽配城，最大化体现项目价值项目交通便利，是做至临沭高速十字高速公路网辐射济南淄博东营滨州潍坊威海烟台青岛临沂莱芜泰安等地市。同时胶济铁路和高铁开通，汽配将辐射至更远华北区域和南方。路通财通，项目交通优势决定了项目具备建设外向，具有传统商业底蕴，客户心目中有很高地位，在老码头建设专业化汽配城，将彰显更大价值。第四章项目发展目标与项目定位汽配城项目发展目标远景目标成就山东最集中最大汽配基地，也是山东汽配市场核心整合平台，走家胜行百家。二项目定位针对目标客户市场定位商业投资功能和经营前景。铺面热炒需要口岸人气项目特色等等因素作为支撑，这些条件对于本项目而言都已具备，前景可以预见针对消费者及配消费空缺，改变了青州人民传统消费结构和消费方式，种全新消费模式次性集中化汽车服务消费行为将因此产生。形象定位市场领导者形象本项目推出无论从项目规模行业层次商业消费环境综合功能理制度汽配城广告位管理制度组织经营商户自治管理机构，充分发挥经营商户主观能动性，建立和谐互动经营氛围主要措施包括如下组织成立由经营户代表成立之商户管理委员会，代表广大经营户参与商场管理决策制定建立商户管理委员会章程管理制度以及常设机构制度开展促销推广活动整合促销和整合推广是保障商场经营火爆必须手段，我们遵从商业规律，策划组织开展促销活动以及整体或者个别推广活动具体活动安排有商家进行促销表演推广邀请表演队伍进行音乐文化表演降价促销或统优惠券促销会同所有商户开展意见征询，有奖答题以及现场促销活动开展会同所有商户开展公共关系促销，利用些社会热点进行巧妙策划，开展公关动作，达到扩大影响增加知名度和增进民众认同感效果。第六章项目经济效益分析投资估算及资金筹措投资概况项目基本参数项目内容占地面积亩亩期建筑面积平方米万平方米其中三楼阁楼占平方米二期建筑面积平方米万平方米投资情况项目开发成本万元土地成本万元含土地出让金契税土地评估费建筑配套费建安成本万元物业情