定增长势头。南京甲级写字楼市场未来供应状况年将是南京市甲级写字搂集中上市供应时段，总供应体量约在万平方米左右总页第页年供应量约为万平方米，伴随着河西新城区域开发建设，建邺区甲级写字楼供应体量加大，年该区域供应量约为万平方米，占到当年总供应量批高质量写字楼将会陆续上市，如紫峰大厦南京国际广场金陵饭店二期等，这些优质项目必将提升甲级写字楼市场整体品质和租售价格水平。本项目全面竣工时年面临市场状况预测市场供应量预测年甲级写字楼供应年均增长率约为，截止年底供应量约为万平方米年大量甲级写字楼将集中面世，供应量共约万平方米已知市场数据，至年甲级写字楼年均供应量约为万平方米总页第页按平均每年新增万平方米供应量保守预测，至年底南京市甲级写字楼市场总供应量约为万平方米。市场需求量预测年甲级写字楼年吸纳量在万万平方米之间变化，波动很大甲级写字楼空置率在区间，处于供应失衡预警状态按平均每年万平方米吸纳量估计，至年底南京市甲级写字楼总吸纳量约为万平方米。市场风险预测预计至年底，南京市甲级写字楼市场约有万平方米市场存量与累计万平方米市场吸纳量，两者之间存在很大差距，市场风险巨大。南京甲级写字楼市场小结南京当前甲级写字楼市场南京未来甲级写字楼市场南京甲级写字楼市场从年开始进入快速发展时期南京甲级写字楼主要聚集在鼓楼区白下区和玄武区整体市场品质距离上海北京同类型物业有差距大多数甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型物业稀缺紫峰南京国际广场等高品质地标性项目将有助于整体市场品质提升未来写字楼市场供应激增市场吸收能力有限，存在供过于求严重积压风险总页第页总页第页二优质商业市场分析优质商业定义本节研究优质商业设施是指位于南京中心城区，有国际线品牌及国际二线品牌，国内线及二线品牌入驻具有定规模建筑面积，平米以上商业设施优资金筹措表序号资金来源金额用途公司自筹亿支付土地出让金契税购置公司固定资产公司前期开办费用前期工程费支付，垫支流动资金等。银行贷款亿支付建安工程费基础设施费公共设施配套费开发期间费等开发建设条件具备。本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从财务分析结果表明，项目内部收益率达税前，税前财务净现值为，万元，具有良好经济效益此外，本项目具有较强抗风险能力，且底蕴深厚独特资源丰富文化完善服务吸引了大批中外商家游客，特别是近年来，全市社会经济得到了长足发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升，消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场繁荣活跃，消费品国家宏观经济调控影响，增幅放缓，当年增幅此后增长势头放缓，至年，年增长率约，年至年年均复合增长率约年，全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长稳定增长势头表明了南京影响，当年人均为，元，较之上年出现负增长至年，当年人均年增长率约，重新呈现快速增长势头年，按常住人口计算人均地区生产总值达到元，按可比价格计算，比上年增长人均稳定增长势为平稳，但是增幅较之年有了定下降，但是总体运行态势较为稳定，年至年年均复合增长率为年全市完成全社会固定资产投资额亿元，比上年增长南京市固定资产投资持续稳定增长背后，房地产投资成为主要动力之现总产值达到约，亿元，同口径对比采用新统计口径增长四大支柱产业总产值占到了全市规模以上工业总产值约比重。并且年当年完成新产品产值亿元，增长。总页第页人口数量及其特征南京市常住人口持续稳定增长，这举措促进了南京常住人口数量增长，同时也吸引大批人才落户南京年底，南京市户籍人口约为万人，其中市区人口为万人，较之上年增加了万人，人口向市区集聚趋势较为明显，这将进步促进房地产市场发展。总页级写字楼总吸纳量约为万平方米。市场风险预测预计至年底，南京市甲级写字楼市场约有万平方米市场存量与累计万平方米市场吸纳量，两者之间存在很大差距，市场风险巨大。南京甲级写字楼市场小结南京当前甲级写字楼市场南京未来甲级写字楼市场南京甲级写字楼市场从年开始进入快速发展时期南京甲级写字楼主要聚集在鼓楼区白下区和玄武区整体市场品质距离上海北京同类型物业有差距大多数甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型物业稀缺紫峰南京国际广场等高品质地标性项目将有助于整体市场品质提升未来写字楼市场供应激增市场吸收能力有限，存在供过于求严重积压风险总页第页总页第页二优质商业市场分析优质商业定义本节研究优质商业设施是指位于南京中心城区，有国际线品牌及国际二线品牌，国内线及二线品牌入驻具有定规模建筑面积，平米以上商业设施优位，而是指市场同质化竞争恶性化和结构混乱化，从而导致商业地产总量饱和但结构缺失。建议是延长半径，借助规划商业等系列专业机构和自身不断成熟，转变为商业地产全程专业商业运营商。让商业成为主体，使地产价值最大化。总页第页二政府行政管理行为对项目影响及相应措施项目具有极