可探讨融资担保体系的设立，实现区域基础设施建设和项目建设与民间资本的对接。同时对现有土地及完工项目进行合理经营，获得相应经营收入，如对于已经进入储备但未进行拆迁的土地，可以在按计划进行开发平整前进行出租等。此外，也应积极争取财政拨款，以及在条件适合时向有关部门申请城建资金支持。贷款偿还风险琉璃场场镇改造项目总投资中债务资金比例，按最大偿还能力测算，在年可以归还全部贷款本息，有定的还贷压力。对策要充分利用成都市向东向南发展总体规划以及市政府有关政策，引导资金流和开发商的行为，防止各片区相互竞争而压低地价，要加大招商引资工作，加快实现土地收益。同时，应大力争取市财力的支持。此外，要加大对投资和筹资的预算规划，对偿还贷款的结构和期限与预期收入相匹配，防止出现还贷风险。第十七章结论本项目是锦江区琉璃场片区新建农民统建安置房建设项目，也是成都市为加快工业化进程和深入推进城乡体化进程的重要举措。作为本项目实施建设，产生的社会效益和所带来的综合效益是巨大的。主要表现在以下几方面体现了政府关心民生为民办实事的精神项目通过政府补贴，在不增加群众支出的情况下，为拆迁区域农民解决了住房困难，改善农民的住房条件。本项目实施对农民原有的生活习惯生活方式影响较小。在规划区内进行的统建设，既提高了拆迁区居民生活的便利性，也极大地改善了区域的城市面貌，将有力推动成都市城市建设的步伐。二促进城市发展城乡基础设施体化规划是城乡体化的重要内容。通过本项目建设，能够完善和优化公共服务设施，提高城市化内涵质量，保护区域生态环境，加速农村与城市对接，促进城乡体化协调发展。本项目区从发展看，能够成为生产要素和人口的聚集地，起到区域中心的功能作用。三提高城市化水平本项目的实施，将使项目区域内环境更加优美，改善农民的生产生活条件，使得农民的生活质量得到提高，居住环境得到大大的改善，为成都市在十五期间深入推进统筹城乡发展，城乡体化实施加快步伐，对推进三个集中，加快工业化进程起着积极的作用，从而使成都市的城市化水平迅速得到提高。施建设项目三项目位置锦江区琉璃乡皇经楼村组四项目业主成都城投资产经营管理有限公司五项目建设的目的本项目是成都市锦江区琉璃片区新居工程包括皇经楼新居柳江新居琉璃场及配置土地配套公共区域的社会化养老服务体系，满足群众的养老需求，提高养老质量，提升社会福利水平。六可研报告的编式组织结构人员配备建设内容及规模建设条件拟建福利机构与对其他福利机构的关系和影响项目建设总投资资金来源等。挥部意向用地征询意见函成国土咨询函号本拟建项目项目选址意见书选字建设部民政部老年人建筑设计规范建标号未经允许，请勿外传,七可行性研究报告概要及主要结论意见战略部署项目建设有利于提高城市形象，改善居住环境项目的建设有利于提高土地利用率，实现土地资源效益最优化项目建设增强城市承载能力，促使城市总体规划实施项目的建设有利于满足增加的拆迁安置需平方米，拆迁安置房万平方米。配套道路及管网工程自来水管线长米，污水管线总长米，天然气管线总长米，电力管线总长米通讯管线总长米新居配套工程总综上，项目的建设是必要的，也是可行的。第三章项目申请单位介绍本项目由成都城投资产经营管理有限公司作为项目业务投资建设，并组织运营。成都城投资产经营管理有限公司是成都城建投资管理集团有限责任公司简称城投集团的全资子公司。申请单位申请单位成都城投资产经营管理有限公司二法人代表三公司类型国有有限责任公司四成立时间年五组织机构代码六企业住所成都市锦江区北顺西巷号法规的变化通货膨胀汇率变化自然环境的变化等都可能会在不同程度上对项目产生定的影响。由于此类风险是外界客观存在的，不以人的意志为转移，项目有关各方不能防止风险的发生，但可通过合理的分散或转移等手段来降低由于风险带来的损失。此外，项目有关各方也应密切注意与项目有关的财税产业政策和法律法规及技术标准等的变更或可能发生的变化，以便及时制定相应的应对措施。二项目风险经营管理风险主要是项目业主在项目经营和管理过程中，由于外部环境变化或经营者的行为疏忽，或者组织结构上的缺陷，直接影响项目获利能力的情况。对策项目业主加强对工程设计和概算资金控制，在不影响质量工期前期下，通过公开招标降低工程造价。在施工中加强资金监督管理，防止项目实施过程中建设费用超支。三财务风险土地运营风险本项目每年土地出让收入取决于土地出让面积和土地出让价格以及所出让地块的使用性质综合居住等。每年土地出让面积出让价格与业主在征地拆迁安置配套基础设施完善进度土地供需状况经济发展水平和房地产市场的发展直接相关，由于各年征地拆迁安置配套基础设施投入等方面的不均衡，每年或每季度可供出让的土地面积不相同，土地使用价值性质不同，土地出让价格不相同，使得整个出让期内各时段土地出让收入具有定的不确定性。按照规划，我市向东向南发展后，该区域将建成综合性的行政文化商务居住旅游等综合性区域，面临极好的发展机遇。根据项目所在区位和条件，项目区土地在预计的土地出让期内分批完成出让的把握较大，而且从中远期来看，城市的组团式分区发展规模恰当，土地将愈加宝贵，地块的升值空间也是较大的。但是短期内，由于各个区域都同时供地，有可能造成土地供应量过大，土地价格下降，会影响本项目的贷款偿还和项目的正常实施。对策业主应加快场镇区域的征地拆迁安置河道整治和配套基础设施的建设力度，营造环优良境，形成主干路网，打造示范区，并尽可能先期出让综合用地和住宅开发用地，确保土地出让收入按期实现，土地出让收入首先用于工程建设滚动投入和偿还银行贷款。项目业主将按照成都市城市总体规划和土地利用规划，在土地总量和供应上，可以根据各区域的发展重点，对土地供应量和价格进行调控，以利于本项目的正常实施。实际上由于土地资源的紧缺和有限性，土地价格下降的可能较小。投资估算的风险业主对项目区进行了总的投资估算，这种估算不可避免地会存在偏差，同时，建设期内相关政策法律市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响业主在本项目的收入和盈利能力。对策根据稳健性原则，在进行投资估算时，适当考虑计入定比例的不可预见费测算各项资金当年的到位额亦留有定余地。在实施过程中，定期般按年对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，并调整融资策略。筹资风险本项目建设和配套基础设施投入资金大，周期较长，初期建设资金有部分通过银行贷款解决，在建设中后期主要靠土地转让收益收取开发项目报建规费等滚动资金维持，如遇国家经济形势和产业政策发生变化信贷计划发行无法按期和足额筹集以及市场发生重大变化，都有可能给本项目的资金筹措带来风险。此外如果项目因为任何不可控制或不可预见的因素造成项目建设成本超支项目建设延期，业主可能会面临信贷机构的附加信用条件或不能再新增借款的风险，将增加资金筹措压力，同时会对项目建设工期产生定影响。对策是针对筹资风险，首先是加强管理，保证按计划开发和建设，增加自有资金数量，对项目及其配套基础设施建设进行周密的安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金。二是准确把握国家宏观经济形势国家产业政策，及时调整有关策略，并与各银行保持良好的合作销售业务。企业经过年的建设与发展，已拥有总资产多万元其中固定资产万元，年收入近万元，缴纳税金万多元，成为乌兰县私营企业中的利税大户，目前企业无负债。企业通过拍卖取得了乌兰县海平各项指标符合要求，可以接受。第十章生态和社会效益分析生态效益由于砂石料市场需求量大，合法开采的砂石料数量不足，年缺口量达万立方米以上，些人受利益驱使而纷纷加入，致使私采乱挖滥采滥挖零星散乱采砂等违规开采行为时有发生，导致山体滑坡河流改向水土流失草地遭受破坏及废料乱弃等危害生态环境的现象频现。而作为三江源生态自然保护区腹地之的乌兰县，受高寒气候等因素影响，生态环境遭到破坏后，极难重建和恢复。生态环境保护与建设在青海省乃至全国都具有重要影响，地位突出。因此，通过项目建设，规范采砂行为，杜绝私采乱挖滥采滥挖零星散乱采砂等行为导致的河床严重下降河流改向水土流失草地遭受破坏及废料乱弃等危害生态环境的现象，通过科学的勘察采挖和采挖后的环境治理，对保护自然生态环境具有积极意义。社会效益项目建设根据有关规定，公开公正公平的取得采砂权，通过加大投入进行科学开采，在提高生产能力满足市场需求的同时，吸纳合并小规模个人采砂，安置闲散劳力就业，有效遏止了砂石资源私自买卖私挖盗采现象，为建设单位提供稳定的砂石料供应和服务，从而促进建筑建材等相关行业健康有序发展，推动地方小城镇建设和农牧民定居工程建设，也有利于采砂行业社会稳定。同时，项目建成后，年增加产值万元，各种税费万元，能有效增加地方财政收入，从而带动社会各项目事业发展。项目建设还将增加固定就业岗位个，年人均工资万元以上，能有效促进地方各类人员就业和增收，有利于社会稳定。综上所述，项目建设社会效益显著。第十二章结论和建议结论该项目建设符合国家和地方产业政策及规划，项目的建设内容投资规模适宜，建设方案合理，各项基础条件基本具备，参与市场竞争有优势，管理措施得力，抗风险能力较强，其发展前景良好。同时，项目建成投产后具有明显的经济和社会效益，有利于环境保护和生态建设。项目建设十分必要而且可行。建议本项目的建成将对乌兰县城乡基础设施建设各种工业民用设施建设奠定物质基础，建议项目单位及相关部门尽快落实项目资金，以促使项目早日建成投产见效。该项目建设将对进步规范乌兰县采砂行为产生积极影响，其社会效益和环境效益不言而喻，因此建议当地有关政府部门制定鼓励性政策，以促使其能够良性发展。项目在实施的过程中应严格按照环保三同时政策，确保将好事办好。第页附录附表附表建设投资估算表附表流动资金估算表附表资金筹措与使用计划表附表总成本费用估算表附表固定资产折旧无形资产和其他资产摊销估算表附表利润及利润分配表附表营业收入营业税金及附加和增值税估算表附表项目投资现金流量表附表借款还本付息计划表二附件附件乌兰县海平砂石场采砂许可证附件乌兰县海平砂场砂砾石矿检测计算矿产储量说明书审查意见黄国土资审字号附件乌兰县海平砂场采砂权经营协