业集团苏泊尔压力锅武汉公司武汉汽车齿轮厂等工业企业以及汉江汉阳段沿线企业均都对其污染源采取了防治措施，其排放的废水都达到了国家规定的污染物排放标准。年，汉阳区环保局根据市政府碧水蓝天工程实施计划，对汉阳内环线吨以下的燃煤锅窑炉实施改燃，今年全部完成改燃任务。近年来，区环保局加大了餐饮油烟的环境管理，全区共治理餐饮油烟家，创建了翠微路餐饮油烟噪声达标条街。截止年，汉阳区共建成烟尘控制区平方公里，共建成噪声达标区平方公里。汉阳区的城市环保基础设施建设情况随着城市建设的不断发展，汉阳区的环境保护公共设施建设也有了定的发展，目前，日处理万吨的南太子湖城市污水处理场及其城市管网收集系统正在建设之中。在汉阳区的锅顶山，座垃圾焚烧发电处理站也正在拟建中。国家十五重大科技专项，武汉市汉阳区水环境质量改善技术与综合示范工程已经开始实施。随着工业污染治理和城市基础设施建设的不断提升和完善，汉阳地区的环境质量将会得到进步的改善和提高，汉阳山水园林城的天会更蓝水会更清城市会更秀美。水专项治理武汉市汉阳地区水环境质量改善技术与综合示范是国家重大科技专项项目。示范区选在武汉三镇之的汉阳地区，有科技部与武汉市人民政府会同建设部国家环保总局和水利部等有关部门共同组织实施。国家有关部委和武汉市人民政府共同组成项目领导小组，设立项目技术专家组。科技部无偿提供万元，武汉市政府匹配万元用于该项目的技术研究开发，并实施相应的师范工程。该项目实行项目业主制，由武汉市碧水科技有限公司作为项目的业主公司。业主公司负责组织技术开发示范工程建设维护和管理，享受由此带来的收益，达到研建管的有机结合。该项目将以构件汉阳地区人水协调的良性城市水环境生态系统为出发点，针对区域水环境存在的问题，集成开发批关键共性技术进行景观水体修复水系生态修复和生态型城市污水处理系统等方面的工程示范。在项目实施过程中探索并形成套由于城市水环境治理管理及长效运行的新机制，为解决城市水环境问题与社会经济可持续发展提供示范。构筑以生态工程为核心的城市水环境改善的技术平台，建立保障城市水环境质量的长效运行机制和管理体系，培养出国内流的由高技术武装集科工贸于体的水环境治理队伍是该项目发展的目标。同时，以优化的水生态环境系统改善汉阳地区的投资环境，带动环保房地产旅游商业休闲等相关产业的发展，真正实现生态环境与社会经济的协调发展。该项目的示范成果将在全国城市中进行推广。第五章规划方案及开发计划项目规划方案表主要规划指标规划指标名称单位建筑面积总用地面积平方米其中代拆城市道路面积公交停车场用地面积平方米规划净用地面积平方米其中居住兼容公共设施用地面积平方米绿地及防护绿地面积平方米总建筑面积平方米计入容积率面积平方米住宅平方米其中小高层住宅层平方米高层住宅层平方米高层住宅层平方米商业面积平方米会所面积平方米幼儿园平方米物业管理用房及其他平方米可销售面积平方米不计入容积率面积平方米地下室面积平方米其中半层地下室面积平方米层地下室面积人防平方米架空层面积高层下面平方米游泳池平方米网球场片人工河湖平方米围墙大致长度米容积率建筑覆盖率景观覆盖率估算人工河湖占有率道路占有率含地面停车总户数户总停车位辆其中地下停车辆地面停车辆车位比住宅停车位户项目成本分析土地成本根据武汉公司与武汉市规划国土局土地中心的多次沟通，在本项目由于武汉市实行费制，因此地价成交价包括征地补偿政府规费出让金城市基础设施配套费，此外上述地价还包括垃圾处理费物业管理基金。在上述地价标准下，土地中心按照七通平标准向开发商供地。契税按照地价的计取。建安造价根据规划指标和武汉建安造价水平，估算本项目的建安造价如下表。表建安造价指标第八章风险分析主要风险因素界定及规避措施政策风险政府加强对房地产市场的宏观调控相关政策和其他些相关专业政策的出台会影响到项目推广项目开发进度的调整开发成本的提高，对项目的收益形成政策风险。例如近来新颁布的物业管理条例会对项目成本造成影响银行对房地产信贷的收紧会对资金筹措和资金运用带来影响。此外据了解，国家已经下发了民用防空设施建设的新文件，新规定将提高人防建设面积和易地建设费用标准。尽管这政策还未具体实施，但会带来开发成本的提高。规划风险竞争风险开发周期风险本项目规模大，开发周期长，会比中小型项目更容易受到区域经济波动突发事件和其他不可抗力的影响。另外由于地价支付时间是在项目初期，较长的开发周期造成资金使用效果弱于开发周期短的项目。规避建议保持定的项目各期利润率条件下，以快速销售达尽量缩短开发周期。另外对三个地块分别办理土地使用权证，分别取得规划条件。在适当的条件下，出让其中地块，缩短开发周期。二项目敏感性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面成本售价销售周期销售率等。这些因素受当地政策经济消费结构的影响，有可能发生变化，影响项目经济效益目标的实现。成本的变化对本项目财务收益形成的单因素影响呈反比，售价的波动对财务收益形成的单因素影响呈正比。本项目敏感性分析针对，首先分析售价成本两个因素发生波动时，对经济评价指标的影响。当项目售价变动时，项目的分别为和。当项目成本变动时，项目的分别为和。相比而言，成本因素的敏感性低于售价因素，成本对项目的收益的影响比较小。因此要注重对产品品质的塑造和价值得挖掘，创新营销推广方式，在定的销售速度情况下，努力提高项目的售价。具体计算见附件敏感性分析。第九章地价变动对收益的影响及投标策略建议地价变动对收益的影响表地价变动对收益的影响表楼面地价地价变化元亩净利润万元销售净利率内部收益率第十章结论及建议项目的经济技术指标序号项目基本情况数量单位备注项目占地面积项目总建筑面积可销售面积其中住宅面积商业面积总车位数个容积率项目总收入万元项目总成本万元净利润万元销售净利率万元资金峰值万元年季度二总体结论基于以上分析，本项目收益良好，规模较大，可持续为集团提供利润。项目是可行的。仁者乐山，智者乐水。地块紧邻汉江，临江面长，听两岸涛声，赏垂柳荫荫，闹中取静，适宜居住，地块开发景观均好性强。琴台路开通罗七南路修缮，极大改善了地块对外交通动线借郭茨口之成熟，发展今日之赫山地块属于武汉成片改造项目，距离配套成熟的郭茨口仅近十分钟的路程，生活相对成熟。而周边有武汉建设学院汉阳分校武汉船舶学校武汉青少年训练中心等素质教育场所，人文环境良好。借郭茨口之成熟，统建玫瑰新苑国信新城碧水晴天之热销，为赫山发展奠定基础。宝安时代广场与北岸桥口政治商贸中心，共同改善周边商业配套地块东侧临近的月湖桥，联系着北岸桥口政治商贸中心而距离地块几步之遥的宝安时代广场即将建设，共同改善周边商业配套，为地块创造了良好的生活环境。项目地块具有定的区位优势和良好的自然资源，适合营造个优秀的社区，在带来良好收益的同时，更可为集团在武汉房地产市场确立高起点强势定位的市场形象，提升品牌的优势。三建议项目地块规模比较大，有良好的自然资源，因此做好个优秀的规划方案对项目高品质和高定位非常重要。因此建议选用优秀的设计公司设计优秀的规划方案。项目的开发周期比较长，在定的利润需求下，为了尽量缩短开发周期，要注重营销创新和产品创新。规划指标名称单位建筑面积总用地面积平方米其中代拆城市道路面积公交停车场用地面积平方米规划净用地面积平方米其中居住兼容公共设施用地面积平方米绿地及防护绿地面积平方米总建筑面积平方米计入容积率面积平方米住宅平方米其中小高层住宅层平方米高层住宅层平方米高层住宅层平方米商业面积平方米会所面积平方米幼儿园平方米物业管理用房及其他平方米可销售面积平方米不计入容积率面积平方米地下室面积平方米其中半层地下室面积平方米层地下室面积人防平方米架空层面积高层下面平方米游泳池平方米网球场片人工河湖平方米围墙大致长度米容积率建筑覆盖率景观覆盖率估算人工河湖占有率道路占有率含地面停车总户数户总停车位辆其中地下停车辆地面停车辆车位比住宅停车位户东起汉水铁路桥与武汉船舶工业学校为邻，西至赫山路与碧水晴天住宅小区相接，南接琴台路，北抵月湖堤路。地上建筑物构筑物基本已拆迁完毕。地块临近的关注，借郭茨口成熟配套和日益成熟的王家湾商圈配套，地块所在区域悄然崛起赫山项目是武汉市汉江组团项目的部分，其规划将以江城滨水文化特色，保护和挖掘汉江两岸文化内涵，发展文化旅游居住功能，赫山项目即我公司目标地块，就位于该组团项目内，是武汉土地部门重点招商项目。赫山项目北侧与规划中的汉江南岸相邻，处在汉江两岸琴台文化风景区汉阳家乐福商圈板块内在初拟规划中，汉江武汉段将分成三段六区，新建南岸嘴核心景观区琴台文化艺术中心汉正风情旅游线近代工业运动主教育区商务办公区休闲度假区体育运动区等。武汉市期望通过长期细致的规划与建设，形成个集桥与对岸相连。因此汉阳区以及江岸硚口武昌区部分拆迁迁移人群将是本项目的主要目标客户群体。具体经济指标见下表。项目经济技术指标序号项目基本情况数量单三社会条件区域概况在区位上，项目位于汉阳汉江南岸之汉江景观带临水邻路，月湖桥与江汉二桥分列东西两侧，交通便捷，环境优雅地理条件十分优越。汉阳山水资源丰富，人文底蕴丰厚，拥两江十六湖，件传说典故，余件传世文物，拥有古琴台归元寺等知名景点景区和汉阳日游等黄金旅游线路。年被市政府批准为风景旅游城区，年被市政府批准为山水园林城试验区，年被确立为文化旅游城。汉阳正着力打造南岸嘴景观区月湖文化艺术区归元寺文化旅游区武汉动物园观赏区莲花湖渡假区等五大景区和长江汉江景观带，构筑竞相辉映的文化旅游群落。